Віддам нирки за квартиру. Підсумки року на ринку нерухомості

Із початком повномасштабної війни український ринок нерухомості зазнав масштабних потрясінь. Як він змінився за 2023 рік, де обирають жити українці, та чому ціну на квадратні метри диктують ЗСУ, - розповідає УНІАН.

Українці проводжають вже другий рік в умовах повномасштабної війни. У 2022 році люди, які були вимушені обирати нове помешкання в місцях подалі від лінії фронту, надавали перевагу орендованому житлу. Тоді як попит на купівлю квартир та будинків впав у рази.

У році, що минає, на ринку купівлі-продажу житлової нерухомості почалась "відлига". Ті, хто раніше орендували житло у тилових регіонах, тепер почали придивлятись до домівок для купівлі, аби мати більше стабільності. А багато з тих, хто раніше лише планували змінити житло, наразі припинили відкладати мрію в далекий ящик і нарешті наважилися на цей відповідальний крок. Багато в чому їм допомогла державна програма доступної іпотеки.

Як розповіла кореспонденту УНІАН мешканка Київщини Катерина, вона з сім’єю планувала зробити дороговартісну інвестицію ще до війни, адже в них в сім'ї двоє дітей, і треба розширяти житлову площу. Минулого року в їхні плани втрутилася війна, але вже у 2023-му родина вирішила більше не відкладати життя на потім.

"Поштовхом стало розширення програми іпотеки єОселя на широке коло українців. Вирішили спробувати подати заявку, її схвалили. А ще одночасно знайшли ідеальну для нас квартиру по розміру і розташуванню, а також по вигідній ціні. Тому акумулювали всі наявні заощадження на перший внесок і заключили угоду", – ділиться своєю історією Катерина.

Слід зазначити, що програма єОселя, яка почала свою роботу в жовтні минулого року, невпинно підігріває інтерес українців до придбання житла. І з кожним місяцем кількість виданих кредитів зростає.

Станом на середину грудня, за даними Міністерства економіки, вже 5600 українських родин взяли кредити на придбання житла за програмою єОселя на загальну суму 8,3 мільярди гривень.

Стабільність вторинного ринку

Традиційно купівлею житла на "вторинці" більш зацікавлені люди, які хочуть одразу в нього переїжджати, а не чекати на завершення будівництва. А також ті, хто не планує ризикувати своїми заощадженнями, вкладаючи їх в будівельні роботи. Адже ще до великої війни траплялись випадки, коли забудовники зрештою залишали інвесторів і без грошей, і без житла. Тепер ці ризики значно збільшилась.

Фахівець з нерухомості Юрій Піта відмічає, що впродовж 2023 року на цьому ринку зберігався, загалом, стабільний попит, а ціни незначно зросли. Напередодні ж зимових свят, за його словами, попит дещо зменшився.

"Покупці є, люди купують нерухомість. Як правило, користуються попитом квартири з ремонтом, які можна використовувати для проживання. Ціни в Києві та західних регіонах не знижуються і навіть поступово зростають, але незначно, в межах 5%", – розповідає він УНІАН.

Президент асоціації ріелторів України Олена Гайдамаха зазначає, що протягом 2023 року для купівлі житла як на вторинці, так і на первинці популярними були західні регіони нашої країни, а також Житомирська та Київська області. При цьому, як вона додала, Київ був популярним переважно на вторинному ринку.

Ріелтор говорить, що ситуація на вторинному ринку напряму залежить від того, що відбувається на первинному. Якщо там суттєвих зрушень немає (тобто, якщо нові об’єкти майже не будуються), це відображається і на ринку старого житлового фонду.

"Коли на первинному ринку нічого не рухається, це за собою "тягне" і вторинний ринок. Якщо в Києві набудували за два роки три майданчика з нуля – це зовсім мало. А зі старого житла є не так багато варіантів для продажу. Можна сказати, що попит перевищує пропозицію. Але це не вплинуло на вартість житла таким чином, щоб воно стало дорогим", – каже експертка з нерухомості.

В цілому по ринку, за її словами, за 2023 рік суттєвих сплесків не прослідковувалось. Проте в Києві і передмісті наприкінці весни та протягом наступних кількох місяців нерухомість почала дорожчати. Як розповідає ріелтор, ціни на столичне житло за той період зросли на 20-25%, і майже досягли довоєнного рівня.

Ціни на "вторинку"

Аналітики порталу OLX Нерухомість зазначають, що, як правило, найбільшим попитом при купівлі користуються однокімнатні квартири. Згідно з їхніми даними, за останній рік у столиці середня вартість вторинного житла з однією кімнатою зросла на 16% і склала на початку грудня 2,9 млн гривень.

