Нове життя з єОселя: додаткові платежі та підводні камені "народної іпотеки"

З серпня в Україні діє оновлена програма доступної іпотеки єОселя, що дозволяє громадянам придбати житло за пільговою відсотковою ставкою. Кореспондент УНІАН ділиться власним досвідом купівлі житла за програмою.

Квартирне питання є актуальним завжди, навіть коли країна живе у стані війни. Повномасштабна війна в Україні продовжується вже майже два роки, проте з вірою у ЗСУ будівництво продовжується – як нового житла з нуля, так і відновлення зруйнованого рашистами.

Дозволити собі купити квартиру або будинок одразу за повну суму можуть одиниці, тому рятувальним кругом для громадян стають іпотечні програми. І якщо раніше банки видавали іпотеки під величезні відсотки, які збільшували кінцеву суму кредиту в рази, то державна програма єОселя зробила іпотеку дійсно доступнішою.

Програма доступної іпотеки під 7% починала працювати в Україні ще до початку повномасштабної війни, у 2021 році, але зі зрозумілих причин застопорилася. Друге дихання програма отримала у жовтні 2022 року під назвою "єОселя" - коли окремі категорії населення (військовослужбовці, медики, вчителі, науковці) отримали можливість придбати омріяне житло на умовах іпотечного кредиту усього під 3 відсотки річних.

Пізніше, у серпні цього року, дію програми було розширено на широке коло українців – зокрема, тих, хто не мав власного житла, або його площа була замалою. Відсотки при цьому були вищими – ті ж 7%, як і за програмою 2021 року, але ж це не порівняти з існуючими раніше ставками, які могли перевищувати 20%.

Таке суттєве підвищення доступності іпотеки для громадян відчутно збільшило кількість бажаючих придбати власне житло. У Мінекономіки нещодавно відзвітували, що від початку дії програми єОселя кредити на придбання житла взяли вже понад 4800 українських родин загалом на 7 мільярдів гривень.

Автор цих рядків змогла особисто ознайомитися з тим, як працює програма, та процедурою оформлення іпотечного кредиту, і ділиться власним досвідом із вами.

Як подати заявку на іпотеку

До придбання житла в іпотеку наша родина йшла досить довго. Якщо раніше процентні ставки були захмарними, то після впровадження першої хвилі державної програми здешевлення іпотеки почалося повномасштабне вторгнення, і питання розширення квадратних метрів відійшло далеко на задній план. Проте працююча економіка та досвід багатьох українців, що активно беруть іпотеку, підштовхнув до повернення до думок щодо нового житла – діти ростуть, і питання стає все більш нагальним. А ще на це вплинуло оголошення про продаж "квартири мрії" у новобудові неподалік.

Тож, ми вирішили спробувати.

Перший крок в оформленні єОселі – це безпосередня подача заявки на іпотеку, аби дізнатися, чи погодиться банк видати кредит на купівлю житла. Починається все з добре відомої українцям "Дії". Заявку на пільгову іпотеку можна подати безпосередньо через додаток.

"Дія" запитує дані про вас та членів сім’ї, доходи та наявність житла у власності. Там же можна обрати банк, де ви бажаєте отримати кредит. Наразі участь у кредитуванні за програмою беруть п’ять банків – "Ощадбанк", "ПриватБанк", "Глобус Банк", "Укргазбанк" та Sky Bank.

Також під час подачі заявки вказується інформація про бажане житло – його вартість та адреса розташування. Заявка відправляється, і починається етап очікування.

Пізніше в "Дію" приходить сповіщення, що обраний банк надіслав запит про вашу кредитну історію – таке ж повідомлення отримує чоловік чи дружина (якщо вони є).

