Уряд нарешті офіційно запустив іпотеку під 7%. Кабмін прийняв відповідну постанову, яку потім доповнив, розширивши список потенційних отримувачів іпотеки. Кредити на житло стануть частиною програми «5-7-9». На першому етапі позики видаватимуть державні банки. З одного боку, вони можуть брати на себе додаткові ризики, адже не мають забезпечувати акціонерам визначеного рівня прибутку. З іншого, державні банки не вмотивовані видати якомога більше кредитів. А тому, принаймні на тестовому етапі, поки програма ще «сира», не відбудеться кейсу Сполучених Штатів перед кризою 2008 року. Там банки видавали іпотеку будь-кому та без гарантій, адже знайшли спосіб заробляти не протягом 20-30 років на відсотках, а отримувати прибуток майже одразу після оформлення кредиту.
Саме різницю між реальним відсотком банку та 7%, які платить особа, планує компенсувати держава
Що ж до української програми, для покупця ставка за кредитом складе 7%. Сам банк зможе заробляти більше — йому дозволено встановлювати максимальний відсоток за рівнем індексу депозитів +4,5% для прийнятого в експлуатацію житла та +7% для індивідуальних житлових будинків та квартир, які перебувають на етапі будівництва. Отже, фактична ставка може складати від 12 до 15%. Саме різницю між реальним відсотком банку та 7%, які платить особа, планує компенсувати держава.
За прогнозами, запропонована Урядом програма іпотеки під 7% дозволить збільшити ринок іпотечного кредитування на 30%, піднявши обсяг щомісячно виданих кредитів на житло з 300 до 400 млн грн.
Однак за таких масштабів програму можна назвати скоріше хорошим тестом, а не інструментом розв'язання житлового питання українців. Наприклад, до кризи 2008 року іпотечний портфель банків перевищував 80 млрд грн. За курсом 8 грн/$, це становило понад $10 млрд. Зараз щороку видають іпотек на 3-4 млрд грн. Навіть якщо середній строк такого кредиту – 15 років, мова йде про, максимум, 60 млрд грн, або менше ніж $2,5 млрд.
Збільшення обсягів щорічної видачі кредитів на житло на 30% точно не перекриє ринкову потребу, адже потенціал попиту є набагато вищим. Мова йде про додаткові 9-11 тис. квартир на рік, при загальних обсягах ринку понад 300 тисяч угод купівлі/продажу щороку. Для того, щоб вийти хоча б на цифри 2008 року, треба підняти обсяги видачі іпотек щонайменше на 400-500%, тримаючись на такому рівні, як мінімум, 10 років.
Важливе питання – це, власне, ставка 7%, якою так задоволені урядовці. Для порівняння, в США іпотеку можна отримати під 3-4%. В європейських країнах ставки можуть бути навіть меншими, трохи перевалюючи за 2% для надійних отримувачів.
Та повернемось до фінансів. Якщо людина візьме іпотеку на 2 млн грн з максимальним строком - на 20 років, сума щомісячних виплат складатиме 15,5 тис. грн за схемою однакових платежів. Загальна переплата по кредиту становите 1,7 млн грн.
Для порівняння, якби ставка була 15%, щомісячний платіж зріс би до 26,3 тис., а переплата досягла б 4,3 млн грн. Фактично, компенсація відсоткової ставки з боку держави може допомогти зекономити щонайменше півтора тіла кредиту за 20 років.
З іншого боку, при ставці 3%, людина платила б лише 11 тис. на місяць, або додаткові 662 тис. за аналогічний 20-ти річний термін.
Як бачимо, навіть зі ставкою 7%, сума щомісячних платежів приблизно дорівнює вартості оренди аналогічного житла. З урахування переплати за кредитом, це означає, що через 20 років виплат людина отримає оселю у власність, замість того, щоб просто віддавати кошти орендодавцю.
Навіть якщо житло коштує менше, ніж 2 млн, банк не зможе видати кредит на всю його ціну.
