Більшість сучасних житлових проєктів не вкладаються у встановлені програмою параметри.
У грудні 2025 року Кабінет міністрів ухвалив постанову, яка суттєво оновила правила участі в програмі "єОселя". Зокрема, більш жорсткими стають умови щодо площі та вартості квартир.
Перша заступниця голови правління "Глобус Банку" Олена Дмітрієва розповіла, що частина змін уже набула чинності, зокрема розширено перелік пільгових категорій – кредити під 3% тепер можуть отримувати військовослужбовці, призвані під час мобілізації.
Інша частина новацій починає діяти з 9 лютого 2026 року і передбачає жорсткіші обмеження, які безпосередньо впливатимуть на можливість участі громадян в програмі та параметри житла, що може бути придбане в іпотеку.
Серед таких змін – обмеження щодо наявного житла. Відтепер учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже володіють житловою нерухомістю загальною площею 52,5 кв. м – для сім’ї з однієї або двох осіб; додатково 21 кв. м – на кожного наступного члена сім’ї.
"Раніше обмеження у 52,5 кв. м застосовувалося лише до сім’ї з однієї особи, а для кожного наступного члена сім’ї дозволялося мати додаткові 21 кв. м. Тобто, наприклад, сім’я з двох осіб, володіючи квартирою площею до 73,5 кв. м, все одно мала право брати участь у програмі. Відтепер молода сім’я з двох осіб може подати заявку на "єОселю" лише за умови, що у її власності менше ніж 52,5 кв. м житла", – зауважила банкірка.
Інша новація – обмеження на відчуження житла. Якщо раніше враховувався період 12 місяців, то тепер 36 місяців до дати подання заявки.
"Це означає, що якщо протягом останніх трьох років громадянин продав житло, і сукупна площа проданих об’єктів разом із наявним житлом перевищує нормативну площу, він не зможе стати учасником програми", – підкреслила Дмітрієва.
Крім цього, запроваджуються нові обмеження, які стосуються безпосередньо параметрів житла: площа квартири не має перевищувати нормативну більш ніж на 10%. При цьому встановлено абсолютну межу – не більше 115,5 кв. м, незалежно від кількості членів сім’ї.
Максимальна ціна квадратного метра не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%. Гранична вартість визначається як опосередкована вартість будівництва житла в регіоні, помножена на коефіцієнт 2 (за даними Міністерства розвитку громад та територій України).
Загальна ціна житла також не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%. Гранична вартість визначається як добуток граничної вартості 1 кв. м до нормативної площі.
Дмітрієва навела приклад розрахунків для сім’ї з трьох осіб у Києві:
Для Львова максимальна вартість квартири для такої ж сім’ї становитиме 4 139 196,60 грн.
"Раніше програма "єОселя" фактично не обмежувала ні площу, ні вартість житла – різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер правила стали значно жорсткішими, і це кардинально змінює підхід до вибору квартири", – пояснює експертка.
За словами банкірки, найбільш дискусійне питання - співвідношення вартості житла та площі квартир у новобудовах до параметрів, закладених в нових умовах програми. Вона акцентувала, що житлове будівництво має досить довгий цикл, і переважна більшість квартир, які сьогодні перебувають у продажу, були спроєктовані у 2024 - першій половині 2025 року, коли нових обмежень ще не існувало.
Крім того, за останні роки суттєво зросла собівартість будівництва через подорожчання матеріалів, енергоносіїв, логістики, робочої сили тощо.
"Більшість сучасних житлових проєктів просто не вкладаються у встановлені програмою параметри. Це означає, що пропозиція житла, яке відповідає всім вимогам "єОселі", буде досить обмеженою", – зазначає Дмітрієва.
Начальниця управління по роботі з партнерами "Глобус Банку" Катерина Личана повідомила, що середній дохід на місяць покупця житла за пільговою державною програмою іпотеки "єОселя" складає від 40 тисяч гривень.
Найчастіше іпотечні кредити оформлені на чоловіків – 65%. Середній вік позичальника знаходиться в діапазоні 26-45 років (77,8%). При цьому 70% позичальників одружені та мають дітей. Рівно 78% кредитів за програмою оформлено на купівлю одно-двокімнатних квартир площею до 73 м2.
Згідно з дослідженням "OLX Нерухомість", в Україні кількість оголошень про продаж житла з можливістю оформлення кредиту за державною іпотечною програмою "єОселя" станом на грудень зростала. У жовтні 2024 року таких пропозицій було 5,8 тисячі, а у жовтні 2025 майже 17 тисяч.