Іпотечний кредит: чи є сенс брати і хто це зможе зробити...

Сама наявність іпотечних кредитів, не свідчить про реальне функціонування цього сегмента банківського кредитування. Потрібні ще високі офіційні доходи і чисте фінансове минуле.

Розмови про відродження іпотечного кредитування чути  практично протягом всього нинішнього  року. Окремі державні мужі, не розібравшись в суті питання, взагалі заявляють, що іпотечний ринок працює, і приписують собі його успішний розвиток. Реальна картина дуже далека від оптимістичної риторики і показує, що сама наявність іпотечних кредитів, ще не свідчить про реальне функціонування цього сегмента банківського кредитування.

Згідно з публічною інформацією, близько 16 банків на сьогодні надають іпотечні кредити. Це різні банки, починаючи від  великих типу "Укрсоцбанку" і закінчуючи "Фольксбанком", які надають різноманітні іпотечні кредитні програми для населення. Але, чи може населення скористатися цим видом кредитування?  Відповідь на це питання далеко не завжди  однозначна. І ось чому.

У зв`язку з забороною валютного кредитування, іпотечний кредит можна одержати тільки в гривні. Проте, існує виняток. На ринку можна зустріти пропозиції валютного кредитування, але це «псевдовалютне» кредитування. Багато банків зацікавлені переоформити іпотечний валютний кредит на платоспроможного позичальника, при цьому вони гарантують залишити  і валюту кредиту, і ставку на докризовому рівні. Проблема полягає, тільки в тому, що окрім кредиту, позичальникові переходить і закладене житло за високою ціною, яка була до кризи. В окремих випадках, можна знайти цікаві варіанти такого «отримання»  іпотечного валютного кредиту, але це дуже складно.

Одержати ж новий іпотечний кредит можна тільки в гривні. Найвищі ставки за іпотечним кредитом встановив "Укрсоцбанк" - 29,98%,  але  у цього банку і найнижчий одноразовий платіж, всього 0,99%. Високі ставки за іпотечними кредитами в банку «Форум» (28,5%) і "Кредобанку" (27,5%). За ставкою 26% річних можна оформити іпотечний кредит в "Індексбанку" та "Універсалбанку". Найнижчі ставки за іпотечним кредитом в "Фольксбанку" - всього 21,99%. Але це, скоріше, рекламний трюк, ніж реальне кредитування. Сам "Фольксбанк" дуже маленький, тому великих об`ємів кредитування не здатний забезпечити.

Як правило, всі ці банки декларують, що іпотечний кредит можна одержати на строк до двадцяти років. За існуючої ставки кредиту це виглядає непривабливо. Навіть при оформленні кредиту на десять років, вартість житла, купленого в кредит, зростає майже в три рази. Реальний термін, на який, позичальник може дозволити собі іпотечний кредит при таких ставках, не може перевищувати три-п`ять років.

Але в даному випадку виникає інша проблема - чи здатний позичальник щомісячно  виплачувати такий кредит. Якщо фізична особа захоче придбати типову однокімнатну квартиру (площа 30 м2), то при отриманні кредиту в "Укрсоцбанку" на п`ять років, йому доведеться платити в місяць не більше 10 000 грн. перший рік кредиту. При оформленні кредиту в "Індексбанку" або "Універсалбанку" щомісячний платіж складе близько 9600  грн. І це при тому, що позичальник  під час отримання кредиту сплатив 50% вартості житла (саме стільки банки вважають за краще отримати). Втім,  "Універсалбанк" пропонує найнижчий відсоток первинного внеску - 30% від вартості квартири,  проте більшість інших банків все ж таки  хочуть 40 або 50%.

Покупка житла в кредит в сучасних умовах під силу тільки фізичній особі, що має солідні доходи. І банки також розуміють це, тому, на відміну від попередніх періодів,  перед отриманням іпотечного кредиту необхідно довести свою платоспроможність. Окрім традиційної довідки про доходи за минулий рік, банки почали вимагати і копію трудової книжки. При цьому вони, як правило, відмовляють в кредиті особі, яка працює в маловідомій компанії, або займає невисоку посаду. Часи, коли співробітники банку вірили "чесному слову" і згідні були приймати ставки про джерела доходів від будь-яких фірмочок типу «Роги та копита», канули в  небуття. "Індексбанк" взагалі не видає іпотечні кредити потенційним позичальникам, які пропрацювали на останньому місці роботи менше 18 місяців. Окрім того банки хочуть, щоб офіційна заробітна плата була значно більша суми щомісячних кредитних платежів. "Кредобанк" вимагає, щоб сума щомісячних платежів не перевищувала 60% від суми щомісячного заробітку. Це означає, що фізична особа повинна мати офіційну заробітну плату не менше 15-16 тис. грн. в місяць (фактично, це трохи не дотягує до зарплати поганенького народного депутата - ред.). В умовах кризи знайдемо дуже мало громадян України з  такою високою заробітною платою. Причому, поки ми говоримо тільки про те, що потрібно для покупки звичайної однокімнатної квартири. Якщо  в планах  придбати дво- або трикімнатну квартиру, ці суми збільшуються мінімум на 30%. Отже реальних охочих придбати житло в кредит на даний момент дуже мало. Як результат, ціни на нерухомість падають, а кількість операцій, як і раніше, обмежена в порівнянні з докризовим періодом.

Ситуація з іпотечним кредитуванням може покращатися у випадку здешевлення вартості грошей в банках і тим самим зниження ставок за іпотечними кредитами на рівень 10-12%. Це може відбутися  за певних обставин.

По-перше, якщо нерезиденти знову почнуть активно купувати облігації українських банків і  позичати їм гроші в кредит за ставкою 5-7% річних. Такий розвиток ситуації можливий, якщо суверенний рейтинг України височітиме до інвестиційного рівня, зарубіжні інвестори забудуть про збитки  при поверненні своїх кредитів в кінці 2008 року. В кращому випадку це може відбутися не раніше 2015 року.

По-друге, коли ставки за гривневими  депозитами, які на сьогодні банки залучають у населення, впадуть до рівня 5-10% річних. Це малоймовірно  навіть до 2015 року . В умовах України інфляція ще довго буде головним чинником  визначення ставок за гривневими депозитами.

По-третє, якщо таки дозволять валютне кредитування і понизять ставки за доларовими депозитами до рівня 5-8% річних. Ось це завдання цілком досяжне - його можна  реалізувати, починаючи з 2013 року. Хоча виникає проблема доларизації економіки України. Проте щось подібне вже відбувалося в період зовсім недавнього масового іпотечного кредитування у валюті.

І найфантастичніша пропозиція. Якщо українські банки зможуть розміщувати свої облігації на термін десять-двадцять років з процентною ставкою не вище 5% річних. Якщо ДІУ реально зможе рефінансувати банки за ставкою 4-5% річних в гривні  в необмеженій кількості всіх бажаючих банків, і при цьому без проблем розміщуватиме свої цінні папери на фондовому ринку. Якщо населення розміщуватиме гроші на депозит на термін від п`яти років і більше. Якщо щомісячні платежі за іпотечними кредитами повністю відніматимуться з суми оподаткування доходу фізичних осіб. Якщо, якщо, якщо..

Наталія Щербатюк, аналітик ФК «Фактор»

(для УНІАН)

УНІАН в Google News