Перебої зі світлом і теплом змусили киян задумуватися про переїзд з міста до області – у приватні будинки, де є більше можливостей для енергонезалежності. УНІАН з’ясував, що відбувається з цінами на оренду та купівлю, і хто сьогодні формує попит на заміське житло.
Ще кілька років тому заміський будинок обирали переважно за площею і ціною. Сьогодні першими у списку критеріїв стоять зовсім інші фактори: автономність, енергостійкість і зрозумілі витрати на утримання.
Опитані УНІАН експерти сходяться на тому, що цієї непростої зими попит на заміські будинки на Київщині переважно зростав, але був раціональним, без ознак паніки. Люди рахують витрати, зважають на логістику, оцінюють автономність і дедалі частіше обирають не найбільший будинок, а найоптимальніший за співвідношенням витрат і рівнем комфорту.
"Коли говорять про ринок приватних будинків у Київській області, зазвичай запитують одне: росте чи падає? Дорожчає чи дешевшає? Але це поверхневий рівень. Ринок будинків сьогодні – це не просто про ціну. Це про стійкість, автономність і здатність людини керувати своїм способом життя", - каже УНІАН експерт з нерухомості Ірина Луханіна.
За даними OLX Нерухомість, як і на старті 2025-го, на початку 2026 року аналітики фіксували зростання кількості відгуків у сегменті оренди та купівлі будинків на Київщині. Однак, на відміну від січня минулого року, у січні-2026 найбільше зростання попиту фіксували на довгострокову оренду, а не продаж.
"За січень 2026 року, порівняно з січнем 2025-го, попит на оренду будинків помітно зріс у Петропавлівській Борщагівці – плюс 103%. Також значно зросла кількість відгуків у Бучі (+51%) та Ірпені (+20%). Невелике підняття (+3%) відбулось у Гатному", - пояснюють УНІАН аналітики OLX Нерухомість.
Водночас у частині передмістя Києва попит на оренду будинків суттєво впав:
"Дані не свідчать про масову міграцію з Києва, однак чітко підсвічують зміну пріоритетів орендарів. Автономність житла стає дедалі важливішим фактором вибору, хоча не завжди є вирішальною", - діляться спостереженнями аналітики OLX Нерухомість.
Основним чинником, що змусив киян придивитися до оренди будинків і підштовхнув попит угору, стала енергетична криза. У квартирі значно складніше забезпечити прийнятні умови життя під час тривалих відключень світла й тепла. Натомість у приватному будинку можна встановити генератор, розпалити камін тощо. Саме цей фактор, головним чином, визначив структуру попиту й рівень цін на такі оселі на початку 2026 року. Особливо, якщо мова про оренду.
Ринок приватних будинків на Київщині демонструє різну динаміку залежно від того, йдеться про оренду чи купівлю.
Саме сегмент оренди протягом минулого року змінювався найбільш помітно.
За даними OLX Нерухомість, медіанна ціна оренди будинку у січні 2026 року становила 86,3 тисячі гривень на місяць. Причому розкид цін великий - знайти оголошення можливо від 2 тисяч до понад 1 мільйона гривень, залежно від стану, площі будинку та його розташування.
Як зазначають аналітики платформи OLX Нерухомість, найвідчутніше подорожчання оренди відбулося у березні 2025 року, коли медіанна ціна зросла на 22% порівняно з лютим. У наступні місяці коливання були менш різкими: у травні оренда подорожчала на 5%, у червні - на 9%, тоді як у липні та серпні ціни, навпаки, знизилися на 4% і 8% відповідно. Наприкінці року, у листопаді-грудні, зростання становило приблизно 1-2% щомісяця.
Порівняно з груднем 2025-го, у січні 2026 року орендна плата зросла на 2%. Якщо ж порівнювати рік до року, різниця помітніша – аналітики фіксують зростання вартості на 28% до січня 2025-го.