Наразі, згідно з оголошеннями на сайті ЛУН, найдешевші однушки у віддалених районах столиці можна знайти за ціною від 16 тисяч доларів (близько 600 тисяч гривень). Найдорожчі ж однокімнатні варіанти сягають сотень тисяч доларів (приблизно $800-900 тисяч або понад 30 мільйонів гривень). 

У Львові, який від початку повномасштабної війни став прихистком для значної кількості біженців, середня ціна однокімнатних квартир зросла на 14,3% – до 1,7 млн гривень, повідомляють в OLX Нерухомість. Але можна знайти варіанти і як за $14-18 тисяч (від 520 тис. грн), так і за 300 тисяч доларів (11 млн грн).

Згідно з даними ЛУН, за останні півроку рекордно здорожчав Івано-Франківськ – на 18 відсотків, тож середня вартість "однокімнатки" там складає трохи менше 32 тисяч доларів (1,2 млн грн). Ціни на таке житло стартують від 17 тисяч доларів (630 тис. грн) і коливаються, в залежності від району, меблювання та стану ремонту, в межах до 200 тисяч доларів (7,4 млн грн).

В Одесі, згідно з аналітикою OLX, середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку у 2023 році зросла на 12,6% і зараз становить близько 1,6 млн гривень.

У Харкові та Дніпрі, попри відносну близькість до зони проведення бойових дій, ціни на однокімнатні квартири за останній рік також зросли. У Дніпрі зростання відбулось на 15,4% (до 1,2 млн грн), у Харкові – на 8% (до 885 тис. грн).

У свою чергу, у прифронтових Миколаєві та Запоріжжі рівень цін майже не змінився і впродовж 2023 року лишався в середніх межах 21-22 тисяч доларів (близько 800 тисяч гривень).

Що ж до двокімнатних квартир на вторинному ринку, то, як повідомляють аналітики OLX, найбільше зростання середніх цін у 2023 році відбулось у Львові (до близько 2,9 млн грн) та Києві (до 4,6 млн грн – на 15,6% за останній рік). Аналітики ЛУН, у свою чергу, додають до цього переліку Вінницю – там середні ціни на "двокімнатки" за останні 6 місяців збільшилися на близько 18% - до близько 60 тисяч доларів (2,2 мільйонів гривень).

Столичні "двушки" наразі стартують у ціні від 27 тисяч доларів (близько мільйона гривень) і коливаються у межах до майже 800 тисяч доларів (30 мільйонів у національній валюті). Тим часом, у місті Лева нам вдалося знайти найдоступнішу "двушку" за 33 тисячі доларів (понад 890 тис. грн), найвища ж ціна сягає $550 тисяч (20 млн грн). У Вінниці  найдешевший варіант можна знайти на сайті ЛУН за 27-29 тисяч доларів (близько мільйона гривень), найдорожчий – за $200-250 тисяч (понад 8 млн грн).

В Одесі вартість житла із 2-ма кімнатами за рік, згідно з даними OLX, зросла на 7,5% (до 2,2 млн грн). У Харкові та Дніпрі ціни зросли на 14% (до 1,4 млн грн) та 4,7% (до 1,6 млн грн) відповідно.

У Миколаєві та Запоріжжі такі квартири продаються у середньому за 29-32 тисяч у валюті (близько 810 тисяч доларів).

Щодо трикімнатних квартир, то, за даними ЛУН, найбільший сплеск цін прослідковувався у Вінниці та Івано-Франківську – на 13 відсотків за останні півроку. Таке житло там наразі коштує у середньому 76 та 60 тисяч доларів відповідно. В столиці "трикімнатки" впали в ціні на 6% - до середнього показника у 135 тисяч доларів (близько 5 млн грн). В Миколаєві та Запоріжжі їхня середня вартість становить 43 та 40 тисяч доларів відповідно.

Зміни на "первинці"

Донедавна первинний ринок помешкань в Україні був замороженим. Люди не поспішали інвестувати в нерухомість, побоюючись, що у будь-який момент ворожа ракета може зруйнувати новеньке помешкання вщент. Наразі ж українці частіше почали задумуватись над купівлею новозбудованого будинку чи квартири. Втім, звісно, наявний попит досі складно порівнювати із довоєнним періодом.

"На первинному ринку житла нині існує попит, який становить усього 25-30 відсотків, порівняно з лютим 2022 року", – говорить юрист у сфері містобудування та член ради директорів Конфедерації будівельників України Ольга Данчук.

За її словами, зараз для людей найпривабливішими є 1-2-кімнатні квартири площею від 40 до 70 квадратних метрів в будинках з високим рівнем готовності у регіонах з відносно стабільною ситуацією.

