Для купівлі землі у власника або держави потрібні певні документи.
Покупець може витратити чималі гроші на земельну ділянку, а проблеми з нею виявити вже після оформлення. У коментарі УНІАН адвокат Діна Дрижакова розповіла, як правильно придбати земельну ділянку у власника, які документи треба перевіряти, що робити з ділянкою без документів та куди звертатися, якщо після купівлі виявиться, що у землі є ще один власник.
За словами Дрижакової, для укладення та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки продавцю потрібно підготувати:
Якщо продавець перебуває у шлюбі, також потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя.
Від покупця потрібні:
Також покупець має підтвердити джерело походження коштів на покупку.
Багато питань виникає з тим, який документ підтверджує право власності на землю. Фахівчиня каже, що це залежить від того, коли це право було оформлене:
У першому випадку власник може отримати витяг з реєстру у паперовій або електронній формі, у другому - надати нотаріально посвідчений договір, наприклад, купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину або рішення суду про визнання права власності з відміткою про державну реєстрацію.
Важливо врахувати, що навіть якщо у власника є державний акт на земельну ділянку, виданий до 2013 року, перед продажем інформацію про ділянку та право власності на неї потрібно внести до Державного земельного кадастру з присвоєнням кадастрового номера, а право власності має бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Іноді люди продають ділянки за довіреністю через представника, але Дрижакова нагадує, що, незважаючи на зручність такого варіанту, є ризики - наприклад, довіреність може виявитися підробленою або представник може неналежно поставитися до перевірки документів та інших важливих деталей.
Якщо документів на земельну ділянку взагалі немає, оформити право власності також можливо, але порядок залежатиме від конкретних обставин.
"Якщо, наприклад, земля перебуває у фактичному користуванні, то це може бути звернення до місцевої селищної ради із заявою про надання дозволу на розробку документації землеустрою. Також має бути замовлення проєкту землеустрою у сертифікованого інженера-землевпорядника. Це, можна сказати, така безоплатна приватизація. Після цього ділянку потрібно зареєструвати в Державному земельному кадастрі та отримати кадастровий номер. Далі місцева рада затверджує документацію та ухвалює рішення про передачу земельної ділянки у власність. Й тоді право власності реєструють у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно", - зазначила Дрижакова.
Водночас варто враховувати, що на період дії воєнного стану безоплатна приватизація земельних ділянок для більшості потреб призупинена. Виняток стосується випадків, коли на земельній ділянці розташований житловий будинок або інша нерухомість, що вже перебуває у власності людини.
Окремий випадок - коли документи на землю були втрачені. У такій ситуації потрібно звернутися до відповідного архіву, органу місцевого самоврядування або Держгеокадастру, щоб отримати копії чи дублікати документів, на підставі яких було оформлено право власності.
Також фахівчиня пояснила, що у деяких випадках купівля землі в Україні призводить до несподіваних "знахідок" - виявлення подвійної реєстрації на ділянку. Це, за словами юриста, можливо, коли:
Але основним варіантом, каже експерт, є шахрайська схема - одночасне оформлення прав за різними документами або підробленими рішеннями місцевих рад. Тому перед купівлею потрібно не шкодувати грошей і робити повний юридичний аудит ділянки, витяг із державного земельного кадастру, реєстру речових прав, перевірку координат інженером-землевпорядником на місцевості. Перевірка в єдиному реєстрі судових рішень за кадастровим номером чи власником.
Якщо ж подвійна реєстрація вже виявлена, питання про те, хто має законне право на землю, може вирішуватися в судовому порядку:
"Залежно від обставин можна вимагати й скасування угоди".
Також власник може звернутися зі скаргою до Міністерства юстиції або його територіального органу, де такі звернення розглядають комісії з питань державної реєстрації.
За словами правознавиці, вартість реєстрації складається з декількох частин:
Крім того, треба буде сплатити податок на доходи фізичних осіб:
Також додається військовий збір, його розмір залежить від того, чи виникає обов’язок зі сплати ПДФО:
Якщо додається оформлення довіреності - ще + 1-1,2 тисячі гривень. "Точну суму витрат і податків можна порахувати лише на прикладі конкретної земельної ділянки, знаючи її вартості, строк перебування у власності тощо", - пояснила експерт.