Портал з нерухомості ЛУН наводить власну динаміку цін на оренду приватних будинків і містить дані вже за поточний місяць. Згідно з їхніми даними, середня місячна орендна плата будинку у Київській області, станом на 25 лютого, становить 95,6 тисячі гривень. Середня площа - 220 квадратних метрів.
За рік, порівняно з лютим 2025-го, ціна оренди зросла на майже 63%, за останній місяць – на 10,39%.
Дещо спокійнішою є ситуація на ринку купівлі житла.
Як зазначають аналітики OLX Нерухомість, медіанна ціна купівлі житла у січні 2026 року складала 5,1 мільйона гривень (до 118 тисяч доларів, згідно з актуальним курсом НБУ).
Зазначається, що впродовж року вартість будинків коливалася в межах плюс-мінус 1-3%. Стабільне зростання зафіксували лише з жовтня по грудень, а також у січні 2026 року, коли ціна піднімалася приблизно на 2% щомісяця. Єдине незначне падіння (-1%) було зафіксовано у серпні 2025 року.
У підсумку за рік купівля будинків подорожчала на 13%. А якщо порівнювати січень поточного року з груднем 2025-го, зростання склало +2%.
Експертка з нерухомості Ірина Луханіна пояснює, що сегмент приватних будинків на Київщині залишається активним. А те, як швидко оселя знаходить свого власника, залежить від ряду факторів.
"В оренді найшвидше здаються будинки, які готові до життя вже сьогодні: автономність, стабільний інтернет, зручна логістика до Києва, нормальний під’їзд. У купівлі швидкість угоди напряму залежить від стартової ціни, площі, оснащення та локації. Ринок перестав пробачати емоційне ціноутворення", - каже фахівчиня у коментарі УНІАН.
За словами Луханіної, сьогодні ринок чітко поділений на кілька сегментів, кожен з яких відрізняється за швидкістю укладання угод купівлі-продажу або ж оренди.
Вона відмічає, що у низькому сегменті будинки розташовані переважно на частині Житомирського, окремих зонах Одеського та у віддалених частинах Вишгородського напрямків. Тут продаж зазвичай стартує приблизно від 70 до 120 тисяч доларів, залежно від стану житла, а оренда - близько 25-45 тисяч гривень на місяць.
Якщо ціна адекватна, такі об’єкти продаються за два-чотири тижні, а в оренді можуть знайти мешканців навіть за один-два тижні.
"Це сегмент швидких рішень. Тут покупець діє раціонально, без довгих роздумів", - каже Луханіна.
Активним залишається середній сегмент. Йдеться, зокрема, про частину Обухівського напрямку, Одеський напрямок (у межах до 30 км від столиці), окремі масиви Вишгородського району та Бучанський напрямок.
Тут будинки продаються приблизно за 130-300 тисяч доларів, а оренда коливається в межах 45-90 тисяч гривень. За словами експертки з нерухомості, у середньому продаж може тривати до трьох місяців, а оренда - від двох до шести тижнів. Але лише за умови правильної стартової ціни та оптимальної площі (до 220 квадратних метрів).
У високому сегменті, який охоплює, зокрема, Конча-Заспу, Козин, Нові Безрадичі та престижні локації біля води у Вишгородському районі, ціни стартують від 350 тисяч доларів, а преміальні будинки можуть перевищувати навіть космічні 3 мільйони доларів.
Оренда таких об’єктів стартує приблизно від 120 тисяч гривень на місяць. Водночас швидкість угод тут дуже залежить від унікальності локації, якісного оснащення та ринкової ціни.
"У високому сегменті вирішує не просто площа, а "фарш": автономність, системи безпеки, якість матеріалів, енергорішення, локація", - пояснює Луханіна.
За її словами, переоцінені об’єкти довго стоять на ринку і зрештою дешевшають, великі площі продаються складніше, а автономність стала однією з ключових конкурентних переваг.
Окремим трендом є зміна уявлення про оптимальний формат житла. Ринок поступово відходить від гігантоманії.
