ЖКГ: як легко розкрадати і як важко реформувати

Відбирання майна в співвласників ще не завершено, тому ОСББ досі не створені... Як хочеться бюджетного фінансування через жеки – з відповідними відкатами й дерибаном... Іноземні інвестори? Не пущать!..

Відбирання майна в співвласників ще не завершено, тому ОСББ досі не створені... Як хочеться бюджетного фінансування через жеки – з відповідними відкатами й дерибаном... Іноземні інвестори? Не пущать!..

Днями по ЗМІ пройшло повідомлення про плани уряду щодо подальшого підвищення цін на газ для населення, яке, очевидно, викличе зумовить зростання тарифів на житлово-комунальні послуги. У зв’язку з цим питання, за що ми платимо і що далі збирається робити уряд з житлово-комунальною сферою, набуває нового звучання.

Так сталося, що для кожного уряду ЖКГ було нелюбимою падчеркою, якій не хотіли і не знали як дати раду. Про необхідність реформування ЖКГ за всі ці роки, хто вже тільки не говорив, починаючи від президентів, прем’єрів та народних депутатів, експертів, і закінчуючи пересічними домогосподарками. Але віз і нині там. Саме нереформованість цього сектора економіки створює великі труднощі з реформуванням бюджетних відносин, соціальної системи та паливно-енергетичного комплексу.

Чому всі уряди уникали реформ

Протягом української незалежності жоден уряд не наважився на реформування житлово-комунального господарства, незважаючи на величезні проблеми, які це створює для функціонування всієї економіки країни. Причина цього пов`язана не тільки з надзвичайною болючістю реформ, а також із можливостями для особистого збагачення можновладців та наближених до них бізнесменів, які дає ця нереформована галузь.

Водночас маємо усвідомлювати, що в жодній країні світу немає такої моделі функціонування ЖКГ, яка була б приємною для всіх без винятку. Ринкова економіка передбачає жорсткі правила, де безкоштовним нічого не буває, а житлові питання дуже пов`язані з соціальними. При цьому, зрозуміло, можливості для особистого збагачення чиновників в умовах функціонування ЖКГ на ринкових засадах будуть суттєво обмежені.

Реформа ЖКГ, мабуть, найболючіша та найскладніша з точки зору правового, технічного й фінансового забезпечення з-поміж тих, які необхідно провести.

Це ще й проблема зміни інтелектуального та світоглядного розуміння того, яким чином має функціонувати комунальний сектор у ринковій економіці. Причому зміни не тільки на рівні урядовців та місцевих органів влади, а кожного громадянина нашої держави.

Абсолютна більшість громадян України, і це провина всього українського політикуму, навіть приблизно не усвідомлює, що, отримавши право власності на житло, вони одночасно поклали на себе спільну з іншими мешканцями багатоквартирних будинків відповідальність за підтримання цих будинків у належному стані, починаючи від труб у підвалі й закінчуючи дахом та прибудинковою територією. Чиновники не поспішають пояснювати громадянам їхні права та обов’язки як співвласників житлових будинків. Причина цього не стільки в небажанні та невмінні донести цю інформацію, скільки в прагненні позбавити співвласників житлових будинків їхньої спільної неподільної власності. За останні майже два десятиріччя, коли почали оформлювати громадянам у власність їхні квартири, місцеві чиновники під шумок розпродали майже всі приміщення, що є спільною неподільною власністю співвласників житлових будинків. Стороннім особам без згоди співвласників будинків були передані підвали, горища. Співвласникам житлових будинків у багатьох випадках суттєво скоротили, а інколи взагалі позбавили їх прибудинкових територій. Саме те, що процес відбирання майна ще не завершено, і це є однією з головних реальних причин, чому очевидне рішення про негайне, як кажуть, «ще вчора», формування ОСББ в усіх житлових будинках, досі не реалізовано. От коли вже стане зрозумілим, що відбирати в співвласників житлових будинків нічого, тоді можновладці й змусять громадян прийняти на себе купу зобов’язань з утримання того, що залишилося в повністю зруйнованому стані.

До речі, в прибалтійських державах врегулювання прав співвласників житла на всю неподільну власність було зроблено ще на початку дев’яностих років.

Як усе взяти й поділити

Без реформування житлово-комунального сектора проблему холодної та гарячої води, опалення будинків, справності ліфтів тощо розв’язати неможливо, і це є аксіомою. Причому цю реформу неможливо провести на рівні окремо взятого міста. Це проблема загальнодержавна, яка потребує від уряду розробки та впровадження низки законів і програм, пов`язаних ось із чим.