На сайті "Дії" вказано, що банк розглядає заявку протягом 24 годин. Проте нас не оминула проблема – час ішов, а відповідь так і не надходила. Минув майже місяць, і спочатку промайнула думка, що це своєрідна відмова банку. Проте ми все ж вирішили звернутися до відділення, де з’ясувалося, що це певний збій, і слід подати заявку повторно. На цей раз успішно – відповідь прийшла миттєво, і в "Дію" надійшла пропозиція від банку з умовами іпотеки.

Одразу варто зазначити, що в першому повідомленні можуть бути "непідйомні" умови – наприклад, завеликий розмір першого внеску. Так сталося і в нашому випадку, але це ще не остаточна відповідь. Тому слід прийняти пропозицію, і вже обговорювати все безпосередньо з менеджером банку, який закріплюється за даною заявкою.

За умовами єОселі перший внесок складає від 20% від вартості нерухомості, а максимальна її вартість – 4 мільйони гривень. Строк погашення іпотеки – від 1 до 20 років.

Пошук житла для придбання в іпотеку ускладнюється тим, що за умовами програми квартира має розташовуватися у будинку, що був зданий в експлуатацію не раніше, ніж 3 роки тому. Для категорій громадян, що можуть брати житло під 3%, умови простіші – житлу може бути до 10 років (якщо такий об’єкт нерухомості розташований в Києві або обласному центрі). Для інших населених пунктів – нерухомість має бути 1958 року будівництва або пізніше. Тому для простих смертних коло пошуку значно звужується до нещодавно зданих в експлуатацію новобудов, де ціна квартири буде набагато вищою, аніж на звичайні квартири на вторинному ринку.

Нам пощастило: будинок, в якому ми хотіли придбати квартиру, був зданий в експлуатацію у 2021 році. Але якби ми спізнилися на умовних півроку, ця історія могла б мати інший фінал.

Інша складність – необхідно, аби продавець погодився на єОселю. На сайтах з купівлі-продажу нерухомості можна знайти багато оголошень, де зазначається, що можливий продаж за умовами програми, проте продавці бувають різні, і, вочевидь, якщо на квартиру претендують кілька осіб, перевагу отримає людина з пачкою доларів, яка готова заплатити продавцеві усю суму одразу, без банківської бюрократії.

Нюанси оформлення угоди

Коли житло обране, і продавець погоджується на продаж в іпотеку, починається збір документів. Покупець має передати в банк копії документів усіх членів родини: паспортів, свідоцтва про народження дітей, свідоцтва про шлюб, ідентифікаційних кодів тощо.

До речі, на дітей ідентифікаційні коди теж потрібні. Зазвичай діти отримують свій ІПН по досягненню 14 років, але при укладанні угоди іпотеки документ потрібен, навіть якщо дитина щойно народилася, тому слід завітати до податкової заздалегідь, аби не витрачати потім час. Нам знову пощастило – ідентифікаційні коди на обох дітей ми отримали день в день, в іншому випадку очікування документів могло б затягнути угоду.

Від продавця банк також зажадає документи – той же паспорт, ІПН, документи на квартиру, в тому числі документи від забудовника про присвоєння поштової адреси та здачу будинку в експлуатацію.

Наступний етап – оцінка квартири. Оцінювання нерухомості здійснюється фахівцем з акредитованих банком оціночних компаній. Протягом тижня після відвідування квартири фахівець надає оцінку, яка передається пізніше нотаріусу та банку.

І ось, коли документи в порядку, а оцінка на руках, настає відповідальний етап оформлення купівлі-продажу. Спочатку покупець та продавець зустрічаються у місцевого нотаріуса, де підписуються усі необхідні документи, а також покупець передає продавцеві гроші – весь перший внесок за іпотеку. Таким чином, кредит банк видає на суму, що залишилася. Послуги нотаріуса зазвичай оплачуються продавцем і покупцем 50/50.

Слід наголосити, що до моменту оформлення купівлі-продажу у нотаріуса необхідно погасити усі можливі заборгованості. Це стосується як продавця і покупця, так і членів їхніх родин. Тому необхідно перевірити, чи немає у вас, наприклад, забутого штрафу за перевищення швидкості, адже несплачені стягнення можуть перешкодити усій угоді.

