Державні вливання реанімують іпотеку?

Незважаючи на деяке пожвавлення на ринку іпотеки, вона як і раніше залишається продуктом для обраних. Виправити ситуацію покликана програма ДІУ на суму 1,5 млрд. грн. Чи допоможе це вливання?

- Хто сьогодні візьме іпотеку під 16% на 20 років?
- Самовбивця. (З діалогу профільних чиновників)

Незважаючи на деяке пожвавлення на ринку іпотеки, вона як і раніше залишається продуктом для обраних. Наприкінці минулого року після довгого періоду затишшя ситуацію розбурхала програма Державної іпотечної установи. Чи допоможуть її фінансові вливання зробити іпотеку доступнішою?

Іпотечна статистика

Відновлення іпотеки чекають як порятунку найрізноманітніші групи причетних осіб: забудовники - щоб завершити недобудови, ріелтори - з надією на збільшення кількості угод, і, нарешті, українці, котрі не втратили віру коли-небудь обзавестися власними квадратними метрами. Хоча все більша кількість банків заявляють про старт іпотечного кредитування, його обсяги продовжують залишатися мізерними, а ставки - все ще непідйомними для більшості позичальників.
За даними Української національної іпотечної асоціації (УНІА), на 1 січня 2011 р. загальний обсяг іпотечного кредитування в країні становив 92,8 млрд. грн., з них 5,95% - проблемні кредити.
У минулому році обсяги іпотеки знизилися майже на 12%. При цьому населення як і раніше не довіряло інвестуванню в житло на етапі будівництва: частка кредитування житла на вторинному ринку становила 91,7%, на первинному - 8,3%.
За оцінками «Піреус Банку», за січень-лютий сума нових кредитів на нерухомість станоивла близько 2,5 млрд. грн. При цьому щомісячно видавалося кредитів на 0,2 млрд. грн., погашалося - майже на 1 млрд. грн.
Заступник голови правління Astra Bank Антон Погорєлов відзначає, що частка угод купівлі-продажу житла, які проводяться із залученням іпотечних кредитів, на сьогодні становить 7%, тоді як минулого року - 3-4%. Для порівняння: до кризи в кредит купувалося близько 70% квартир.
Сьогодні вже більше 30 банків надають іпотечні кредити за ставкою (середня ефективна) 17-19% терміном до 20 років з першим внеском 30-40%. І хоча ставки все ще далекі від прийнятних, з початку року вони знизилися на 1%.
Нині іпотеку можуть собі дозволити позичальники, які купують не першу квартиру і хочуть покращити свої житлові умови. В основному за допомогою іпотеки купують житло економ- і бізнес-класу, в середньому в кредит добирають 70-80 тис. дол. у Києві, близько 35 тис. дол. - у регіонах, яких не вистачає.

