Ціни на квартири в Україні зростають, однак є й виключення. В окремих районах Києва покупці й орендарі відмовляються від житла через безпекові ризики. УНІАН проаналізував, що відбувається на ринку житла у воюючій державі та чого чекати далі.
Ще кілька років тому українці обирали квартиру насамперед за ціною, районом та транспортною доступністю. Втім, безтурботні часи давно минули і тепер на вибір впливають також: наявність укриття, альтернативного електро- та водопостачання, близькість до критичної інфраструктури і того, як часто конкретні локації потрапляють під російські обстріли.
Паралельно змінюються й правила самого ринку. З 2027 року власники квартир мають сплачувати 10-відсотковий податок з доходів від оренди. Таким чином держава розраховує вивести цей сегмент з тіні, адже зараз сумарна ставка складає 23% (18% податку на прибуток плюс 5% військового збору). Проте враховуючи, що нині такі податки не платить майже ніхто, це сприймається населенням як новий податок.
Водночас змінюються і цінові тренди. Зокрема у столиці вже є окремі мікрорайони, де ринок буквально завмер через часті обстріли.
УНІАН поспілкувався з експертами ринку нерухомості та зʼясував, де зараз найшвидше зростають ціни, яких локацій покупці та орендарі уникають, чи перекладуть власники квартир нові податки на орендарів та чого очікувати від ринку житла.
Ринок житла розвивається нерівномірно. Якщо на заході країни попит і ціни продовжують зростати, то в прифронтових регіонах активність ринку дедалі більше залежить від державної підтримки.
Експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта підтверджує УНІАН, що найбільш стійку динаміку сьогодні демонструють саме західні області.
"На заході України ринки більш стабільні. Навіть спостерігається зростання попиту і цін. У різних регіонах - по-різному, але вартість нерухомості там зросла в середньому на 15-20% в цьому році. Це насамперед Тернопіль, Чернівці, Івано-Франківськ, Львів, Хмельницький, Рівне, Закарпаття, Волинь", - розповідає Піта.
Натомість у Харкові, Дніпрі, Запоріжжі та Одесі ситуація зовсім інша. Піта відмічає, що приблизно 60% угод там укладаються завдяки державним програмам, зокрема "єВідновленню" та житловим ваучерам.
"За рахунок цього ринки там живуть. Якщо держава так і далі буде підтримувати, там буде також певний рух. Хоча, зрозуміло, що на прифронтових та східних містах ціни не зможуть зростати, тому що там активні обстріли і дуже небезпечно", - зауважує Піта.
У свою чергу, рієлтор Олександр Бойко розповідає, що українці загалом стали значно обережніше підходити до купівлі житла.
"Рішень "на емоціях" майже немає, квартиру вибирають довше, уважніше дивляться на район, стан будинку, документи й реальну ліквідність", - ділиться з УНІАН своїми спостереженнями пан Бойко.
При цьому, за його словами, попит нікуди не зник, але став значно вибірковішим. Якщо об’єкт адекватний ринку, то він знаходить свого клієнта.
"Якщо ж власник тримається за довоєнні уявлення про ціну або не враховує стан локації, перегляди є, але до угоди справа доходить набагато рідше. У цьому сенсі літо показує одну просту річ: сьогодні продається і здається не все підряд, а тільки те, що виглядає чесно по співвідношенню ціни, якості та ризиків", - відмічає Бойко.
Схожі тенденції підтверджують й дані маркетплейсу нерухомості DIM.RIA.
"Якщо порівнювати з минулим роком, новобудови подорожчали насамперед у західних і центральних регіонах, де зберігається стабільний попит і триває активне будівництво нових житлових комплексів", - розповідає УНІАН керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький.
На вторинному ж ринку Поберезький теж фіксує обережну поведінку покупців, тому ціни за останній місяць змінювались незначно. Водночас у порівнянні з минулим роком квартири в більшості регіонів подорожчали, тоді як у прифронтових областях зростання вартості залишається стриманим.