До того ж, покупці дедалі частіше віддають перевагу квартирам за межами великих міст. Найчастіше – на Львівщині та Івано-Франківщині.

"В західних областях ситуація доволі стабільна. Люди будують, дуже багато будівельних компаній працює, але по термінах вони трохи із запізненнями йдуть. Багато людей туди мігрують, переводять свій бізнес. Також є певний відсоток тих, хто повертається з-за кордону і осідає в західних регіонах. За рахунок цього ціни там збільшились десь на 30% від довоєнної вартості", – повідомляє голова Асоціації ріелторів Олена Гайдамаха.

Наразі ж, за даними ЛУН, купити нове житло на Львівщині або Франківщині можна за середньою ціною 35,8 та 27,6 тисяч гривень за квадратний метр відповідно. І якщо перша область за рік незначно здешевшала, то друга підскочила в ціні на 18%.

Олена Гайдамаха розповідає, що, як не дивно, у Дніпрі - місті, яке доволі часто потрапляє під ворожі обстріли - активно будують нові будинки.

"Я нещодавно була в місті Дніпро і була позитивно здивована, тому що побачила багато будмайданчиків, які працюють сьогодні. Місцеві ріелтори говорять, що новобудови збільшились в ціні доволі сильно, але попит є", – зазначила експертка з нерухомості.

Зараз середні ціни на квадратний метр в новобудові на Дніпропетровщині тримаються на рівні трохи більше 39 тисяч гривень.

Війна спонукає покупців при виборі житла зважати на ряд нових критеріїв.

"Пріоритетними факторами для купівлі житла стає підготовленість комплексу до можливих вимкнень світла (заживлення інженерних комунікацій, ліфтового обладнання, насосів на подачу води резервними генераторами - УНІАН), наявність продуманої інфраструктурної складової, а також активні будівельні роботи на майданчику", – зазначає маркетинг-директор групи компаній DIM Дарія Бедя.

Цікаво те, що попри війну, що триває, експерти та рієлтори відзначають зростаючу зацікавленість інвесторів з інших країн вкладати кошти в українську нерухомість, зокрема, в столиці, де середня вартість первинки тримається на рівні трохи вище 47 тисяч гривень за квадратний метр.

Як розповів УНІАН підприємець та міжнародний інвестор Антон Стилик, іноземні інвестори: з Ізраїлю, США, Австрії та інших європейських країн – навіть під час війни зацікавлені у придбанні нерухомості в Україні, зокрема – у центрі столиці.

"Мені відомо про фонди зі США, які зацікавлені у масштабній купівлі житлової нерухомості в Києві. Це відбувається тому, що, на мою думку, так чи інакше, квадратні метри в Києві у довгостроковій перспективі будуть зростати в ціні. Тому і я, і інші іноземні інвестори, сходимося на думці, що зараз Київ привабливий з точки зору купівлі квадратних метрів, а захід України – з точки зору будівництва", - зазначив він.

Очікування від наступного року

Очевидно, що наступного року на ринок нерухомості, як і на більшість сфер української економіки, в першу чергу, впливатиме ситуація на фронті.

"Ціни на нерухомість цьогоріч зовсім не зменшились, й надалі вони лише будуть зростати. Однак, прогнозування конкретного відсотку росту цін на первинну нерухомість - це чисте припущення. Очевидно, що швидкість відновлення ринку нерухомості визначатиметься ситуацією на фронті й успіхом Збройних сил України. У випадку відсутності ескалації війни ринок первинної нерухомості стабілізується", – вважає член ради директорів Конфедерації будівельників України Ольга Данчук.

Тоді як на думку співзасновника та керуючого партнера компанії INSPI Development Володимира Семенцова, у 2024 році попит на новобудови залишатиметься обмеженим об’єктами з високим рівнем готовності та не перевищить 25-30% від рівня лютого 2022 року.

Щодо цінової ситуації, то, на його погляд, найбільших коливань варто очікувати на об’єктах із безперервним будівництвом на високій стадії готовності. Семенцов зазначає, що на 2024 рік в таких ЖК вже заплановане зростання вартості квадратного метра в середньому на 10-15 відсотків у гривневому еквіваленті, однак такі цінові зміни пов’язані більше з комерційною стратегією та переходом на новий етап будівництва, а не з підвищеним попитом.

"В середньому, по ринку збільшення цін може не перевищити 3-5%, що у 2-2,5 рази менше за прогнозовані темпи інфляції", – прогнозує Семенцов.

Тож, вочевидь, наступного року, як і у 2023-му, глобальних змін, за відсутності масштабних катастроф, на ринку купівлі-продажу нерухомості не очікується. Втім, не виключені точкові зміни як у пропозиції житла, так і цінах на нього.

Альона Кириченко

УНІАН в Google News