По-перше, з визначенням у цивільному законодавстві чіткого алгоритму реалізації прав та обов`язків співвласників у багатоквартирних будинках. При цьому врегулювання питання прав власників в ОСББ має базуватися на наявному механізмі функціонування господарських товариств. Тобто кількість голосів у ОСББ має залежати від розміру частки в багатоквартирному будинку, яка належить власнику житлового приміщення чи інших об’єктів нерухомості. А сам розмір частки має визначатись як співвідношення площі об’єкта нерухомості, належної власнику, до загальної площі всіх об’єктів нерухомості, що внесені до реєстру об’єктів нерухомості як самостійні об`єкти цивільно-правових відносин.

Чинне законодавство щодо діяльності ОСББ та житлово-будівельних кооперативів украй недосконале й практично не дозволяє нормальної реалізації прав та обов`язків співвласників, пов`язаних з функціонуванням багатоквартирних будинків. При цьому проект закону про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, що прийнято наприкінці останньої парламентської сесії, украй слабкий, і не факт, що Партія регіонів, яка протягує через парламент усі свої законопроекти, не зважаючи на зауваження опозиції, дослухається до вже підготовлених пропозицій до нього.

По-друге, потрібна чітка та спрощена процедура передачі ОСББ та ЖБК в оренду чи у власність земельних ділянок під будинками та прибудинкових територій у розмірах не менших, ніж це було передбачено рішеннями відповідних органів місцевого самоврядування щодо будівництва цих будинків. Якщо це прямо не відобразити в законі, то мешканцям залишать прибудинкову територію лише на відстані двох метрів до житлового будинку...

По-третє, мають бути визначені межі не лише прибудинкових територій (які внаслідок хаотичних землевідведень без виділення ділянок у натурі часто накладаються одна на одну, або між ними залишаються “зайві” смуги землі), а й точки перетину комунікацій. Тобто де труба чи кабелі (карти розташування комунікацій часто втрачено) є частиною будинковолодіння, а де – власністю комунального підприємства чи територіальної громади.

По-четверте, треба формувати ринкові механізми діяльності управителів багатоквартирних будинків та створити умови для їх конкуренції навколо права надання послуг співвласникам будинків.

По-п’яте, належить визначити борг власника житла за загальнобудинкові витрати як пріоритетне обтяження. При цьому вимоги щодо відшкодування таких витрат мають автоматично забезпечуватись іпотекою на користь ОСББ за рахунок квартирної власності боржника щонайменше в п`ятикратному розмірі. Право вимагати задоволення забезпеченої іпотекою вимоги варто надати після закінчення тримісячного попереджувального строку.

По-шосте, необхідно розмежувати функції оптових продавців води, тепла, газу, електроенергії, їх транспортування й продажу кінцевим споживачам та формувати конкуренцію між продавцями за право укладення угод з кінцевими споживачами.

По-сьоме, маємо визначити право власності місцевих органів влади на мережі тепло- і водопостачання та провести конкурси й передати їх у концесію.

Жеки, відкати й дерибан

Правове врегулювання прав та обов`язків співвласників багатоквартирних будинків не знімає питання відповідальності держави за нинішній украй поганий стан житлово-комунального фонду, бо проблеми нагромаджувалися щонайменше останніх двадцять років.

За розрахунками експертів, для приведення в належний стан будинків та внутришньобудинкових мереж з постачання води, тепла, електроенергії, ліфтового господарства по всій країні потрібно щонайменше 350–400 млрд. грн. у цінах 2008 року. Спроба звалити всю фінансову відповідальність за приведення будинків у належний стан на власників квартир може викликати соціальний вибух.

У зв`язку з цим ще одним важливим кроком реформування житлово-комунального комплексу має стати створення та наповнення відповідними фінансовими ресурсами державного фонду капітального ремонту житлових будинків (тобто комплексу заходів, пов`язаних з капітальним ремонтом та заміною всіх внутрішньобудинкових мереж, ліфтів, утепленням будинків, установленням будинкових та квартирних лічильників води й тепла тощо). Положення з вищезгаданого законопроекту про діяльність ОСББ, яким пропонується зобов’язати попередніх балансоутримувачів житлових будинків за власний рахунок провести їх капітальний ремонт, нічого іншого, ніж гірку посмішку, викликати не може. Ні для кого не секрет, що всі жеки з фінансової точки зору є банкрутами. Тобто нічого за власний кошт вони відремонтувати не зможуть. І єдине, заради чого протягується така норма, – проведення бюджетного фінансування цих робіт через ті самі жеки, з відповідними відкатами й дерибаном бюджетних коштів.

