Іпотека і війна: чи реально зараз отримати у кредит омріяні квадратні метри

Війна Росії проти України фактично заморозила ринок іпотечного кредитування, який набирав обертів з 2021 року. УНІАН розбирався, яка зараз ситуація з видачею іпотечних кредитів та наскільки є дієвою державна пільгова програма "єОселя".

Руйнівна війна Росії проти нашої держави, яка триває вже понад 14 місяців, очікувано застопорила розвиток іпотечного кредитування в Україні. Наразі таке кредитування досить мляве і тримається на державній пільговій програмі для деяких категорій громадян.

У довоєнний 2021 рік українці досить активно брали іпотечні кредити – їх обсяг виріс у 2,5 рази порівняно з попереднім роком. Того ж року уряд запустив і пільгову програму "Доступна іпотека 7%", за якою встигли видати 1300 кредитів. Та розвиток програми перекреслило повномасштабне вторгнення кривавої Росії.

Видача іпотечних кредитів поза межами державної програми наразі є рідкістю. Зрозуміло, що в умовах невизначеності через війну та падіння доходів більшість українців не ризикує зв’язуватися з іпотекою, та і банки стали більш вимогливими до потенційних клієнтів.

Киянка Олена розповіла кореспонденту УНІАН, що до початку повномасштабної війни її сім’я планувала розширити житлову площу, взявши в іпотеку більшу за розмірами квартиру.

"Зараз ситуація трохи стабілізувалася, в тому числі з доходами, знову задумалися про це. Але зрозуміли, що до кінця війни точно нічого не вийде. До категорій, що підпадають під пільгове кредитування, ми не належимо. А знайома, яка працює в банку, повідомила, що зараз нереально взяти іпотечний кредит, тому можна навіть не намагатися", - сказала жінка.

Крок держави назустріч іпотеці

При цьому навіть під час війни влада зробила спробу дати поштовх іпотечному кредитуванню хоча б для декількох категорій громадян. Мова йде про програму "єОселя", що запрацювала в жовтні минулого року.

Вона передбачає можливість отримати пільговий кредит на житло для чотирьох категорій українців – це військовослужбовці і працівники сектору безпеки та оборони, медики, вчителі та педагогічні працівники, науковці. Відсоткова ставка за таким кредитом передбачена у розмірі 3 відсотка з початковим внеском в розмірі 20 відсотків, надається кредит на 20 років.

За умовами програми, отримувач іпотеки може розраховувати на житло на неокупованій території, віком не старше 18 років та площею 52,5 кв. м плюс 21 кв. м на кожного наступного члена сім'ї. Оформлення заявки на доступну іпотеку за цією програмою відбувається через застосунок "Дія". Наразі банків-партнерів програми п’ять: "Ощадбанк", "Приватбанк", "Укргазбанк", "Глобус банк" та "Скай банк".

Наприкінці минулого року в уряді прогнозували, що протягом 2023 року пільговий кредит на купівлю житла зможуть отримати десь 15 тисяч українських сімей. Надалі планується розширити програму на інші категорії населення, які зможуть отримати іпотечний кредит під 7 відсотків річних, а сама програма має бути довготерміновою.

З моменту її запуску минуло понад півроку. Згідно зі статистикою Національного банку, з листопада 2022 року спостерігалося певне пожвавлення іпотечного кредитування: тоді було видано 146 кредитів на 178,4 млн гривень (що майже втричі перевищило показник жовтня), а в грудні і січні сума значно зросла – до 405 угод на 501,5 млн і 357 угод на 449,5 млн гривень відповідно.

Та вже в лютому кількість виданих кредитів суттєво впала. Банки в останній місяць зими видали 126 іпотечних кредитів на загальну суму 169,8 млн гривень.

УНІАН поспілкувався з фінансовими експертами, щоб розібратися, яка ситуація спостерігається на ринку іпотечного кредитування і які перспективи його пожвавлення? Чи можливо взагалі це в умовах воєнного стану?

Завмирання ринку

Голова Ради Незалежної асоціації банків України (НАБУ) Олена Коробкова розповіла, що наразі найбільш виразна тенденція — це завмирання ринку іпотеки.

"Основна причина завмирання ринку – війна та пов'язана з нею невизначеність, а також – висока інфляція та процентні ставки. Ще впливають обмеження для кредиторів, серед яких неможливість зміни ставки, заборона стягнення тощо", - сказала голова Ради НАБУ.

За її словами, водночас восени та взимку кредити видавали в межах програми "єОселя", що фінансується через компанію "Укрфінжитло".

"Щодо цифр, то нагадаю, що "єОселя" працює з жовтня минулого року. 948 українських родин отримали кредити для придбання житла на суму понад 1,2 млрд гривень. Серед позичальників – 782 військовослужбовці та силовики, 85 медиків, 71 педагог і 10 науковців", - зазначила Коробкова.

За межами цієї програми є поодинокі випадки видачі іпотечних кредитів банками, але це не повноцінний "ринок іпотечного кредитування", а скоріше нестандартні ситуації та рішення, зауважила голова Ради НАБУ. Наприклад, житло може використовуватися як застава за кредитом, необхідним для фінансування не пов'язаних із житлом потреб.

