В Україні фіксують повільне зростання вартості сільськогосподарських земель після обвалу 2022 року. Проте аналітики повідомляють, що наявна динаміка свідчить, скоріше, про спекулятивні чинники, аніж ринкові фактори.
Інвестиція в земельні ділянки для ведення сільського господарства видається хорошою ідеєю для збереження і навіть примноження власного капіталу. Посередники, що спеціалізуються на земельних угодах, обіцяють до 20% річних доходу будь-якому новачкові без "надмірних зусиль" - виключно за рахунок сприятливої конʼюнктури ринку.
Проте бульбашка, що надувається довкола цих активів, нагадує характер поведінки криптовалют: непередбачувані, не забезпечені реальним економічним зростанням американські гірки, що залежать не лише від обʼєктивних факторів, а й від ігор спекулянтів.
"Вони не відтворюються, вони не можуть надіслати вам чек, вони нічого не можуть зробити, і ви лише сподіваєтеся, що пізніше хтось інший прийде і заплатить вам за них більше грошей, але отримуєте лише привід для хвилювань", - так у 2020 році один із найвідоміших інвесторів світу Уоррен Баффет прокоментував, чому не інвестує кошти у криптовалюту.
Його підхід в інвестиційній сфері ще називають "принципом більшого дурня" (Greater Fool Theory) – це фінансова теорія, згідно з якою ви купуєте переоціненний актив не через його цінність, а в надії перепродати за вищою ціною комусь іншому – "більшому дурню".
Якщо придивитися уважніше, схоже, що саме за цим принципом зараз функціонує український ринок земель сільськогосподарського призначення. Компанії-посередники пророкують щорічне зростання цін на гектари на рівні 15-20%, при цьому прогнози будуються виключно на позитивних сценаріях залучення інвестицій, завершення війни, європейської інтеграції, на які ані самі ці компанії, ані покупці, ані продавці землі вплинути не можуть. Тоді як обʼєктивні показники доводять, що для стрімкого зростання цін немає реальних підстав – на ринку "розганяється" спекулятивний попит, що створює ілюзію бурхливого розвитку, нарощення капіталізації, високої ліквідності, позитивного впливу на агросектор в цілому.
Утім, це не так. Наприкінці травня аналітична група OpenDataBot опублікувала дані щодо середніх цін за гектар в угодах з продажу землі у 2026 році. Оптимістична середня цифра у 75 тис. грн за гектар виглядає обнадійливо. Проте, будучи вирваним з контексту, цей показник спотворює реальність.
Реальне зростання цін в доларовому еквіваленті за останні 5 років становило лише 30%, тобто не більше 5-6% на рік. Крім того, кількість угод зменшується: порівняно з 2025 роком, в 2026 уклали на 15-20% менше – якщо торік за цей період продали 92,9 тис. га, то цьогоріч -82,1 тис. га. Це не виглядає як динамічне зростання попиту.
На середню ціну суттєво впливає регіон розміщення ділянки: у прифронтових землі продаються дешевше, у західних - дорожче. При цьому на заході складно купити великі масиви, середній розмір лоту – менше гектара. Тож тут швидше йдеться про купівлю для подальшого перепродажу, аніж про реальний бізнес, що інвестує у розвиток агросектора, якому потрібні великі блоки наділів. Тобто, по суті, "точкові" спекулятивні інвестори можуть за бажання "розганяти" середній показник по ринку, завищуючи ціни для виробників до економічно нерентабельних показників.
Як показала в своїй роботі на масиві понад 210 тисяч угод з реєстру Держгеокадастру за 2021–2025 роки дослідниця KSE Євгенія Митряхіна, основним драйвером зростання цін на землю є не підвищення продуктивності і навіть не зростання орендних доходів. Передусім ціни рухає вгору індексування нормативної грошової оцінки. Щороку воно відбувається орієнтовно на 8%, тобто приблизно на коефіцієнт інфляції. Модель показує: збільшення НГО на 1% супроводжується зростанням ціни угоди приблизно на 0,55%.
"Це відображає подвійну роль формальної оцінки: вона не лише закріплює цінові очікування, а й слугує обов'язковою нижньою межею ціни для більшості угод… Ринкові результати дуже тісно слідують за цією адміністративною формулою", - пише авторка.
Це означає, що, по-перше, зростання цін, яке ми спостерігаємо, має адміністративний характер, а по-друге, реальне зростання в кращому разі зберігає капітал, але не примножує його. І про обіцяні 15-20% не йдеться. Тобто фактично, як і у випадку з умовним "біткоїном", за ціновим коливанням на ринку землі не стоїть економічна динаміка. Ані зростання продуктивності, ані залучення інвестицій в цей ринок не грають ролі.
Ще одна проблема, яка "обʼєднує" землю і криптовалюту – виклики ліквідності. З одного боку, формально ви можете швидко продавати наділи (якщо знайдете нового власника, готового заплатити), з іншого – вийти з активу дорожче за ціну купівлі - складно, оскільки йдеться зазвичай про продаж обтяженої орендою ділянки. Майже всі привабливі землі вже перебувають у довгостроковій оренді. Навіть купуючи у власність, покупець отримує землю з орендарем і його переважним правом - фактично це еквівалент купівлі прав оренди, а не "чистого" наділу.
"99% сільськогосподарських земель купуються приватними інвесторами з метою отримання доходу не від власного виробництва, а від орендної плати", - каже співзасновник Volodar і керівник проєкту Fortior Capital Володимир Нагірний.
Тобто, як і з криптоактивом, проблема не в тому, щоб купити, а в тому, щоб вийти: вторинний ринок тонкий, а реальна ціна часто живе окремо від офіційної.
Окрім того, вартість послуг із оформлення договорів купівлі-продажу землі на сьогодні – це мінімум 20 тис. грн на ділянку, що за ціни 75 тис. грн за гектар складає майже 30 відсотків. Термін самоокупності перевищує нині вже 15 років.
За оцінкою VoxUkraine, нині лише близько чверті угод узагалі розкривають ціну - решта занижують її заради економії на податках. Більше того, зараз орендна плата відстає від зростання вартості наділів – це виглядає як класична ознака надування, а не фундаментального зростання. Дохідність оренди стиснулася з 7–10% на старті ринку до близько 5% у 2026 році.
"Орендні платежі не можуть зростати так швидко і просто не встигають за цінами на землю - дохідність стискається", - каже Нагірний.
Він додає, що групи учасників можуть "розганяти" ціни на окремих угодах, після чого ринок використовує ці прецеденти як нові орієнтири. Це майже дослівний опис того, як надуваються спекулятивні бульбашки - ціна тримається не на доході, а на очікуванні, підкріпленому попередніми "розгінними" угодами.
Аналогічно спростовується й аргумент про "низьку базу": "дешево" не означає "зростатиме". Сьогоднішній дисконт відображає реальні ризики - війну, відсутність іпотеки, заборону для іноземців, тонкий ринок. Доки ці ризики наявні, низька ціна економічно виправдана, а не "аномальна". А аргументи про "недооціненість", "недокапіталізацію", порівняння із ціною в сусідніх європейських країнах, де немає війни – варто відкласти в сторону і обʼєктивно подивитися на ризики і перспективи: підстав для реального "бусту" в цінах наразі немає.