«Вартість житла у Києві завищена не будівельниками. І тільки зростатиме»

Чи слід очікувати змін на краще «у квартирному питанні» столиці ? Керівник однієї з авторитетних столичних будівельних компаній МЖК «Оболонь» Василь Антонов, вважає: плекати марні сподівання з цього приводу не варто... Інтерв`ю

«Квартирне питання» як і раніше залишається проблемою проблем для більшості наших співгромадян. У Києві ця проблема є надзвичайно гострою. За щастя жити в столиці вартість квадратного метра доводиться збільшувати в енну кількість разів. У підсумку столичний житель з середньою зарплатою повинен працювати на найскромнішу однокімнатну квартиру двадцять-тридцять років свого життя. Плюс, після скандалу з «Еліта-центром» зрозуміло, що захистити інвестора від «кидка» нікому.

Чи варто чекати змін на краще «у квартирному питанні» столиці ? Керівник однієї з авторитетних столичних будівельних компаній МЖК «Оболонь» Василь Антонов, вважає: плекати марні сподівання з цього приводу не варто. Принаймні, якщо нічого не зміниться в політиці держави і столичної влади.

– Василю Івановичу, сьогодні придбати житло в столиці без проблем може лише вибране коло людей. Що робити решті? Чи знизиться ціна житла в осяжному майбутньому?

– Багато розмов про те, що вартість житла у Києві завищена. Згоден. Але проблема в тому, що завищена вона зовсім не будівельниками, або, принаймні, не лише будівельниками, а умовами, в яких вони перебувають.

Якби питання було лише в нас, досить було б «розібратися» з «будівельною мафією», яка багатьом скрізь увижається, і ціни б пішли вниз. Але коли на цю ціну впливає увесь комплекс, або якщо хочете, букет таких чинників – потрібно значно більше.

Скажімо, деякі стверджують: реальна собівартість квадратного метра житла – 500 – максимум 600 доларів. Ті, хто називає такі суми, мислить просто: вартість будматеріалів плюс робоча сила. Насправді все складніше.

– Давайте порахуємо.

– Давайте. Коли ми тільки починаємо будувати будинок, ще екскаватор не копнув, ще не забита жодна паля, а вже ціна метра доходить до 50 доларів. Звідки? Кожна будівельна компанія,  згідно ухвали Київради,  повинна  забезпечити відрахування в комітет економіки при міськраді. Скажімо, ми будуємо будинок у центрі, на Горького. Поки ми не  уклали договір з комітетом економіки, поки не віддали 3 мільйони гривень, ми не починаємо роботи. Додайте сюди пайову участь в роботах з  Київенерго, тепломережами, прокладання-перекладання кабелю. Відведення землі також коштувало певних грошей? Це природно. Приплюсуйте. І все це, зрозуміло, накладається на ціну квадратного метра.

Йдемо далі. Як мінімум 7 % квартир у кожному будинку ми повинні віддати місту у фонд соціального житла міста. Що ближче до центру, то вища ця частка, у центрі вона досягає 12%. Природно, ці витрати теж ляжуть на ціну квартир, які буде продано. І якщо у мене собівартість метра, враховуючи вищезазначені витрати, вже досягає, припустімо, 700 доларів, після накидання на них 12%, вона відразу підскакує майже до 800, тобто метр миттєво дорожчає майже на 100 доларів.

– І Ви не бачите можливостей для зниження цін?

– Поки, відверто кажучи, ні. Більш того, вона може зрости, причому одним стрибком.

– Завдяки чому?

– Як відомо, столична влада наполегливо декларує ідею: будівельники повинні значно більше житла віддавати як внесок до соціального фонду – мінімум 20%. А це означає, що вартість «квадрата» зросте вже не на 12, а на 20 % -  адже покрити витрати можна лише за рахунок збільшення ціни квартир, що залишилися.