Очевидно, що це відверто хибний шлях. Фінансуватися мають безпосередньо самі новостворені ОСББ. При цьому мешканці будинків мають бути співінвесторами таких капремонтів. При всій відповідальності держави за стан житлових будинків однією з причин такої ситуації є занижені тарифи на комунальні послуги, яких не вистачає навіть для поточного ремонту, не кажучи вже про капітальний. Тому варто передбачити, аби від 10 до 20 відсотків загального обсягу витрат, необхідних для проведення капітального ремонту, фінансувалися за рахунок мешканців будинків. Таке співфінансування має здійснюватися за рахунок довгострокового (до двадцяти років) пільгового кредиту, що отримує ОСББ за рахунок коштів державного фонду капітального ремонту житлових будинків. Погашатися такі кредити мають шляхом щомісячного нарахування до комунальних тарифів. Це, по-перше, дасть змогу привчити членів ОСББ до відповідальності за їхню співвласність. По-друге, суттєво скоротить витрати на такі капремонти. Бо коли мешканці будинків знатимуть, що частину витрат їм доведеться покривати з власних кишень, то контролюватимуть кожну витрачену копійку.

Враховуючи обмеженість фінансових можливостей держави, треба визначити: черговість фінансування робіт з капітального ремонту та реконструкції будинків і процедуру прийняття спільного рішення місцевих органів влади та власників багатоквартирних будинків з цього приводу; процедуру визначення будівельних підрядників з виконання цих робіт; процедуру надання пільгових кредитів ОСББ на їхню частку витрат; порядок надання цільових субсидій тим власникам квартир, які не зможуть оплачувати житлово-комунальні послуги з урахуванням їхніх додаткових витрат на капремонт.

Крім того, державний фонд капітального ремонту житлових будинків має функціонувати постійно. Бо навіть провівши капремонт, ОСББ зіштовхуватимуться з необхідністю витрат капітального характеру. А можливість поступового накопичення членами ОСББ коштів на такі капремонти видається доволі сумнівною. За 10–15 років, поки ці кошти накопичуватимуться на рахунку, вони знеціняться в декілька разів і їх вистачить хіба що на заміну вхідних дверей у під’їзді.

Іноземні інвестори? Не пущать!

Треба віддати належне: уряд Азарова та президент хоч говорять про необхідність реформ в ЖКГ. Окремий розділ був присвячений цьому питанню в програмі президента Януковича. Правда, аналізуючи цю програму, я вже звертав увагу читачів, що там усе перевернуто догори ногами. 

Так, приватизацію теплової генерації планують завершити до 2014 року, а одне з ключових питань реформи ЖКГ – упровадження в усіх житлових будинках ОСББ – планується лише з того таки 2014-го. Хоча очевидно, що спочатку потрібно реформувати механізми функціонування багатоповерхових будинків, запустивши систему заходів енергозбереження (з відповідними джерелами фінансування) і лише потім проводити приватизацію теплогенерації. Адже спочатку має бути зрозуміло, скільки взагалі потрібно буде теплової та електричної енергії в тому чи іншому регіоні країни в разі реалізації масштабних кроків з енергозбереження. Тільки після цього стане зрозумілим, які інвестиційні вимоги до учасників приватизаційних конкурсів з продажу об’єктів теплоенергетики потрібно виставляти.

Очевидна дурість зі зворотною послідовністю реалізації заходів реформуванню ЖКГ має типове українське пояснення. Річ у тім, що в умовах нереформованої системи відносин у ЖКГ іноземні інвестори побоюватимуться брати участь у приватизації теплоенергетики. А це один з останніх ласих шматків ще неприватизованої державної власності, тому його бажають скупити наші олігархи якомога дешевше, не зіштовхуючись на приватизаційних конкурсах з потенційними іноземними інвесторами.

...Необхідність реформування житлово-комунального комплексу давно вже перезріла. Але для реформ у цій сфері потрібно усвідомлювати весь комплекс проблем, пов`язаних з функціонуванням ЖКГ, розуміти, що реформу можна здійснити тільки, приймаючи виважені, професійні рішення насамперед на рівні уряду, та головне – мати політичну волю.

І чим далі уряд – з популістських та корупційних причин – відкладатиме реформи, займаючись лише збільшенням комунальних тарифів, тим більше жертв, і не тільки фінансових, а й людських, країні доведеться принести до початку та під час цієї неминучої справи.

Борис Кушнірук

УНІАН в Google News