Столичні багатоповерхівки переживають регулярні відключення світла, а подекуди - опалення та води, що неминуче впливає на ринок нерухомості. УНІАН проаналізував, як змінились ціни на купівлю і оренду житла у столиці, і де тепер обирають жити кияни.
Цієї зими звичка росіян використовувати погоду як елемент тиску і шантажу проявилася особливо гостро. Тріскучі морози у поєднанні з масованими обстрілами сильно пошматували українську енергетику. Система, що досі тримається лише завдяки самовідданій щоденній роботі енергетиків, усе ж дає "слабину", що відчувають на собі мільйони українців.
Ситуація у столиці – одна з найскладніших у країні. Кияни живуть із жорсткими та непередбачуваними відключеннями світла, сотні будинків у різних районах столиці залишаються без опалення за температури мінус 20-25 градусів. Трапляються й перебої у водопостачанні. І це прямо відображається на ринку нерухомості: змінюється попит, переглядаються ціни, а пріоритети покупців та орендарів формуються інакше, ніж ще місяць тому.
"Найцікавіше - зміна психології покупців. Раніше питали про ремонт, планування, інфраструктуру. Зараз перші питання: "Чи є газ? Який тип резервного живлення? Скільки будинок простояв без світла у січні?". Технічна автономія стала головним критерієм вибору. Це фундаментальна зміна пріоритетів, яка змінить ринок на роки", - ділиться з УНІАН своїми спостереженнями рієлтор Олександр Бойко.
Аналітики сходяться на думці, що на початку 2026 року ринок житла в Києві перебуває у фазі "стриманої активності", що є типовою ознакою для зимового періоду. Однак цього сезону на ситуацію додатково впливають енергетичні проблеми.
За даними аналітичного центру DIM.RIA, в січні у сегменті оренди попит зріс на 3% відносно грудня 2025 року.
"Та попри значну активність пошук став більш вибірковим, адже значна частка мешканців Києва вимушена шукати альтернативне житло через ситуацію з електрикою та теплом. Орендарі звертають увагу на технічні характеристики житла: наявність автономного опалення, генераторів у будинку, інверторів, поверховість та можливість доступу до укриттів. Через це квартири без альтернативних джерел живлення або з проблемною інфраструктурою зараз фактично "простоюють"", - розповідає УНІАН керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький.
Не "рятують" такі оселі і великі знижки, додає експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.
"Будинки, які не обладнані генераторами або квартири на високих поверхах, де немає зв'язку, світла, тепла і води [та існує підвищена небезпека "прильотів" та влучання уламків від російських дронів та ракет] - вони зараз і безкоштовно нікому не потрібні. Людям треба умови для проживання, в першу чергу, а не просто низька ціна. Тому квартири на високих поверхах і без мінімальних умов будуть чекати кращих часів", - каже УНІАН Юрій Піта.
Особливо це відчутно в районах, які потерпають від тривалих відключень.
"Наприклад, на Троєщині є будинки, які не підключені до тепла. Це також вплине як мінімум на орендні вподобання, тому що з такими морозами та без тепла - я не уявляю, як жити. Орендарі зараз не будуть розглядати такі райони взагалі", - зазначає Піта у розмові з УНІАН.
Тоді як більш підготовлені "енергонезалежні" оселі є найпопулярнішими, і ціни на них, відповідно, вищі, констатує рієлтор Олександр Бойко. І саме підвищений попит на таке житло пожвавлює столичний ринок оренди.
Водночас у сегменті купівлі/продажу, за його словами, кількість угод у січні зменшилася порівняно з груднем, але ціни загалом не обвалилися. Покупці більше торгуються і ретельніше перевіряють технічний стан будинків.
"Покупці не поспішають. Вони чекають і розуміють, що нестабільність може спровокувати корекцію цін, і намагаються "вгадати дно". Водночас об'єкти преміум-класу з повною автономією продаються без затримок", - каже Бойко.
Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький підтверджує, що в столиці зараз очікувано спостерігається падіння купівельної активності.