Тепер пригадаємо, що будматеріали також аж ніяк не дешевшають. Сучасні технології в умовах конкуренції, що посилюється, вимагають все більших витрат, метал, щебінь і цемент також постійно дорожчають, тому ціна квадратного метра і повзе все вище вгору. І коли я продаю метр за 1200-1400 доларів у будинку де-небудь на Троєщині, ці квартири дадуть невеликий плюс або  «нуль», а на будинку в центрі міста, де потенційні покупці готові платити значно більше, зароблю. Тобто, загалом ми працюємо прибутково. Але цей прибуток не настільки фантастичний, як здається багатьом.

– У чому ж вихід? Чи можна все-таки знизити ціну житла?

– Можна. Але для цього потрібні не декларації, не роздача квартир перед телекамерами з ганку мерії. Потрібні чіткі програми будівництва соціального житла і розвитку міста. А цього, на жаль, немає.

– З чого ж повинні починатися ці програми?

– З кардинальної зміни схеми виділення землі в Києві. Це ключове питання. Яким чином повинна була б виділятися земля під будівництво? Дивимося по Генплану розвитку міста: що має з`явитися у цьому місці цього мікрорайону? Житловий будинок? Супермаркет? Культурний центр? Оголошуємо тендер, пропонуємо всім охочим, вірніше будівельним фірмам з числа бажаючих, взяти участь у тендері. Робимо найвигідніший і найцікавіший для міста вибір – за ціною, і за архітектурним рішенням. Продаємо, чітко знаючи, що тут збудують саме будинок, саме супермаркет, або саме культурний центр.

А як і кому сьогодні  виділяється земля?

Ось начальник головного управління земельних ресурсів міськадміністрації  Анатолій Муховіков заявляє: накладаємо мораторій на виділення земельних ділянок, оскільки землі відведено на сім років уперед, а її не забудовують.

Землі, дійсно відведено на декілька років уперед. Але це не означає, що вся ця земля забудовується. На жаль, останні роки в місті чинилося повне «беззаконня» у цьому питанні. Депутати попередньої міськради, користуючись своїм статусом,  відводили землі на контрольовані ними фірми, як кажуть, на повну котушку. Тому, дійсно, землі відвели багато, але де вона зараз? Зовсім не у будівельників. Вона гуляє на ринку у вільному продажі, бо стала предметом спекуляцій. Її продають і перепродують, вона переходить з рук у руки, але за цей час на ній не забивається жодна паля. Протягом останніх трьох-чотирьох років я на факс отримав лавину таких пропозицій щодо продажу ділянки. Ціна коливається від 500 тисяч  до 10-12 мільйонів доларів, зрозуміло, залежно від місця.

Порівняйте. Мені для того, щоб заробити, скажімо, 100 тисяч доларів,  треба  побудувати будинок, витратити багато зусиль, часу. А тут - одна операція, один-два «відкати», і в кишені ті самі 100 тисяч, або навіть  міліон чи два. Варто зачекати, якщо відразу не дають потрібну суму? І людина чекає сприятливого моменту, притримує землю. Уявімо хтось відвів на Троєщині два-три гектари, вони ще не ліквідні, коштують максимум «півлимона». Але вже відомо, що за півтора роки туди проведуть метро, і за них уже можна буде отримати два-три «лимони» «зелених». Тобто, можна, нічого не робити, зачекати рік чи два.

Зрозуміло, що зрештою, сума, яку будівельна фірма сплатить терплячому депутатові або близьким до нього людям, все одно ляже на ціну житла, адже будівельникам треба її «відбити». Тому, просто наклавши мораторій на виділення землі, місто нічого не доб`ється, тільки різко впадуть темпи введення житла. Столиця навіть близько не підійде до того, щоб здати очікуваний мільйон квадратних метрів на рік.

Перше, що треба зробити для зниження ціни житла – реально змінити систему відведення землі – затвердити Генплан, на кожну ділянку оголошувати тендер. І за підсумками тендеру, знову ж таки, продавати землю тим, хто реально будує житло і будує надійно.

– А як це визначити, як відсіяти підставні фірми і аферистів?

