У багатьох країнах держава стимулює легальну оренду не лише податками, а й додатковими гарантіями для власників житла.
Верховна Рада 9 червня ухвалила закон про оподаткування доходів, отриманих через цифрові платформи, яким, серед іншого, було зменшено податкове навантаження для фізичних осіб, які офіційно здають нерухомість в оренду. Ставку податку на доходи фізичних осіб для орендодавців було знижено з 18% до 5% (без урахування військового збору у 5%).
Рієлтор Олександр Бойко в коментарі УНІАН зазначив, що це помітний законодавчий крок для ринку, де переважна більшість угод досі укладається "в тіні", проте чимало проблемних питань залишаються невирішеними.
"Люди бояться не лише розміру податку. Дуже часто головний бар'єр – це страх перед системою взагалі. Незрозуміла звітність, декларація, яку невідомо як заповнювати, побоювання помилитися і отримати штраф, ризик потрапити "на гачок" до податкової – все це відлякує більше, ніж конкретна відсоткова ставка. Тому зниження податку – це необхідна, але явно недостатня умова для реальної детінізації ринку оренди", - зауважив експерт.
Фахівець вважає, що для реальних змін держава має паралельно провести масштабну інформаційну кампанію – через доступні канали пояснити власникам, як саме декларувати доходи від оренди, які документи потрібні, як подавати звітність і що насправді буде, якщо припуститися помилки.
"З одного боку, зниження ставки дійсно знижує психологічний поріг входу в легальне поле. Коли власник квартири чує про 18% податку – він відчуває це як покарання. Коли чує про 5% – це вже сума, з якою можна погодитися. Для багатьох орендодавців нова ставка може стати тим самим поштовхом, якого раніше не вистачало, щоб нарешті укласти офіційний договір і задекларувати доходи", - каже Бойко.
Теоретично, за його словами, від новацій виграють усі: орендодавець отримує прозорі й передбачувані правила гри, орендар – офіційний договір і реальний захист своїх прав у разі конфлікту, а держава – нові надходження до бюджету та більш прозорий, керований ринок.
Проте експерт вказує на нюанс стосовно тих орендодавців, які вже зареєстровані як ФОП і здають нерухомість саме через цей правовий статус. Для них нова ставка 5% для фізичної особи виглядає значно привабливіше, ніж поточні зобов'язання ФОП – адже до єдиного податку додається ще й ЄСВ, який є далеко не символічною сумою.
"Логіка власника проста: навіщо зберігати реєстрацію ФОП з усіма її додатковими витратами і звітністю, якщо можна здавати квартиру як звичайна фізична особа й легально платити менше? Є цілком реальний ризик, що замість збільшення надходжень держава отримає масове закриття таких ФОПів і скорочення надходжень від ЄСВ", - пояснює Бойко.
Також рієлтор зауважив, що, окрім зниження податку, власнику потрібно розуміти, що він отримає від держави в обмін на легалізацію своїх доходів.
За його словами, у багатьох країнах держава стимулює легальну оренду не лише податками, а й додатковими гарантіями для власників житла. Так, у Німеччині орендодавець може відносити на видатки витрати на ремонт, страхування, комунальні платежі і таким чином суттєво зменшувати оподатковувану базу. У Великій Британії діють державні депозитні схеми захисту орендодавців і спрощені судові процедури стягнення боргів із недобросовісних орендарів. У Франції ж існує страхування від несплати оренди орендарем і від пошкодження майна.
"В Україні ж власник, який вирішить вийти з тіні, наразі отримує лише обов'язок сплачувати податок – без жодних реальних гарантій. Поки держава не запропонує орендодавцям реальний пакет захисту їхніх прав та інтересів, значна частина ринку залишатиметься в тіні навіть при дуже низькій ставці", – сказав Бойко.
Як приклади можливих варіантів таких гарантій фахівець назвав механізм швидкого виселення недобросовісного орендаря; створення реєстру боржників і ненадійних орендарів; страхування ризиків пошкодження майна орендарями; спрощену процедуру стягнення заборгованості за орендою через суд.
Що стосується контролю за ринком, експерт вважає, що ефективним рішенням міг би стати офіційний електронний реєстр орендного житла, через який орендар перед заселенням міг би перевірити об'єкт у реєстрі – чи зареєстровано це житло для здачі в оренду, чи сплачуються з нього податки.
"Якщо об'єкта в реєстрі немає – орендар має право подати електронну скаргу, на яку відповідні органи зобов'язані відреагувати протягом кількох діб. Фінансові санкції за незареєстровану оренду мають бути суттєво вищими за суму річного податку. Лише тоді власник реально зважуватиме: ризикувати великим штрафом чи сплатити порівняно невеликий податок і спати спокійно", - каже Бойко.
Проте однією із ключових проблем фахівець назвав суспільну толерантність до тіньових відносин: він вважає, що поки орендарі платять готівкою і не вимагають офіційного договору, жодне законодавство саме по собі не змінить ситуацію кардинально.
У травні ринок житла в Україні показав помірне зростання цін у більшості регіонів, тоді як окремі області зафіксували помітні стрибки вартості. Київ утримав статус найдорожчого міста як на первинному й вторинному ринках, так і в сегменті оренди.
Аналітики "OLX Нерухомість" повідомляли, що українцям у середньому потрібно працювати від 5 до 7 років, щоб накопичити на однокімнатну квартиру, якщо щомісяця відкладати всю зарплату.