Попит на іпотеку очікується восени

У цьому році вперше після кризи на іпотеку виділяється 1,5 млрд. грн., з яких на майже 200 млн. грн. вже профінансовано недобудови в регіонах (Івано-Франківська, Львівська, Харківська, Київська, Донецька області). На черзі - об'єкти в Криму, Чернівцях, Луганську, Луцьку, Одесі, всього планується добудувати близько мільйона квадратних метрів у 260 будинках. У ДІУ поки не беруться оцінювати кількість виданих кредитів, очікуючи початку продажів квартир в недобудовах з другого кварталу.
Відомство рефінансує банки під 11% річних у гривні, а ті, в свою чергу, пропонують іпотеку за ставками до 15% річних терміном до 30 років з першим внеском 25%.
Голова правління ДІУ Віктор Миргородський розраховує, що третина з 97 банків-партнерів візьмуть участь у програмі. Причому відомство очікує, що фінустанови цього року освоять всю плановану суму, а кредити повернуть не грошима, а іпотекою.
На початок квітня ДІУ профінансувала 10 банків для добудови 16 незавершених об'єктів. Заявки ще від 14 банків були на стадії розгляду. Готовність отримати фінансування виявили забудовники 60 недобудов.
Взагалі, програма рефінансування ДІУ банків вбиває відразу двох зайців: сприяє добудові незавершеного житла та викупу квартир у них через іпотеку.
Здавалося б, банки зможуть, нарешті, використовувати свою ліквідність, розділивши ризики із забудовником, а люди отримають хоч якісь гарантії добудови будинків з боку держави, що допоможе повернути довіру населення до інвестування в «первинку».
«У зв'язку з тим, що сьогодні інвестування в ринок будівництва не має підтримки і довіри у населення, і велика частина об'єктів буде здаватися в експлуатацію в другому півріччі, ми прогнозуємо, що попит на іпотечне кредитування фізосіб для придбання житла в будинках, фінансування добудови яких здійснюється за підтримки ДІУ, з'явиться приблизно з вересня цього року», - вважає В.Миргородський.
У самих банках-партнерах ДІУ програму іпотечного кредитування трактують по-різному. Судячи з усього, банки вирішили перестрахуватися і посилити і без того суворі вимоги установи до позичальників. Приміром, у одному з банків іпотеку видають тільки співробітникам компаній - корпоративним клієнтам банку, в іншому - іпотечна програма працює тільки на вторинному ринку житла під заставу існуючої в реалії нерухомості. В цьому випадку банк вирішив не зв'язуватися з недобудовами і мати справу з правовстановлюючими документами. Як уточнили в банку, максимальна сума кредиту на купівлю житла становить 375 тис. грн. терміном до 30 років з першим внеском 25% під 14,5% річних.
Серед умов отримання позики - 50% щомісячного доходу позичальника мають йти на погашення кредиту. Наприклад, для покупки 1-кімнатної квартири в Києві позичальник повинен заробляти «брудними» близько 12 тис. грн. (щомісячний платіж - 5,6 тис. грн.). Причому в банку підкреслили, що це не сукупний дохід сім'ї, а дохід однієї людини, в іншому випадку для отримання іпотеки потрібен поручитель.
Водночас в ДІУ називають дещо інші цифри. Як пояснив В.Миргородський, для придбання 1-кімнатної квартири в Києві (площею 40 кв. м і вартістю 8 грн./кв. м) можливо отримати іпотечний кредит у розмірі 240 тис. грн. «З розрахунку терміну кредитування до 30 років і ставки кредитування 14% річних щомісячний платіж по кредиту становитиме 2 844 грн., які погашаються ануїтетними платежами.
Згідно з вимогами ДІУ, платежі за кредитом не повинні перевищувати 45% чистого доходу сім'ї позичальника, такий сукупний дохід сім'ї має становити 6 320 грн.», - уточнив голова правління ДІУ. При цьому ніякої додаткової застави для покупки житла на «первинці» ДІУ не вимагає.
Хоча відомство не може впливати на цінову політику забудовників, там впевнені, що вартість житла буде доступною. «Реалізація квартир забудовником повинна дозволити йому в жорсткі терміни погасити кредит, виданий на добудову. Тому забудовники змушені будуть знижувати вартість 1 кв. метра житла, щоб громадяни готові були його купити», - вважає В.Миргородський.
Він також упевнений, що банкам вигідно брати участь у програмі, «тому що у них немає довгого і дешевого ресурсу». «Будують за рахунок іпотеки. Іпотеки немає, довгих грошей немає, значить, попиту немає. Тоді навіщо добудовувати об'єкти, які не будуть продаватися. Банки цього бояться. Ми їм даємо інструмент, за рахунок якого ви добудовуєте, створюєте об'єкт іпотеки і потім створюєте на нього попит», - пояснив голова правління відомства.

Маржа, але не та

Зі свого боку банки стримано відреагували на запропоновану програму.
На думку голови правління «Укрсоцбанку» Бориса Тимонькіна, основною причиною небажання видавати іпотеку під егідою ДІУ є низька маржа. «Маржа для нас дуже маленька. А у випадку, якщо з кредитом щось трапилося, ми повинні дати інший кредит. ДІУ не несе ніяких ризиків», - сказав він.