– Було б бажання, це не вельми складно. Скажімо, землю потрібно відводити лише будівельним компаніям, які вже зарекомендували себе на київському ринку. Хочеш землю, будь ласка, отримуй. Але покажи, чи є у тебе ліцензія на будівництво, продемонструй, що ти будував, покажи свої ліквіди, свої можливості осилити обіцяний об`єм робіт, свої оборотні кошти.

Це складно? В жодному разі. Але до цих пір депутати,  які вирішують на Київраді долю найбільш ласих столичних «соток» і гектарів, відводили їх фірмі «Маруся», знаючи, що ця «Маруся» створена два місяці тому, і не побудувала навіть собачої будки. Так їм було вигідно.

– Але хто може заборонити «Марусі» купити землю?

– Все залежить від бажання. При бажанні забезпечити місто якісним житлом, можна визначити пріоритет – землю отримають ті, хто реально будує. За таких умов, до речі, у нас не було б ні «Еліта-центру», ні її послідовників.

– А вони є?

– На жаль, я впевнений, нас чекає ще не один скандал. Я знаю вже сьогодні безліч прикладів по Києву, коли продаються квартири в будинках, які ще ніхто навіть не проектував.

– Але, очевидно, що  для реального зниження ціни на житло недостатньо тільки навести лад з виділенням землі.

– Недостатньо. Зокрема, на мій погляд, потрібен гнучкіший підхід до відрахувань з боку будівельних фірм на розвиток міської інфраструктури. У центрі міста, де рентабельність вища, відрахування  можна було б підвищити, у віддалених же районах їх варто було б знизити до мінімуму, з тим, щоб будівельникам цікаво було зводити будинки з досить невисокою ціною квартир, і тим самим знижувати загальний рівень цін на ринку.

– А як бути з передачею побудованих квартир до фонду соціального житла міста? Відмінити, щоб не зростала ціна? Але як тоді бути тим, хто в принципі ніколи не зможе купити квартиру – інвалідами, багатодітними сім`ями.

– Соціальне житло – окрема тема. Упевнений, не можна обійтися без відрахувань «соціалки». Але також упевнений, що ніяк не можна підвищувати з 7-12 % ці відрахування до тих самих 20 %. Це ілюзія, що проблему можна вирішити грубим «наїздом»: віддайте в два рази більше, і всім вистачить. Не вистачить. Для того, щоб ефективно працювала схема надання соціального житла, треба одночасно вирішувати дві проблеми.

Насамперед, замість невигадливої схеми «віддай 7-12%», місто повинно запропонувати будівельникам програми, які можуть викликати у нас зацікавленість і професійний інтерес.

– Наприклад?

– Наприклад, мені кажуть: виділяємо тобі три-чотири  майданчики і звільняємо від зборів на розвиток інфраструктури. Але, дивися, Антонов, і запам`ятовуй: з трьох-чотирьох будинків, припустимо, по 100 квартир, один будинок ти віддаєш місту безкоштовно, а інші  - продавай як хочеш.

Що це дає? Скажімо, ми будуємо на Харківському масиві. Тут усі комунікації, які забезпечують масив ( водоканал, електромережа і так далі), і на які ми, будівельники,  «скидаємося»  через комітет економіки, вже переважно прокладені – за рахунок міського бюджету. Тому не беріть з нас двічі. У Москві вже, до речі, не беруть. Вони підводять усю інфраструктуру, мережі тягнуть самі, а будівельник просто зводить коробку, оздоблює її. І це вигідно Москві. І було б вигідно Києву. Тому що нам  будівельникам  ставлять певні умови – ми тобі мережі підтягли, ти будуєш, ти заробляєш гроші, а натомість віддаєш нам соціальне житло. І це прийнятно для нас і для міста.

Я б  закінчив ці три-чотири будинки, один віддав, і це, швидше за все, було б  не 100, а 150-200 квартир – такі будинки раціональніші, особливо, на жилмасивах, віддалених від центру. Якщо врахувати, що в Києві сьогодні працює півтора десятки крупних будівельних компаній, місто отримало б на рік не менше 2000 квартир, тоді як у звичайній схемі ця цифра складе 300-400 квартир.