За словами Поберезького, найбільше за червень подорожчав квадратний метр у Черкаській (+7,5%) та Чернівецькій (+6,4%) областях. А от у Запорізькій (-6,3%) та Кіровоградській (-4,8%) - ціни навпаки пішли вниз.
У Києві середня вартість квадратного метра в новобудовах навіть просіла на 3,5% – до 1 379 дол. (близько 62 тис. грн).
При цьому за рік новобудови найбільше подорожчали у Івано-Франківській (+20%), Тернопільській (+20%), Чернівецькій (+17%), Житомирській (+17%) та Вінницькій (+16%) областях.
"На вторинному ринку подорожчання відчутніше. Найбільше за червень зросли ціни на однокімнатні квартири в Кіровоградській (+19%), Чернігівській (+16%) та Чернівецькій (+11%) областях. У сегментах двох- і трьохкімнатних квартир зростання скромніше, але тренд теж на подорожчання", - продовжує Поберезький.
Водночас саме захід країни залишається беззаперечним лідером у річному вимірі. За рік житло на вторинному ринку найбільше подорожчало у Чернівецькій (+43%), Івано-Франківській (+37%), Тернопільській (+29%) областях.
Ринок оренди традиційно залишається найдинамічнішим сегментом житлової нерухомості. Олександр Бойко зазначає, що саме він першим реагує на зміну зовнішніх обставин.
За досвідом рієлтора, люди найчастіше змінюють орендоване житло через роботу, безпекові обставини або зміну доходів.
"Найкраще тримаються квартири з адекватною ціною, ремонтом, базовою технікою, резервним живленням або хоча б зрозумілими умовами проживання; натомість об’єкти з завищеним стартовим цінником довше залишаються в рекламі", - каже рієлтор.
Окремо експерт звертає увагу на Київ, де завдяки великій концентрації робочих місць, навчальних закладів і сервісів попит залишається стабільнішим, ніж у більшості інших міст, а вирішальне значення має саме локація.
За словами керівника з розвитку продуктів DIM.RIA Віталія Поберезького, протягом першої половини літа оренда квартир в Україні продовжила дорожчати, хоча темпи зростання суттєво відрізняються, залежно від регіону.
"У Києві, наприклад, середня вартість оренди однокімнатної квартири за місяць зросла приблизно на 4% і становила 27 тис. грн. На Закарпатті ціна залишилася такою самою, як у травні – 22,5 тис. грн", - каже Поберезький.
У Черкаській області у червні зафіксовано значне подорожчання оренди – на 27%. У результаті середня вартість однокімнатної квартири тут зрівнялася зі Львівською областю і становить 19 тис. грн.
"Найбільше місячне подорожчання ми спостерігали у Кіровоградській області – ціна зросла вдвічі і досягла 14 тисяч грн на місяць", - додає Поберезький.
Експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта відмічає, що у столиці вирішальними факторами для орендарів остаточно стають район, а також комфорт і безпека будинку.
"На перше місце зараз буде виходити питання наявності і забезпечення побутовими послугами: світло, тепло, вода, ліфти, щоб працювали, ну і наявність укриттів. За умови, якщо будинок знаходиться у відносно безпечному місці і має всі умови для зими, такі об'єкти користуються попитом. Ціни на них навіть дещо зросли. Зростання невелике - в районі 10%", - каже Піта.
Однак це працює в обидві сторони. За його словами, у Києві вже формуються райони, де через безпекові ризики люди менш охоче розглядають житло. Серед таких зон експерт називає, зокрема, Лукʼянівку та Дарницю біля промислової зони, які часто потерпають від російських ракетно-дронових атак.
"В районі Лук’янівки здати навіть недорого в оренду дуже проблематично. Люди не цікавляться, тому що безпека на першому місці. Не ціна, не якісь інші вимоги, а саме безпека", - наголошує Піта.
Водночас експерт зауважує, що абсолютно безпечних районів у Києві немає. Однак, попри це, є локації, які через частіші удари втрачають конкурентоспроможність на ринку.
Окремим фактором ризику, за словами Піти, можуть стати місця поблизу енергетичної інфраструктури.