Фінансовий аналітик компанії «Простобанк Консалтинг» Володимир Паюк низький інтерес банків до програми також пояснює непривабливою величиною маржі. «Враховуючи, що ДІУ рефінансує банки під 11%, а банки зможуть кредитувати населення за ставкою до 15%, маржа в 4% не дуже зацікавить банки, оскільки вони звикли працювати з набагато більшою маржею. До кризи це були закордонні ресурси зі ставкою libor +5 », - пояснив він.
При цьому не додають програмі популярності жорсткі вимоги установи до позичальників. «Процедура вкрай незручна, тому що таких клієнтів, які будуть задовольняти вимогам ДІУ, в країні 1% (враховуючи тільки легальні доходи, співвідношення доходу і витрат по кредиту  тощо)», - додав банкір. Б.Тимонькін вважає, що програма не в силах кардинально змінити ситуацію на іпотечному ринку.
Ріелтори оцінюють програму не без скептицизму. Поки що це тільки декларації, та й з урахуванням прихованих комісій реальна ставка з заявлених 15% може зрости до 20%, вважає президент Союзу фахівців з нерухомого майна України Олександр Рубанов.
Заступник голови правління Astra Bank плюси програми бачить у тому, що вона дає кошти для кредитування за відносно прийнятною ціною. На його думку, програма, в першу чергу, буде цікавою українським банкам, у яких немає можливості залучати дешеві й довгі ресурси.
«Якщо ці кошти будуть надходити в банківську систему, вони будуть стимулювати збільшення обсягів продажів іпотечних продуктів. Для того, щоб суттєво збільшити обсяги, ставка, за якою ДІУ буде надавати кредити, має бути нижчою, ніж середньоринкова ставка залучення депозитів. Зараз банки з іноземним капіталом залучають їх під 10-11% в досить великих обсягах, тому для них ця програма виглядає не такою цікавою, але для українських банків - досить цікавою», - пояснив він.
В.Паюк також дотримується думки, що значного впливу на ринок іпотеки програма ДІУ мати не буде, оскільки 1,5 млрд. грн. - «Це не дуже суттєва сума».
На думку експерта, програма ДІУ може викликати зниження середньої ефективної ставки за іпотекою на первинному ринку житла. Однак до 15% вона не опуститься. «В принципі, програма буде сприяти зниженню середніх ефективних ставок і сприяти тому, щоб банки знижували ставки і були більш конкурентоспроможними», - додав аналітик.
В. Паюк вважає, що програма приваблива, в першу чергу, для тих банків, які фінансували будівництво житла, оскільки вони мають можливість частково компенсувати свої витрати за кредитами, виданими забудовникам, а також отримати прибуток від видачі кредитів населенню. А ось для населення умови кредитування за програмою ДІУ досить цікаві. Одне «але» - «людині з вулиці», навіть з хорошою офіційною зарплатою, у якої є кошти на перший внесок, отримати кредит досить складно.

Обсягам іпотеки - двократне зростання

Учасники ринку прогнозують, що до кінця року іпотека подешевшає на 1-1,5%, тобто, майже досягне ставки ДІУ. При цьому обсяги іпотечного кредитування можуть вирости з сьогоднішніх 7% до 12-15% загальної кількості угод купівлі-продажу житла.
«Якщо клімат в економіці буде як і раніше зберігатися сприятливим, то однозначно ринок буде рости, і умови банками будуть покращуватися за іпотечними кредитами. Думаю, що обсяг кредитних угод у сегменті іпотеки може досягти 12-15%, тобто, в два рази збільшитися порівняно з поточним рівнем, а відсоткові ставки будуть знижуватися на 1-1,5%. І, природно, банки будуть знижувати початковий внесок. Не виключено, що початковий внесок до кінця року становитиме 25-30%», - вважає А.Погорєлов.
Простежити динаміку зниження ставок дуже просто: до середньої ставки за депозитами додайте 4-5% і отримаєте ставку за іпотекою. Іншими словами, в міру зниження ставок за депозитами знизиться і кредитне навантаження.
Ще одна причина для зменшення іпотечних ставок - надлишок ліквідності банківської системи.
«Ставки за кредитами знижуються у зв'язку з тим, що банківська система переліквіжена. Банки будуть знижувати відсоткові ставки за кредитами для того, щоб збільшити обсяги продажів», - зазначив заступник голови правління Astra Bank.
Однак надлишок коштів у банків не гарантує ослаблення пильності при перевірці платоспроможності позичальника при видачі іпотеки.
Слід очікувати, що прогнозоване учасниками ринку подальше послаблення умов для позичальників, швидше за все, зведеться до зниження початкового внеску і відсоткової ставки. Перевіряти платоспроможність клієнта, як і раніше будуть ретельно, а ймовірність того, що почнуть враховувати при видачі кредиту неофіційну зарплату (яку не можна підтвердити документально), зводиться до мінімуму.
 

Тетяна Акімова (УНІАН)

УНІАН в Google News