Звичайно, ця схема непроста, треба буде сідати за стіл переговорів з міською владою, прораховувати всі вигоди-невигоди. Але вона працюватиме. Адміністративним же шляхом ми ніколи не вирішимо це питання. Будівельників заженуть у тіньовий бізнес, або просто розвалять будівельні компанії.

Тому я впевнений, замість механічного підняття планки до 20-30% по соціальному житлу, треба запровадити гнучкі програми на зразок тієї, про яку я говорив.

Моя пропозиція не підходить? У такому разі, чом би не створити в місті спеціальну комісію з реалізації програми соціального житла, не включити в цю комісію фахових керівників, тямущих фінансистів і нас, будівельників? Загальними зусиллями ми б вийшли на такі програми, не сумніваюся.

 При цьому, я вам скажу, ми брали би участь у таких програмах навіть за мінімальної або «нульової» рентабельності. Чому? Наші будівельники будуть задіяні, вони отримуватимуть заробітну плату, я не втрачу кваліфікованих фахівців. Крім цього, є і суто психологічний  чинник – нам буде приємно, що ми робимо щось для міста, в якому живемо. Адже не все вирішують тільки гроші.

– А наскільки ефективно використовуються зараз фонди, які формуються з відданих будівельниками місту «соціальних» внесків?

– Це вже друга складова проблеми соціального житла – ефективність використання містом цього фонду. Сьогодні ми віддаємо місту 7-12 квартир з кожної сотні. І що, черга, в якій стоять багатодітні сім`ї, інваліди і ветерани, розсмоктується? Тільки збільшується. Тому що всі ми бачимо, хто в`їжджає у ці квартири. Я проходжу повз зданий нами будинок, і бачу, на яких машинах, в якому антуражі під`їжджають ті, кому місто виділило квартири, які ми віддали. Прокурорські і міліційні бонзи, чиновники різних відомств, бізнесмени не останньої руки. Це вони потребують соціального житла?

Зрозуміло, що всі ми звикли до загальної корупції, хабарів. Але не до такого ж ступеня. Якщо ми і далі будуватимемо, а потім будемо віддавати житло таким, “малозабезпеченим”, ніякі підвищення норм відрахувань житла місту не допоможуть. Спершу треба реально змінити систему видачі житла, на гарматний постріл не пускати до неї хабарників, а вже потім звинувачувати в усіх нещастях «будівельну мафію».

Крім того, я впевнений, що будівельники взагалі не повинні розраховуватися з містом грошима.

– Тоді чим же?

– Грошима. Оцініть наші квадратні метри за ринковими цінами і ми перерахуємо ці гроші.

– Що це змінює?

– Перш за все, ми уникнемо непотрібних соціальних проблем, що породжуються соціальним розшаруванням. Адже якщо ми дійсно викоренимо корупцію, і передаватимемо житло тим, хто його насправді потребує – тобто, малозабезпеченим, інвалідам, багатодітним сім`ям, ці люди поселяться поряд з тими, хто реально зміг купити собі досить дороге житло. І щодня, людина, яка повертається з роботи на метро або автобусі, бачитиме як  до будинку під`їжджають «Лексуси» або «Мерседеси», а його діти заздритимуть сусідським дітям, у яких є все. Чи виграє хтось від цього?

Отримавши ж від нас, будівельників, живі гроші, місто зможе побудувати житло для пільговиків компактно і там, де вважатиме необхідним.

До речі, чому соціальне житло неодмінно мають будувати тільки в межах столиці? Якщо вийти за межу міста Києва, припустимо - Вишневе, Бориспіль, можна будувати цілі мікрорайони соціального житла. І цілком сучасного житла – де будуть просторі кімнати, кухні по 10-12 метрів, затишні холи, приміщення для конс`єржів.

– Значить, дещо можна реально змінити?

– Ми змінюємо. І готові ділитися своїм досвідом з тими, хто також прагне цього.

Розмовляв Олександр Калініченко

УНІАН в Google News