Правильно складений документ має юридичну силу.
Чимало українців сьогодні шукають квартиру для оренди, але самостійне укладення договору може приховувати чимало ризиків. Президентка Спілки фахівців нерухомого майна України Лариса Ставинога розповіла УНІАН, чи можна самостійно скласти договір оренди квартири, як зафіксувати оплату готівкою та що робити, якщо договір укладає родич власника.
За словами Ставиноги, згідно з чинним законодавством, договір оренди укладений в простій письмовій формі, має юридичну силу. Але є так звані істотні умови договору. В цьому договорі обов'язково мають бути вказані такі речі, як предмет договору, термін договору, умови користування, умови звільнення та передачі об'єкта, порядок розрахунків. І треба бути юристом, щоб скласти якісний договір оренди.
Вона додала, що у договорах оренди існує багато юридичних тонкощів, про які зазвичай знають лише фахівці. Тому краще звертатися до юристів або агентств нерухомості, щоб підготувати документ з урахуванням конкретної ситуації, побажань обох сторін і вимог чинного законодавства, щоб уникнути можливих проблем у майбутньому.
Якщо казати про те, який договір оренди вважається дійсним, то таким буде будь-який правильно складений документ у письмовій формі - у нотаріуса завіряти, каже Ставинога, його не потрібно.
"Часто на цьому наполягають самі нотаріуси, які зацікавлені у розширенні сфери своїх послуг. Водночас якщо договір складається більше ніж на три роки, то згідно з чинним законодавством його треба нотаріально посвідчувати. Але якщо договір укладається менше ніж на три роки, то цього робити не потрібно. І це не несе ризиків, звісно у тому випадку, якщо договір складений коректно", - пояснила експерт.
Агент з нерухомості зазначає, що люди без досвіду зазвичай прописують лише базові речі: адресу квартири, сторони договору, термін оренди, спосіб оплати та умови виселення. Проте цього недостатньо для повноцінного захисту обох сторін.
Вона пояснює, що написати в договорі оренди квартири треба й додаткові моменти: чи має власник право доступу до житла під час оренди, чи дозволена суборенда, як діяти у різних непередбачуваних ситуаціях. Особливо актуально це зараз, під час воєнного стану, коли можуть виникати нестандартні обставини.
"Наприклад, варто прописати, що робити, якщо орендар раптово виїде за кордон або зникне, залишивши свої речі у квартирі. Чи має право він заводити тварин, хто ще буде з ним жити в цій квартирі. Який статус має людина, яка винаймає житло? Чи має вона статус ВПО? Тому що для них передбачені законодавством пільги по оренді. Тож дуже багато моментів потрібно врахувати", - зазначила агент з нерухомості.
Крім того, треба обов'язково впевнитися в тому, що ви маєте справу з власником, встановити особу, перевірити паспорт, правовстановлюючі документи і взагалі факт їх наявності. Звірити цю інформацію у державних реєстрах і з’ясувати, чи немає щодо неї заборон або обтяжень. Наприклад, якщо квартира була придбана в іпотеку і на неї діє договір іпотеки, для укладення такої угоди необхідно отримати письмову згоду банку.
Ставинога також зазначила, що слід звернути увагу на склад власників. Якщо у квартири кілька співвласників, наприклад, батьки та діти, то договір мають підписати всі. А у випадку, коли серед власників є неповнолітні, додатково потрібен дозвіл органу опіки та піклування на розпорядження таким майном. І це далеко не весь перелік, зазначає агент з нерухомості.
За словами експерта, родич може укладати договір оренди, якщо у нього є на те повноваження від власника. Тобто є довіреність, в якій сказано, що він має право укладати договір оренди та отримувати гроші за цим договором. І ця довіреність має бути посвідчена нотаріально.
"Але цей документ все ж потрібно уважно перевірити - зокрема, чи передбачено в ньому право укладати договір оренди. Нині багато людей виїхали за кордон і залишили довіреності родичам, але часто їх ніхто детально не читає. Іноді ці родичі намагаються поспіхом укласти угоду, пропонуючи невелику знижку, аби швидше домовитися, а потім з'ясовуються різні неприємні моменти", - додає експерт.
Ставинога пояснила, як скласти договір оренди квартири, якщо орендар буде оплачувати житло готівкою і не знає, як потім довести, що оплату він дійсно здійснив. У разі безготівкового перекладу на карту доказом буде фіскальний чек, а от якщо гроші передаються "з рук в руки", орендар може почати хвилюватися про свою безпеку.
Агент з нерухомості зазначає, що у таких випадках складають акт прийняття грошей - це спеціальний документ, разом із договором зазвичай готують кілька супровідних документів. Зокрема, це акт приймання-передачі квартири, фіксація показників лічильників для комунальних платежів, перелік майна, яке передається разом із житлом. Крім того, можна оформлювати окремий акт про отримання грошей під час кожного розрахунку.
Такі документи складають у двох примірниках: один залишається у власника житла, інший - у орендаря. Також факт передачі грошей може бути зафіксований розпискою - її власноруч пише людина, яка отримує кошти. У випадку оренди житла розписку оформлює власник квартири: він зазначає, що отримав від орендаря певну суму за конкретний період проживання. Документ складається в одному примірнику й передається орендарю як підтвердження оплати.
Водночас, каже фахівчиня, існують окремі випадки, передбачені законодавством. Наприклад, нерезиденти України не можуть самостійно здавати нерухомість в оренду. Для цього вони мають користуватися послугами юридичних осіб або фізичних осіб-підприємців. У такій ситуації компанія укладає договір оренди з власником-нерезидентом, а потім оформлює договір суборенди з орендарем і сплачує відповідні податки.
Ставинога поділилася досвідом за своєї практики щодо того, чи можна самостійно скласти договір оренди квартири, та як можуть обманювати власники житла чи орендарі. Вона сказала так:
"На моїй практиці не зустрічалося, щоб власники обманювали. На моїй практиці зустрічаються, коли, навпаки, орендарі обманюють власників. Часто орендарі не повідомляють, що планують жити разом із сім’єю, дітьми чи домашніми тваринами. І може проти цього ніхто не заперечував б, однак такі речі потрібно обговорювати заздалегідь. Бувають випадки, коли люди орендують квартиру, а потім передають її іншим особам без відома власника. Інколи продають меблі чи техніку, що є в квартирі, забирають гроші й зникають".
За словами агента, люди часто ставляться до чужого майна менш дбайливо, ніж до власного, каже експерт. У результаті, коли орендарі з’їжджають, залишені кошти за оренду іноді навіть не покривають витрати на ремонт.
"Наприклад, нещодавно дві дівчини орендували квартиру і після прання сушили мокру білизну просто розвішуючи її на меблях. Оскільки сучасні меблі майже всі із ДСП, він вбирає вологу і покриття відклеюються", - розповідає ріелтор.
Щодо орендодавців, то у випадках, коли люди звертаються до фахівців, зазвичай проводиться перевірка документів, тому серйозних проблем із боку власників у таких ситуаціях зазвичай не виникає.