При цьому кошти, раніше виділені на програму "єОселя", вже вичерпалися, отже, призупинилася й видача нових кредитів. Однак, коли надійде нове фінансування, можна буде очікувати поновлення кредитування в межах програми.

Друге дихання "єОселі"

Першого травня з метою прискорення реалізації програми "єОселя" уряд ухвалив кілька рішень, які стосуються подальшого фінансування програми. Зокрема, погодив можливість залучення додаткових коштів компанією "Укрфінжитло" на відкритому фінансовому ринку.

"Ми бачимо високий попит на пільгові кредити під 3 відсотки річних. Уряд робить все для продовження роботи програми "єОселя" та розширення кількості її потенційних учасників. Зараз нам необхідно надати новий імпульс фінансуванню компанії "Укрфінжитло", який дозволить розпочати процес залучення додаткових коштів, у тому числі, на відкритому фінансовому ринку. Також ми розраховуємо на залучення коштів міжнародних організацій. Впевнена, що вже найближчим часом кількість виданих кредитів збільшиться", - сказала перший віце-прем’єр-міністр – міністр економіки Юлія Свириденко.

Директор департаменту ризиків, член правління "Юнекс Банку" Юрій Мельничук у коментарі УНІАН також зазначив, що наразі іпотечне кредитування фактично існує лише в межах державної пільгової програми. 

"Через високу облікову ставку та дорожнечу ресурсів реальні ринкові ставки за іпотечними кредитами сягають 25-30 відсотків. За таких рівнів кредитування купівля особистого житла втрачає економічний сенс. Тож ті банки, що пропонують іпотеку на ринкових умовах, орієнтуються на зовсім інших клієнтів – здебільшого підприємців, які шукають фінансування для розширення бізнесу й готові надавати у заставу власне житло. Де-юре такі кредити є іпотечними", - зауважив він.

Мельничук звернув увагу на статистику Нацбанку про те, що середня вартість кредиту становила у лютому 1,35 млн гривень, що є досить помірною сумою, особливо для столичного регіону

"Це ціна невеличкої однокімнатної квартири не у найпрестижнішому районі", - сказав банкір.

Неготовність позичальників

Мельничук вважає, що такі показники насамперед свідчать про неготовність позичальників купувати квартири в кредит під час війни. 

"Так, війна триває вже більше року й показники минулих місяців були трохи вищими. Але пояснити їх можна, з одного боку, психологічними чинниками, а з іншого – суто воєнними. Адже у лютому почався так званий "зимовий наступ" ворога, що цілком могло суттєво вплинути на іпотечний ринок, зважаючи що однією з ключових потенційних аудиторій для цього продукту є військові, оскільки вони входять до переліку категорій, що мають доступ до пільгової держпрограми "єОселя", - зазначив Мельничук.

Невелика сума середньої іпотеки може свідчити й про обмежену платоспроможність позичальників, й про невеликі можливості щодо внесення авансового платежу. Все ж 30 відсотків від 1,5 млн гривень – досить серйозна сума, підкреслив він.

"Не відчуваю я й значного попиту з боку потенційних позичальників. Так, споживчий попит потроху оживає, і у квітні продажі нових автівок зросли ще на 14 відсотків у порівнянні із лютим. Але все ж купівля квартири в кредит на 10-15 років вимагає зовсім іншого рівня планування та впевненості у завтрашньому дні. А з останнім параметром наразі відчуваються об’єктивні складнощі", - сказав директор Департаменту ризиків "Юнекс Банку".

Іпотека – після Перемоги

Реальне пожвавлення іпотечного кредитування в країні, вважають банкіри та експерти, можливе лише після перемоги України та за умови суттєвого розширення категорій, для яких буде доступна державна пільгова програма. За таких умов слід очікувати й зростання конкуренції серед банків, що зрештою призведе до зниження вимог до авансів, регіонального розташування нерухомості та до самих позичальників.

Можна зробити висновок, що наразі іпотека для переважної більшості українських громадян фактично заморожена – якщо вони не входять до визначеного урядом переліку категорій. Та й пільгова програма "єОселя" поки що на паузі через недостатність фінансування. Але ухвалене на початку травня Кабінетом міністрів рішення має дозволити винайти кошти на її подальше функціонування, та в перспективі – розширення.

В компанії "Укрфінжитло" вже заявили, що це рішення дозволить найближчим часом, закінчивши процедури підписання відповідних угод, продовжити фінансування "єОселі" через банки-партнери. Там також очікують, що програма зможе стати драйвером повоєнної відбудови України та надати поштовх розвитку  будівельного ринку.

Тому наразі всім нам слід наближати Перемогу нашої держави та працювати на відновлення національної економіки. А майбутнє розширення "єОселі" на ширше коло має дозволити громадянам здійснити мрію на придбання першого власного житла чи збільшення кількості квадратних метрів для родини.

Катерина Жирій

УНІАН в Google News