Квадратні метри в панчосі, або Чому дорожчає житло

Вже давно нікого не дивує, що київські ціни на хрущовки вищі, ніж на житло у Варшаві чи Будапешті. Причини, які призвели до такої ситуації, звісно, різні, але є причина всіх причин, що носить скромну назву «гроші».

Середня ціна вартості житла, яку розраховує компанія «Благовіст», може, і не найточніша, але загальну цінову тенденцію відображає чітко.

У показниках динаміки середньої ціни нерухомості виділяється переломний період, коли ціни на житло почали активно зростати, – це 2002 рік. Це сталося після періоду стагнації (1998 – 2000 рр.).

Було б помилкою вважати, що зростання цін на житло – це заслуга «донецьких» (тоді Янукович перший раз прийшов до влади). Вони, звісно, вплинули на загальний попит на нерухомість, але реальні причини прозаїчніші. З 2001 року уряд почав проводити політику зміцнення гривні. Якщо в 1998–1999 роках наголошувалося різке зростання курсу гривні по відношенню до долара, то 2000-й і особливо 2001 роки показали, що часи слабкої гривні спливають.

В умовах України долар був засобом накопичення грошових коштів населення. І внаслідок своєї універсальності вдало справлявся з цією ролю. Але в 2002 році долар втратив свою «харизму». У результаті населення постало перед проблемою вибору його заміни як засобу накопичення. І такою заміною стала нерухомість. Мірою того, як гривня продовжувала зміцнюватися, тенденція «переходу» накопичених коштів у нерухомість посилювалася.

Для фахівців, мабуть, будуть цікаві такі показники. Так званий коефіцієнт кореляції середньої ціни житла і офіційного курсу долара за період 2001–2005 рр. склав –0,85. По роках цей коефіцієнт виглядає так: 2001: –0,41; 2002: +0,74; 2003: –0,78; 2004: –0,94; 2005: –0,82. (Коефіцієнт кореляції відображає взаємозв`язок динаміки двох масивів даних, тобто відношення між двома статистичними величинами, в даному випадку – ціною, за певний період часу і змінюється від мінус одиниці до одиниці.)

Мабуть, у цій ситуації не було б нічого проблематичного, якби до втечі від долара не додалася проблема «зайвої» гривні. НБУ з року в рік застерігає щодо небезпеки різкого зростання грошової маси в обігу, і з року в рік ухвалюються рішення про уповільнення зростання грошового потоку. Але реально нічого не змінюється. Гроші активно наповнюють економіку України і так само активно шукають місце свого застосування. І якщо раніше цим місцем застосування був долари, то тепер головну роль відіграє нерухомість. Причому ця тенденція набула такої чіткої позиції, що тепер фактично весь приріст грошової маси штовхає ціни на житло вгору – як за помахом чарівної палички.

Коефіцієнт кореляції середньої ціни житла і грошової маси за період 2001–2006 рр. склав 0,993. У 2001 році цей коефіцієнт був 0,292, а вже в 2002 році 0,951. У поточному році він становить 0,992.

Зробив свій внесок до зростання цін на нерухомість і розвиток кредитування населення. Якщо раніше одержати кредит на житло було проблематично, то тепер ситуація радикально змінилася. Настільки радикально, що тепер уже самі банки зацікавлені в зростанні кредитного портфелю за рахунок фізичних осіб. Природно, в цих умовах зростання цін на нерухомість має носити перманентний характер. Банки поспішають видавати кредити, а населення поспішає купувати нерухомість.

Коефіцієнт кореляції середньої ціни житла і суми наданих кредитів фізичним особам за період 2001–2006 рр. склав 0,992. У 2001 році цей коефіцієнт був лише 0,182, а в 2002 році досяг 0,933.

У результаті всіх цих операцій створюється ситуація, що іменується мультиефектом, коли вкладені гроші в нерухомість приносять супервисокий дохід, який повторно поспішають вкласти в нову нерухомість. Одержані гроші через кредити осідають на рахунках банків і знов перетворюються на кредити для нових позичальників. Цей процес починає носити всепоглинаючий характер.

Виникає питання: а що ж далі? Наскільки довго цей процес може тривати?

Якщо враховувати загальну тенденцію банківського сектора економіки з нарощування об`ємів кредитів для населення, то в найближчому майбутньому ситуація змінюватися не повинна. Хоч і в цій перевіреній часом тенденції є певні «сигнали». За рахунок різкого зростання вартості житла, при обмеженій його кількості, склалася така ситуація, що на сьогодні дуже невелика кількість працюючих можуть дозволити собі погашати кредит і виплачувати відсотки, навіть якщо кредит надається на десять і більше років. Зростання попиту на машини у середині літа, зростання цін на оренду за житло – це все відгомони того, що частина «заможного українського населення» не може собі дозволити купити квартиру, але може придбати машину в кредит і орендувати житло.

Така ситуація вельми характерна для німців і поляків, які вважають за краще жити на орендованих площах.

Але що відбудеться, якщо долар почне зростати, складно. Бажання до його зростання дуже велике. Курс долара на позначці 5,5 або краще 5,72 дозволить фактично нейтралізувати проблему ціни на природний газ. Але в цій ситуації гроші, особливо в банківській сфері, можуть вельми подорожчати, а заразом подорожчає і рівень життя населення. Кредити зі сфери припустимої розкоші можуть перетворитися на недосяжну величину. Не слід забувати, що населення на купівлю житла, зазвичай, бере валютні кредити. Зростання курсу долара, навіть незначне, може негативно позначитися на загальному настрої населення. І якщо знову долар стане привабливішим – як засіб накопичення, – то на ринку житла можна чекати найбільш непередбачувані ситуації.

Олександр Охріменко, кандидат економічних наук