Далі покупець з копіями документів від нотаріуса прямує до банку, де на нього чекає менеджер для заключення договору іпотеки. Тим часом, продавець оплачує необхідні податки при продажі нерухомості – проте нерідко власники нерухомості перекладають ці витрати на плечі покупця, тому не буде зайвим додатково проговорити цей нюанс на етапі узгодження угоди.

У банку ми підписали багато документів, оплатили послуги вже другого нотаріуса від банку, який посвідчує іпотечний договір, та сплатили в касі всі необхідні платежі – страховку, комісію банку, платіж у Пенсійний фонд. Вже після всіх оплат та заключення договору іпотеки нотаріус видав офіційний документ про право власності на квартиру – договір купівлі-продажу. З цього моменту ви - щасливий власник нового житла. Та багаторічного кредиту.

Ціна питання

Тепер найцікавіше – у скільки ж обійдеться оформлення іпотечного договору? Сума першого внеску - це далеко не все, що потрібно для отримання іпотечного кредиту.

Банки на сайтах зазначають перелік обов’язкових платежів, які значно збільшують суму, яку потрібно сплатити одразу при оформленні - комісія банку, страхування життя і нерухомості, послуга нотаріуса та оцінювача, разовий платіж у Пенсійний фонд. І в деяких випадках доведеться сплатити ще кругленьку суму ріелторам, якщо не пощастить при пошуку житла самостійно "вийти" на власника квартири (а це інколи практично нереально, принаймні, нам це не вдалося).

Банку за видачу іпотечного кредиту доведеться заплатити комісію в розмірі 1% від вартості кредиту (тобто, зменшеної на розмір першого внеску ціни квартири). Страхування об’єкта іпотеки складає 0,25% від повної вартості нерухомості і сплачується щорічно.

Послуги оцінювача – від 3 500 гривень, нотаріуса в банку – близько 12 000 гривень, плюс послуги нотаріуса, що супроводжує угоду купівлі-продажу, які сплачуються покупцем і продавцем разом (ще кілька тисяч гривень). Разовий платіж у Пенсійний фонд складає 1% від вартості нерухомості. І в разі наявності ріелторів на угоді ще доведеться сплатити чималу суму, адже на ринку нерухомості так склалося, що послуги ріелтора оплачує покупець.

Наприклад, при вартості квартири у 2,5 мільйони гривень перший внесок складає мінімум 500 тисяч гривень. До цього додається комісія банку у 20 000 гривень, понад 6 000 – страхування нерухомості, 25 000 – платіж до Пенсійного фонду, приблизно 4 000 гривень – послуги оцінювача. Оплата послуг двох нотаріусів складе не менше 15 000 гривень. Ріелтори, якщо задіяні, заявляють суми від тисячі доларів, але це вже індивідуально. І найголовніше – щомісячний платіж складатиме 15 000 гривень протягом 20 років.

Отже, до півмільйона гривень першого внеску додається мінімум 70 тисяч гривень додаткових платежів, а з оплатою послуг ріелтора – понад 100 тисяч. Тому при ухваленні рішення щодо іпотеки слід одразу прорахувати власні можливості, адже лише суми першого внеску буде замало для заключення омріяного договору.

Таким чином, слід зважити всі "за" та "проти", оцінити свої фінансові можливості, акумулювати кошти на перший внесок та сплачувати щомісячний платіж дуже довгі роки. А також усвідомити, що якщо це квартира в новобудові, то, скоріше за все, доведеться робити ремонт з нуля. А це також кругленька сума. Але ж ніхто і не казав, що буде легко…

Головний крок назустріч мрії про власне житло зроблено, а далі, поетапно, вона буде реалізована остаточно.

Катерина Жирій

УНІАН в Google News