За умовами програми іпотеки під 7%, гранична сума кредиту складає якраз згадані вище 2 млн грн, а максимально вартість квартири, яку може придбати людина – 2,5 млн. Навіть якщо житло коштує менше, ніж 2 млн, банк не зможе видати кредит на всю його ціну. Покупець усе одно має зробити перший внесок у розмірі не менше ніж 15% вартості предмету іпотеки.
Своєю постановою Уряд також ввів більш серйозні вимоги щодо об'єктів, під які можливо отримати пільгові кредити. Це має бути квартира у будинку з терміном експлуатації не більше 3 років або у багатоповерхівках, що перебувають на стадії будівництва.
На перший погляд, така вимога може здатися дискримінаційною. Чимало покупців готові пожертвувати деякими елементами комфорту сучасного житла, щоб зекономити. І обрати панельну дев'ятиповерхівку або навіть «хрущівку». Насправді ж, така норма захищає позицію банків-кредиторів. Сьогоднішні нові будинки через 20 років будуть все ще у гарному стані, а ціна такого житла зростатиме відповідно до динаміки «якісного» сегменту ринку. Натомість «хрущівка» за 20 років може взагалі бути знесена. Старі дев'ятиповерхівки за термін іпотеки так само ризикують прийти у зовсім не ринковий стан. Банк просто втратить кошти, якщо особа перестане платити за кредитом і квартира перейде у власність фінансової установи.
Також варто пам’ятати про максимально допустимий розмір середньомісячного сукупного чистого доходу позичальника та членів його сім’ї. Він дорівнює 10-кратному розміру місячної середньої заробітної плати у відповідному регіоні України, де розташований предмет іпотеки.
Крім того постанова передбачає обмеження по площі – 50 м2 для родини з однієї або двох осіб, та +20 м2 на кожного наступного члена родини. Наприклад, якщо це молода родина без дітей, вона має обрати оселю менше ніж 50 м2. Сім'я с 3 дітьми може вибрати квартиру до 110 м2 (50 м2 для двох дорослих + 3 * 20м2 за кожну дитину). Однак вартість квартири все одно має складати трохи менше 90 тисяч доларів – за поточним курсом.
Ключове питання – це майбутній розвиток програми шляхом долучення до неї потужних недержавних банків.
Ключове питання – це майбутній розвиток програми шляхом долучення до неї потужних недержавних банків. В 2013 році вже були спроби запустити дешеві іпотеки, але тоді перепоною стали саме недостатні гарантії від держави. Сьогодні ці моменти так само не вирішені. Чи буде програма «5-7-9» працювати ще 20 років, щоб компенсувати банкам ставку за довгостроковими кредитами? Або її фінансування згорнуть за рік-два, і банківські установи залишаться без можливості отримати назад всю суму позики?
Для того, щоб перейти в масовий сегмент, скоріше за все, треба буде приймати вже не постанову, а цілий пакет законів. З одного боку, він має закріпити відповідальність держави перед банками-кредиторам. З іншого, розв’язати проблемні питання, як-то діючі на сьогодні мораторії по стягненню застави у вигляді квартири, що зв’язує руки банкам в дуже широкому переліку випадків.
Нова іпотека під 7% матиме попит серед українців. Проте ряд факторів поки що не зроблять програму масовою. На Заході житло в іпотеку найчастіше беруть люди, які прагнуть придбати оселі для власних родин, в тому числі «на виріст». Однак обмеження по сумі та максимальній площі роблять такі інвестиції неможливими в Україні. З урахуванням терміну іпотеки на 15-20 років, саме цей фактор може відсікти велику кількість потенційного платоспроможного попиту. Разом з тим, якщо програма запрацює вдало у тестовому форматі, ймовірно, Уряд буде мати підстави розширювати ініціативу, щоб зробити іпотеку дійсно доступною та зручною для більшості українців.
Олексій Коваль, експерт ринку нерухомості, керівник проектів PerfectGroup