"Оптимальний формат: таунхаус від 80-120 квадратних метрів або окремий будинок 125-220 квадратів. Саме такі об’єкти легше опалюються, фінансово прогнозовані, простіші в автономному забезпеченні та мають ширшу аудиторію покупців. Будинки понад 250-300 квадратних метрів мають обмежений попит. Вони продаються і здаються довше. І це не тимчасове явище - це зміна мислення", - відмічає Луханіна.
На ціни суттєво впливає баланс попиту і пропозиції. Як пояснює експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта, на ринку оренди попит відчутно вищий, ніж пропозиція.
"Якщо брати оренду, то, безумовно, попит все ж таки більше, і на вартість це впливає. Власники розуміють, що якщо будинок максимально готовий до проживання, то його можна пропонувати дорожче, тому що за таких умов його будуть винаймати. Зростання ціни на оренду таких об'єктів може становити 10-15 відсотків. Пропозиції на продаж достатньо багато, тому тут за рахунок цього ціни не будуть глобально зростати. А в оренду все ж таки менше пропонується", - зазначає Піта у розмові з УНІАН.
Вартість приватних будинків на Київщині значною мірою визначається локацією. Найдорожчі пропозиції традиційно зосереджені у передмісті столиці та в населених пунктах поблизу Дніпра. Саме там поєднуються близькість до Києва, престижність і розвинута інфраструктура.
За даними аналітиків OLX Нерухомість, до переліку найдорожчих локацій для купівлі будинків у 2025 році увійшли Плюти, Козин, Романків, Лебедівка, Лісники та Козинці. Саме ці населені пункти стабільно приваблюють покупців.
Водночас на ринку залишаються напрямки, які поєднують популярність і більш доступні ціни. Йдеться, зокрема, про Ірпінь, Бучу, Бровари, Вишгород, Вишневе та Петропавлівську Борщагівку.
Аналітики також зазначають, що найбільш доступні пропозиції приватних будинків можна знайти у віддалених містах і селах Київської області, де ціни нижчі через більшу відстань від столиці.
Експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта пояснює, що ключовим фактором при виборі житла є саме відстань до Києва та рівень розвитку інфраструктури.
"В першу чергу, на вартість впливає відстань - чим далі від Києва, тим буде дешевше. Плюс звертають увагу на інфраструктуру. Міста, районні центри користуються попитом, тому що там є магазини, поліклініки, аптеки", - відмічає Піта.
За його словами, саме тому будинки у найближчих до столиці містах, таких як Бориспіль, Васильків, а також вже згадані Ірпінь, Буча, Бровари чи Вишгород, зазвичай коштують дорожче.
"У 100 кілометрах від Києва вже можна щось пошукати за більш доступною вартістю. Наприклад, Переяслав, можливо в районі Білої Церкви - там вже можуть бути варіанти дещо доступніші по ціні", - каже експерт.
Сьогоднішній власник приватного будинку на Київщині - це не обов’язково киянин, який вирішив проміняти квартиру на газон. Почасти це людина, яка вимушено полишила рідне місто і починає життя заново.
За словами експрезидента Асоціації фахівців з нерухомості України Юрія Піти, основний попит у недорогому сегменті приватних будинків формують переселенці. Йдеться про домівки вартістю в межах 40-50 тисяч доларів.
"Переселенці можуть собі дозволити купити [будинок] завдяки сертифікатам, компенсаціям за втрачене житло на прифронтових територіях. Вони приїжджають сюди, ближче до Києва. У них невеликі суми і вони розглядають бюджетні варіанти проживання за містом. Можна сказати, що вони якраз створюють основний попит недорогих приміських будинків", - каже Піта.
Юрій Піта відмічає, що дорожчі об’єкти продаються значно повільніше. Причина тут полягає не лише у вартості. Залишається фактор логістики: адже їхати з області до роботи, школи, лікарні у місті значно довше і дорожче, якщо зважати на витрати на бензин.
"На дорожче, так зване елітне житло, спостерігається менший попит. Тому що це дорого і все ж залишаються питання пов'язані з логістикою. Погана погода змушує думати, як доїхати, наприклад, на роботу або школу і так далі. З приміського будинку в Київ - це проблема. На це зважають. Тому основними покупцями залишаються люди з інших регіонів, які переїжджають ближче до Києва і купують тут житло", - констатує Піта.