"Такі "анклави" вже з'являються і це відчувається на ринку", - резюмує Піта.
Є й інші фактори, що впливають на вибір житла у столиці та, відповідно, тиснуть на ціни.
Так, з 15 липня у Києві зросла вартість квитка на метрополітен, автобус, трамвай, тролейбус чи фунікулер – одразу з 8 до 30 гривень. УНІАН вже зазначав, що ця подія може запустити ланцюгову реакцію, яка призведе до підвищення цін на товари та послуги, а також посилить інфляційний тиск.
Рієлтор Олександр Бойко відмічає, що суттєве підвищення тарифів на проїзд може посилити інтерес до квартир біля метро та великих пересадкових вузлів.
"Водночас сам по собі транспортний тариф не стане причиною масового переїзду: для орендаря важлива сукупна щомісячна вартість – оренда, комунальні платежі, час у дорозі та витрати на пересадки", - каже Бойко.
Найбільш чутливими до зміни тарифів, на думку Бойка, можуть бути люди, які щодня їздять до офісу, працюють позмінно або витрачають багато часу на дорогу. Саме для них транспортна доступність може стати додатковим аргументом при виборі квартири.
"У локаціях із якісною транспортною доступністю орендні ставки можуть отримати додаткову підтримку, але це буде помітно передусім у сегменті доступних і середніх за бюджетом квартир, де люди найгостріше порівнюють щоденні витрати", - вважає Бойко.
Водночас, на думку експрезидента Асоціації фахівців з нерухомості України Юрія Піти, глобального впливу на ринок подорожчання проїзду не матиме. Оскільки, за його словами, близькість до місця роботи чи навчання і раніше була одним із ключових критеріїв під час пошуку житла в столиці.
"Як і раніше, орендар буде обирати нерухомість ближче до місця роботи або навчання, - каже Піта. - Ну і дистанційно багато хто працює або навчається. Отже, подорожчання проїзду не буде впливати".
Верховна Рада в червні ухвалила закон щодо оподаткування доходів, отриманих через цифрові платформи, і серед положень даного документу містяться певні новації і для людей, що здають житло в оренду. І хоча цей закон досі не підписаний президентом, очікується, що ці зміни зрештою набудуть чинності, адже вони відповідають вимогам МВФ.
Суть майбутніх зрушень проста: з 1 січня 2027 року орендодавці повинні будуть сплачувати 10% сукупного податку від вартості оренди - 5% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору.
Насправді ж, орендодавці і зараз, теоретично, мають сплачувати податки і навіть у більших розмірах. Поточна сумарна ставка складає цілих 23% - 18% ПДФО та 5% військового збору. Однак на практиці ці податки ніхто не платить, надаючи перевагу готівковим розрахункам.
Законотворці очікують, що зменшення податкового навантаження сприятиме виходу ринку з тіні. Втім на ділі усе почасти відбувається не так, як розраховують чиновники.
"Для ринку це важливий сигнал, бо держава фактично підводить власників до більш прозорої моделі роботи. Я б не драматизував ці зміни, але й недооцінювати їх не варто: для частини орендодавців це буде психологічний рубіж, після якого вони або погодяться працювати "в білу", або почнуть шукати спосіб зберегти старий формат", - каже рієлтор Бойко.
На думку експерта, реакція орендодавців буде різною. Частина власників погодиться працювати офіційно, тоді як інші спробують відкласти легалізацію або перевірятимуть, наскільки активно держава контролюватиме цей сегмент.
"Але в довшій перспективі ринок усе ж може стати більш цивілізованим: офіційні договори дадуть орендарям більше захисту, а власникам – зрозуміліші правила гри. Мінус у тому, що будь-яке нове навантаження ринок спочатку намагається "переварити" через ціну, жорсткіші умови або відбір орендарів", - відмічає Бойко.
Рієлтор очікує не одномоментного, а поступового "відбілення" ринку. На його думку, для частини власників офіційний договір стане логічним вибором, оскільки він дисциплінує обидві сторони, фіксує строк оренди, розмір платежів, заставу, стан квартири та відповідальність за майно. При цьому для орендаря це також створює більш передбачувані правила проживання.
Експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта також прогнозує, що частина ринку поступово вийде з тіні. Піта вважає, що цьому сприятиме зниження податкового навантаження порівняно з нинішніми ставками. Однак додає, що лише законодавчих змін недостатньо.
За його словами, держава має проводити інформаційну кампанію та пояснювати власникам переваги легальної здачі житла в оренду.
"Сплатив податки - спи спокійно. Ніхто не буде шантажувати або лякати тим, що подадуть заяву в податкову", - каже фахівець.
Разом із тим, багатьох українців цікавить, чи не компенсують власники "нові" податки за рахунок підвищення орендної плати. І в цьому питанні думки рієлторів розділились.
"Ціни зростають тільки якщо є попит. Перекласти на орендаря податки не вийде, бо це буде неконкурентно", - вважає Піта.
Водночас Олександр Бойко звертає увагу, що сьогодні значна частина ринку працює неофіційно не лише через високі податки. Серед причин він називає звичку до готівкових розрахунків, небажання займатися звітністю, недовіру до правил, а також тривалої відсутності простого та зрозумілого механізму легалізації.
Бойко відмічає, якщо контроль справді посилиться, частина власників спробує закласти нові витрати в орендну ставку. Але перекласти податок на орендаря повністю вдасться не всім.
"Власник завжди обмежений конкурентними пропозиціями в конкретному будинку, районі та ціновому сегменті, а орендар - своїм бюджетом. Тому реакція буде неоднорідною: хтось підніме ставку, хтось частково зменшить власну дохідність, хтось тимчасово зніме об’єкт з ринку, а частина власників легалізується, якщо нова модель виявиться для них зрозумілою й передбачуваною", - вважає Бойко.
Експерти сходяться на думці, що до кінця літа різких змін на ринку нерухомості не буде. Водночас уже восени ситуація може змінитися: оренда традиційно пожвавиться із початком навчального сезону.
"На ринку оренди до середини серпня відчутних коливань не буде. А далі, з початком навчального й ділового сезону, попит, а разом з ним і ціни традиційно підуть вгору", - каже керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький.
Рієлтор Олександр Бойко, у свою чергу, додає, що різкого злету ставок не буде, оскільки ринок стримуватиме купівельна спроможність українців.
Тим часом ринок купівлі житла дедалі більше залежатиме від безпекової ситуації.
"Покупці й надалі обиратимуть без поспіху, зважаючи на ціну, якість і локацію. Тому різких стрибків вартості ми не прогнозуємо – радше плавний рух ринку слідом за реальним попитом", - додає Поберезький.
Із цим погоджується рієлтор Бойко.
"Ключовими факторами лишатимуться воєнні та безпекові ризики, міграція, доходи домогосподарств, курс валют, стан новобудов і довіра до податкових правил. Тому ринок реагуватиме не стільки "в середньому", скільки по окремих районах та типах житла", - каже рієлтор.
Водночас експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта вважає, що головною інтригою для ринку стане не літо, а майбутній опалювальний сезон. Оскільки посилення російських атак на Київ уже починає впливати на настрої покупців.
"У зв'язку з посиленою небезпекою в Києві вже з'являються мікрорайони в столиці, які поки не будуть цікаві для покупців. Якщо така тенденція збережеться, то безумовно покупець буде своє рішення відтерміновувати стосовно Києва. Це може призвести до зниження цін восени. Думаю, на 20% ціни можуть знизитись в більшості сегментів ринку", - прогнозує Піта.
До кінця літа лишається місяць, після чого український ринок житла поступово входитиме в черговий непростий опалювальний сезон. До осені експерти не очікують різких цінових змін, однак подальший розвиток ситуації на ринку житла багато в чому залежатиме від того, якою буде зима.
Перебіг війни, ситуація в енергетиці та впевненість українців у завтрашньому дні визначатимуть, скільки коштуватиме житло та чи наважаться люди купувати власну нерухомість.