"На первинному ринку нерухомості у Києві фіксується падіння попиту: у січні, порівняно з груднем 2025 року, пошук житла в новобудовах впав на 23%. Якщо порівнювати з січнем минулого року – падіння складає 43%. На вторинному ринку зацікавленість шукачів знизилась на 8% у порівнянні з груднем 2025 року", - розповідає Поберезький.
Аналітика DIM.RIA, яка є у розпорядженні УНІАН, демонструє, що на старті року середня вартість купівлі квартир на первинному ринку у Києві залишається відносно стабільною. Середня ціна квадратного метра становить 1 420 доларів, що приблизно на 2% менше грудня 2025 року.
Але якщо подивитись на столичний ринок житла не в середньому, а по районах, то картина стає чіткішою.
Новобудови на Печерську, який традиційно залишається найдорожчою локацією столиці, цього разу суттєво втратили у ціні – на 6,4% відносно грудня-2025, до 2 940 дол. за квадратний метр. Невелике падіння спостерігається також в Оболонському (на 3%, до 1 260 дол. "за квадрат") та у Деснянському (на 3,5%, до 900 дол.) районах міста.
Аналогічна ситуація склалась і на вторинному ринку Києва.
Рієлтор Олександр Бойко пояснює, що найбільше "постраждали" райони з двома характеристиками: із високою щільністю старого житлового фонду та залежністю від централізованих мереж.
"На першому місці Деснянський район. Тут концентрація відключень була максимальною - деякі будинки стояли без тепла по 9-10 діб. Мої колеги фіксують зниження цін на продаж порівняно з груднем. Другий проблемний кластер - частина Оболоні, особливо старі масиви біля метро "Мінська" та "Героїв Дніпра". Тут зниження скромніше, але воно стабільне. Власники розуміють, що без цінової корекції об'єкти "зависатимуть" на місяці, - каже Бойко. - Важливий момент: це не обвал, а м'яка корекція. Власники поки що тестують ринок, знижуючи ціни дозовано, по 2-3% кожні два тижні".
Водночас, за словами фахівця, у ринку є потенціал до ще більшого падіння.
"Якщо ситуація з відключеннями не покращиться до березня, побачимо більш агресивні знижки до 12-15% у проблемних районах", - додає він.
За даними аналітичного центру DIM.RIA, на вторинному ринку середня вартість однокімнатних квартир у Києві наразі становить 87 тис. дол. (+2% відносно грудня 2025 року), двокімнатних - 120 тис. дол. (ціна не змінилась), трикімнатних - 155 тис. дол. (ціна не змінилась).
Найдорожчими традиційно досі залишаються Печерський та Шевченківський райони. Середній ціновий сегмент формують Голосіївський, Подільський, Солом’янський і Дарницький райони. А найбільш доступними залишаються оселі на околицях міста.
У свою чергу, експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта зауважує, що суттєвих коливань на ринку продажу наразі не спостерігається. За його словами, в січні традиційно закриваються угоди, які були розпочаті ще наприкінці попереднього року, а покупці та продавці не відмовляються від своїх планів навіть попри так звані блекаути.
"Люди, які планували купувати, все одно купуватимуть і в такий сезон. Плани є, і ніхто ці плани не відміняв, тому угоди будуть проводитись. Продавці також не будуть знімати свої об'єкти через відключення електроенергії. Ціни не дуже знижуються, з певним торгом квартири продаються", - розповідає Піта.
Водночас, він наголошує, що вплив масованих обстрілів на ринок ще не можна оцінити повною мірою.
"Період надто короткий. Якщо тенденції збережуться, то більш помітну реакцію ринку побачимо наприкінці лютого - на початку березня", - додає Піта.
На відміну від ринку купівлі, сегмент оренди житла природно реагує на зміни набагато швидше.
Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький розповідає, що середня вартість оренди однокімнатної квартири у Києві наразі становить 22 500 грн/міс. (+2% відносно грудня 2025 року), двокімнатної - 32 800 грн/міс. (+2%), трикімнатної - 49 200 грн/міс. (ціна не змінилась). Проте середня "температура по палаті" не відображає реальної ситуації на ринку.
"Хоча у загальній статистиці різких коливань не відбулось, однак розкид цін на ринку значно зріс. Житло з автономними рішеннями може зараз коштувати значно дорожче за середньоринкові показники, тоді як квартири без них - здаватися дешевше, зі знижкою або ж взагалі "простоювати"", - пояснює Поберезький.
