Землю під Харковом скуповують росіяни?

Одне зі столичних видань аналізує ринок землі і відзначає тенденцію подорожчання ділянок під забудову поблизу великих міст. Вартість землі навколо Харкова зросте на 50-80%, і її активно скуповують росіяни, пише видання…

Видання Контракти склало рейтинг областей щодо темпів зростання цін на землю під забудову. Земельний ринок України, пише автор, умовно можна поділити на три цінових сегменти. До першого відносяться перегріті локальні ринки навколо міст-мільйонників, у районах розкручених гірськолижних курортів та на узбережжях Чорного й Азовського морів. У цих регіонах найвищі ціни - у першу чергу через високий спекулятивний попит. Вартість землі у передмістях Києва, Львова, Одеси або Севастополя більшість експертів вважають завищеною.

Наприклад, середня ціна однієї сотки біля моря - $25-35 тис., на гірськолижних курортах - $15 тис., під Києвом - майже $6 тис., а по деяких напрямках доходить до $70-100 тис. Прогноз зростання цін на 2008 рік для перегрітих передмість не перевищує 50%. У короткостроковій перспективі земля тут істотно дорожчати не буде.

Средньоціновой сегмент земельного ринку - ділянки під забудову поблизу обласних центрів без явних природних переваг (моря, гори, мінеральні води тощо). У середньому такі наділи коштують $2-4 тис. Як правило, стабільний, але не надто високий попит на землю у передмістях Сімферополя, Полтави, Тернополя забезпечують заможні городяни. Спекулятивна складова на цих ринках відсутня, землю, як правило, купують не для перепродажу, а для себе. Прогноз подорожчання для таких соток - 50-70% під кінець року. На 50-80% збільшиться вартість землі навколо Харкова. За словами фахівців АН GEOCAPITAL, ділянки в харківському передмісті зараз активно скуповують росіяни (область граничить з РФ).

Нижній ціновий сегмент - недооцінена земля за $2-2,7 тис./сотка. Вона ж - найперспективніша з погляду інвестицій. Прогноз прибутковості на 2008-й - від 70% річних. Як мінімум на 100% повинна подорожчати цього року земля на околицях Сум, Черкас. Попит на місцеві сотки сьогодні досить високий, особливо з боку киян (на сумські та черкаські землі) і донетчан (у Сумах).

Втім, є й виключення із загального правила. Наприклад, приблизно дворазове зростання цін прогнозують ріелтори Житомира, де середня ціна на елітні ділянки у передмісті вже становить $5 тис. Причина різкого подорожчання - стабільно високий попит на тутешні землі з боку киян - Житомир від столиці розділяє всього 140 км.

До окремої категорії можна віднести регіони, де вартість землі в 2007-му не змінювалася і, за прогнозами експертів, залишиться незмінною й цього року. Це Херсон та Миколаїв. Юрій Стешенко з Херсонського центра нерухомості відсутність інтересу до заміських соток пояснює більшою кількістю ділянок на продаж, причому в межах міста. За його словами, інтерес до херсонського передмістя та, відповідно, зростання цін можливі не раніше, ніж у 2010-му.

На думку експертів, призупинити зростання цін і навіть знизити їх могло б скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. У цьому випадку, вважає засновник групи компаній «Магістр Нерухомість» Маргарита Урицька, можна чекати надлишку пропозиції, затоварення земельного ринку. В результаті попит на землю буде вдоволений, у такий спосіб з`являться передумови для зниження цін. Чинним законодавством терміни мораторію прив`язані до законопроектів «Про ринок землі» і «Про Державний земельний кадастр». Як тільки депутати проголосують за ці два документи, українські чорноземи (понад 60% усього земельного фонду країни) стануть товаром. Перший із законопроектів - «Про ринок землі» - на початку березня Кабмін вніс у Верховну раду. Однак експерти вважають, що до кінця року ці закони (особливо про держкадастр) прийняті не будуть. Отже, і земельний мораторій буде продовжений ще як мінімум на рік. У парламенті зараз сформувалося сильне лобі українофундистов, украй зацікавлених у нинішніх правилах гри, точніше, щоб на земельному ринку їх не було. Відсутність кадастру вигідна компаніям, які за допомогою місцевої влади заробляють на зміні цільового призначення землі. Згідно з Земельним кодексом, одному власникові не може належати більше 100 га землі с/г призначення. Без реєстру не можна відстежити сумарну площу землі, сконцентровану в одних руках за допомогою різних механізмів: довгострокової оренди, відчуження в судовому порядку тощо. «Нині попитом в основному користуються більші ділянки землі, які роздроблюються на дрібні й потім продаються в кілька разів дорожче», - говорить Маргарита Урицька.

Самі ж депутати зізнаються, що потрібно ще як мінімум 2 роки для підготовки необхідної документації з метою нормального функціонування земельного ринку.

Ціна питання: $1 трлн

У Київській області землі під житлову та громадську забудову займають 31,7 тис. га, дані Міністерства охорони навколишнього середовища. Це всього лише 1,1% території області. 90% з 31,7 тис. га - територія населених пунктів. Теоретично, у вільному обігу у передмістях Києва може перебувати близько 10% ділянок з домоволодіннями - не більше 3-4 тис. га. Саме стільки земель може продаватися й купуватися без ризику для інвесторів. Однак, незважаючи на продовження дії мораторію на продаж землі, призначеної для товарного с/г виробництва й ОСГ («особисті селянські господарства»), обсяг вторинного ринку землі в області набагато більший. За оцінкою генерального директора групи компаній NAI Pickard Сергія Бута, в 2002-2006 р. близько 600 тис. га земель сільгосппризначення (приблизно третина всіх с/г угідь в області) змінили господарів і готові до наступного перепродажу. Сумарна вартість цих 600 тис. га в цінах вторинного ринку в січні 2008-го перевищувала $300 млрд. А весь український ринок землі оцінюється в $1 трлн.

УНІАН в Google News