Водночас трохи інша картина серед орендарів. Це люди, які поки що не готові або не мають можливості купувати, але шукають стабільніші умови для життя. Передусім через перебої з теплом і світлом у столиці.
"По оренді приміських будинків це будуть більше ті, хто не мають можливості нормально проживати в Києві, тобто відсутнє тепло та світло довгий період часу. Такі орендарі розглядають заміське житло там, де є відповідні умови: генератор, якесь твердопаливне опалення, може сонячні батареї, - відмічає Піта. - Розглядають оренду літні люди, люди з дітьми. Ті, кому важче пережити таку ситуацію, яка склалася в Києві. Тому що купувати немає можливостей, а орендувати все ж таки простіше".
Крім того, окремо з’являється і більш прагматичний підхід у вигляді спільної оренди приватного будинку. Таким чином дві родини винаймають один будинок, ділять витрати на генератор, опалення, транспорт.
"Це як концепція спільного відпочинку, коли їдуть в котеджні містечка відпочивати, і може дві-три сім'ї в одному будинку жити. Я не можу сказати, що я такі запити бачив від багатьох сімей. Але це дійсно оптимізація витрат, як мінімум, якась спільна допомога у транспорті, можна кооперуватися і їздити за продуктами або в місто і якось спростити собі життя", - розповідає експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості.
Ринок заміської нерухомості на Київщині вже готується до сезонного пожвавлення. Учасники ринку очікують, що з приходом тепла зросте інтерес до купівлі приватних будинків. І це цілком традиційна для цього сегмента тенденція. За словами експертів, весна для покупців стає періодом, коли можна не лише придбати житло, а й одразу планувати зміни, ремонт чи будівництво.
Як пояснює УНІАН Юрій Піта, покупці прагнуть використовувати теплий сезон максимально ефективно.
"Традиційно попит на заміську нерухомість з'являється весною. Тому що придбавши будинок, є більше можливостей зробити його удосконалення, збудувати щось або добудувати", - каже він.
А підвищений попит, у свою чергу, впливає на вартість. Проте, на думку експерта, ціни на ринку купівлі приватних будинків не будуть сильно змінюватися. Він припускає, що попит може зміститися в бік земельних ділянок або старих будинків під реконструкцію, однак загалом ринок залишатиметься стабільним.
Водночас експерт не виключає й іншого сценарію.
"Не виключаю, що на приватні будинки ціни може і зменшаться", - відмічає Піта.
Дещо помітнішу динаміку фахівці прогнозують для ринку оренди.
"Ціна може піднятися не більше 10%, якщо брати саме сезонні коливання. Це, як правило, кінець квітня, початок травня", - каже він.
Йдеться про короткострокову оренду – на 3-5 місяців. Довгострокові ставки, за прогнозом експерта, навряд чи зростатимуть так само активно.
Із цим погоджується експертка з нерухомості Ірина Луханіна – на її думку, навесні активність справді зросте, але без різкого стрибка.
"Навесні очікується пожвавлення переглядів і угод, особливо в низькому та середньому сегменті. Ймовірні сценарії: активізація угод у ліквідних напрямках, подальша корекція в завищених і великих будинках, жорсткіші переговори, стабільність у добре оснащених об’єктах. Ринок не стане масово зростаючим. Він вже стає раціональнішим", - каже Луханіна.
Водночас ринок поступово змінюється і стає більш прагматичним. Експерти відзначають, що потенційні покупці дедалі уважніше оцінюють не лише ціну, а й витрати на утримання будинку та перспективи цієї інвестиції.
Ринок заміських будинків на Київщині більше не живе емоціями – він живе розрахунком. І, схоже, ця нова раціональність - не сезонна реакція на кризу, а довгострокова зміна мислення, в якій головною цінністю стає не масштаб житла, а його здатність витримувати реальність.