Найдорожчим, очікувано, залишається Печерський район, де середня ціна оренди квартир складає 49 200 грн за однокімнатну і 77 900 грн за трикімнатну. Другим за вартістю є Шевченківський район - 32 800 грн за "однушку" та близько 49 200 грн за трикімнатне житло.
Далі йдуть Голосіївський, Подільський і Солом’янський райони. У Голосіївському однокімнатні оселі здають у середньому за 24 990 грн, у Подільському - 22 000 грн, а в Солом'янському - 18 000 грн. Середні ціни двокімнатні квартири в цих районах коливаються від 20 000 до 40 800 грн, а трикімнатні в межах 30 000-51 250 грн.
Більш доступний сегмент формують Дарницький, Дніпровський та Оболонський райони. Тут оренда однокімнатних квартир становить 15 000-16 400 грн, а трикімнатні обійдуться в 20 000-25 000 грн.
Водночас найдешевші пропозиції зберігаються у Деснянському та Святошинському районах. Тут однокімнатні квартири можна в середньому орендувати від 10 000-14 000 грн, а трикімнатні від 14 000 до 20 000 грн на місяць.
Мер Києва Віталій Кличко заявив, що на початку січня місяця столицю нібито вже покинули 600 тисяч осіб. УНІАН звернувся до мобільних операторів, щоб перевірити цю інформацію, оскільки вони мають можливість оцінювати кількість користувачів за активними SIM-картами.
Втім, у Vodafone зазначають, що їхня абонентська база у Києві залишається стабільною.
"Якщо оцінювати загальну кількість абонентів у Києві, тут суттєвої динаміки не спостерігаємо – абонентська база Vodafone залишається стабільною", - розповідають УНІАН в пресслужбі Vodafone.
У lifecell аналогічно не підтверджують суттєвої міграції.
"Міграція абонентів є, але здебільшого це сезонні переміщення, або ж люди їдуть у сусідні населені пункти чи області", - кажуть УНІАН в пресслужбі lifecell.
Експерти з нерухомості також сходяться на тому, що масової міграції серед киян лише через відключення світла наразі не спостерігається. Йдеться радше про тимчасові та ситуативні переміщення на кілька тижнів або місяців, особливо серед сімей з дітьми та людей, які працюють дистанційно.
"Міграція є, але вона тимчасова. Частина киян на період морозів виїжджає в передмістя або до західних областей. Це створило додатковий попит на оренду в Київській області та містах Західної України. Масового відтоку зі столиці немає – більшість мешканців залишаються і адаптуються до умов. Міграція має дуже специфічний характер. Це не панічна евакуація, а усвідомлене тимчасове переселення певних соціальних груп", - каже рієлтор Олександр Бойко.
За його спостереженнями, виїжджають три категорії киян. Перша категорія - це сім'ї з малими дітьми, особливо немовлятами. Батьки не готові ризикувати здоров'ям дитини в квартирі без опалення при мінус дванадцяти на вулиці. Вони їдуть до родичів або орендують житло у західних областях на два-три місяці.
"Маю клієнтку - молода мама з дитиною восьми місяців, жила на Виноградарі. Після трьох діб без світла та тепла вона з чоловіком зняли квартиру в Ужгороді на три місяці. Платять на 40% більше, ніж вони платили в Києві, але для них це інвестиція в спокій", - каже Бойко.
Друга категорія - це люди з хронічними захворюваннями, для яких холод критичний. За його словами, їх переселяють родичі, часто у Вінницьку, Хмельницьку, Тернопільську області. Там тепліше, стабільніше, і це ближче за Західну Україну.
Третя група - це IT-спеціалісти та фрілансери, які працюють віддалено. Для них стабільний інтернет - це хліб. Після кількох днів без світла та мережі вони масово поїхали до коворкінгів Львова, Івано-Франківська, навіть Варшави.
"Знаю трьох програмістів, які в січні орендували разом будинок під Львовом на пів року. Ділять витрати на трьох, працюють зі стабільним світлом та інтернетом", - розповідає рієлтор.
Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький підтвердив, що найчастіше в таких випадках кияни розглядають західні регіони України або ж Київську область, де інфраструктурна ситуація стабільніша.
"Порівняно з попереднім місяцем там дійсно фіксується помірне зростання попиту на оренду. Водночас це зростання не є різким і не має ознак довгострокового тренду", - каже Поберезький.
У свою чергу, експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта каже, що він не відмічає масової міграції, оскільки такі рішення приймають на рік і більше. Він каже, що більшість киян залишаються в місті, оскільки прив’язані до роботи, навчання дітей та звичного укладу життя.
Піта звертає увагу й на те, що певна частина Києва переживає відключення значно легше, ніж окремі мікрорайони.
"У столиці працює транспорт, є зв’язок, магазини, генератори - місто забезпечує базові умови. Тому масової міграції немає. Хтось тимчасово поїде до родичів, але це короткострокові виїзди. Як тільки потеплішає й ситуація стабілізується, люди повернуться", - підсумовує він.
Попри надії на довгоочікуване потепління та поступове зменшення аварійних відключень світла, енергетичні експерти попереджають, що українці ще два-три роки можуть жити за щоденними графіками. І перспективи у разі продовження нищівних російських атак на енергетику – невтішні.
Рієлтор Олександр Бойко зазначає, що потенційний тривалий блекаут у короткостроковій перспективі різко "заморозить" активність на ринку житла.
"Короткостроково ринок практично зупиниться: перегляди, угоди та оформлення будуть відкладені. В оренді різко зросте попит на житло з автономією, а стандартні квартири тимчасово втратять ліквідність. Після відновлення електроенергії ринок повернеться до роботи, але з чіткішою різницею в цінах між "надійними" та "звичайними" об’єктами", - вважає він.
Водночас експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта наголошує, що сам факт блекауту не паралізує ринок технічно. Він підкреслює, що реєстри працюють, більшість нотаріусів уже мають генератори чи EcoFlow.
"Ми останню угоду проводили без світла і взагалі без проблем. Якщо є покупець, він купить. Людей цим уже не налякати. Вони все одно дзвонять, цікавляться, ринок живе", - каже Піта.
Він також відмічає, що значно більше на ринок впливають глобальні фактори, зокрема міжнародні перемовини. На його думку, блекаути сьогодні не викликають паніки, а більшість українців уже адаптувалися.
За словами рієлтора Олександра Бойка, у разі системних відключень світла ринок продовжить ділитися на дві категорії - автономні будинки та звичайний фонд.
"Якщо відключення триватимуть, попит і ціни остаточно розділяться за принципом енергонезалежності. Житло з автономними рішеннями залишатиметься затребуваним і стабільним у ціні. Старий фонд і будинки без резервних систем відчуватимуть тиск і торг. Загалом ринок не зникне, але стане повільнішим і більш прагматичним, з фокусом на базовий комфорт, а не лише на локацію чи ремонт" - каже рієлтор Олександр Бойко.
На думку експрезидента Асоціації фахівців з нерухомості України Юрія Піти, реальна реакція ринку стане помітною ближче до березня, адже нерухомість має місячний лаг у реагуванні на події. Він нагадує, що робити висновки зараз передчасно, а літній сезон традиційно зменшує кількість угод незалежно від ситуації в енергетиці.
"Перше питання - чи є генератор, вода і тепло. Якщо цього немає, об’єкт навіть не розглядають", - каже Піта.
Він також додає, що нова державна програма кредитування генераторів для ОСББ, ЖЕКів і керуючих компаній (до 300 тис. грн) здатна покращити ситуацію.
"Це також зараз може допомогти, і більше будинків будуть забезпечуватись такими обладнанням. Це вихід із ситуації, буде набагато краще, ніж без цього. Тому до літа, я думаю, що в нас вже новобудови, напевно, всі будуть забезпечені цим всім", - каже Піта.
Зимові відключення не зламали столичний ринок житла, а лише певним чином змінили його. Тепер попит і ціни визначає не лише локація і ремонт, а й автономність, базовий комфорт і здатність будинку працювати без зовнішніх мереж. І, ймовірніше за все, нові тенденції залишаться з нами надовго, адже не схоже, що Росія має наміри припиняти енергетичний терор.