Василь Антонов: На ринку житла нас чекає ще не одна «Еліта-Центр»

Я знаю кілька організацій, які, ще не поставивши паркан, уже продають квартири, незбудовані гаражі. Знову дуже дешево. Але знову люди несуть гроші...

У недавньому інтерв`ю з генеральним директором будівельної компанії МЖК «Оболонь» Василем Антоновим йшлося про те, чому житло в столиці таке дороге і чи реально знизити його ціну. Сьогодні ми продовжуємо розмову з Василем Антоновим про не менш злободенні проблеми – якість нашого житла і надійності тих, хто будує.

- Василю Івановичу, будують сьогодні в Києві чимало. Принаймні, судячи за кількістю підйомних кранів над містом і рекламних оголошень щодо продажу житла. Наскільки, на Ваш погляд, це сучасне і якісне житло?

- Останнім часом, безперечно, з`являється дедалі більше цікавої архітектури. Але ж зовнішній вигляд міста визначається не тільки тим, що було збудоване в останні рік-два.

Скажімо, мене завжди обурював Харківський масив. Я вважаю, що ті будинки, які зводилися там під час початку ринкових відносин, це навіть не вчорашній, а позавчорашній день. Я маю на увазі не тільки якість штукатурки і укладання перекриттів – в ширшому сенсі.

Замисліться – центральна траса, з аеропорту їдуть урядові машини, делегації, маса людей. Що вони бачать на Харківському масиві? Здебільшого, звичайні панельні будинки. Там немає архітектури. Є коробки. Крім того, коробки зі своїми «але».

- Якими саме?

- Зовні начебто красиві будинки, але це біла силікатна цегла, а зверху – фарба.

- І що ?

- Недовговічно. Новенькими ці будинки виглядають добре. Але фарбу бажано на силікатну цеглу не наносити. За 2-3 роки вона злущиться, і ми побачимо пошарпані громадини вздовж траси.

Друге. Велика частина, відсотків на 80, Харківський масив забудований панельними будинками без утеплення. Наша ж компанія, наприклад, сьогодні якщо і будує індустріальні будинки, панельні будинки, то, зазвичай, із зовнішнім утепленням. Я не проти панельних будинків, але їх треба будувати з урахуванням наших зим, щоб уникнути промерзання, появи чорних кутів, грибка та інших «задоволень».

Харківський масив закладався вже в ринковий час, коли з`явилися гроші, коли можна було підходити творчо - застосовувати нові технології, сучасну архітектуру. Нічого цього не сталося, розмах є, архітектури і якості – ні.

- Ви будуєте краще?

- У нас немає валу. Ми будуємо небагато, але якісно і цікаво з архітектурного погляду. Ми від самого початку думаємо про те, що треба надати нашому клієнтові і інвесторові. Він повинен зайти в просторий хол, обов`язково, де сидить консьєрж, мають бути хороші ліфти і місця загального користування, тобто транзитні коридори. Відпочатку все має бути з добрих матеріалів. Природно, навколо повинне бути впорядкування. Крім дитячих майданчиків, не просто посаджені два кущики і дві берізки, які «Зеленбуд» десь знайшов безкоштовно. Там повинні бути посаджені гарні, комові дерева. Викопуються вони разом з грунтом взимку. Таке дерево ніколи не загине. Тому біля наших будинків, зданих рік-два назад, ростуть дерева, яким десять-п`ятнадцять років. Коштує це недешево, але якщо взяти в загальному обсязі витрат на будівництво будинку, це копійки.

Багато будівельних фірм заощаджують на озелененні, на впорядкуванні, закатавши все навколо будинку в асфальт. Я впевнений, що це глибоко неправильно. Це не наш шлях.

Пам`ятаєте, Форд створював свою автомобільну імперію, маючи лише сім класів освіти, і не маючи ніякого відношення до автомобілів. Проте він її створив, не знаю як, він це відчував, бачив, напевно, в душі у нього це було. А коли його справу почали продовжувати його сини і племінники, які закінчили Оксфорд і Кембрідж, вони «з успіхом» цю імперію розвалили, принаймні, поставили її в ряд «однієї з...».

Ми теж зайнялися будівельним бізнесом, вже коли були немолодими, тому в нас інше бачення ринку, ніж у професіоналів. Ми більше дивимося з погляду тих, хто житиме в цих будинках, а не тих, хто їх будує. Тому будуємо інакше.

- Як саме?

- Я вже згадав, що ми, наприклад, застосовуємо зовнішнє утеплення будинків, тоді, як у багатьох інших фірм – внутрішнє.

- А що це міняє?

- Багато що. При зовнішньому утепленні точка роси знаходиться із зовнішнього боку будинку, при внутрішньому – відповідно, всередині. Ззовні будинку йде холод, зсередини – тепло. Між пінобетоном і цеглою збирається волога, яка витікає під паркет господаря. Це й означає, що будівельники завели точку роси всередину. Крім того, ззовні будинок у перекриття «б`є» місток холоду, і в квартирі обов`язково холодна підлога. Такі будинки вельми проблемні для тих, хто в них живе.

Ми ж в останні п`ять років застосовуємо тільки нову технологію, одягаючи в теплий кожух свої будинки.

У будівництві немає дрібниць. Замовляючи проект будинку, ми, наприклад, вимагаємо від архітекторів обов`язково передбачити місце для кондиціонерів, тому що будинок може бути красивим, а навісять його кондиціонерами в різних місцях, і він вже не той.

Крім того, нині треба думати про житло абсолютно нового типу, де біля кожного будинку має бути своя інфраструктура. У Москві, наприклад, в деяких будинках вже з`явилися приміщення з холодильниками. Для чого? Для верхнього одягу, інакше кажучи, холодильники для шуб на літо. Адже в таких будинках живуть люди небідні. А коли шуби більше за все псуються? Влітку. Міль, пересихання. Тому господиня повинна мати можливість зберегти шубу, не виходячи з дому. Я вже не кажу, що в такому будинку повинні бути магазин, перукарня, невелике кафе, сауна, невеликий конференц-зал, доставка продуктів. Тут же на першому поверсі - в хімчистку здати, ввечері забрати. Тут же господиня залишила список, попрохала купити продукти. А для цього треба перші поверхи віддавати під сферу послуг.

- Ви будуєте такі будинки?

- Будуємо. Замовляємо проекти у дуже різних майстерень і дуже різних архітекторів – від усім добре відомого Сергія Бабушкіна, до молодих, амбітних і перспективних майстрів. При цьому можемо з гордістю сказати, що наші будинки можна розглядати як візитівку столиці – вони непересічні, стильні та комфортні. Їх відрізниш одразу. Скажімо, незабаром на в`їзді з правого на лівий берег Дніпра, біля самого Московського мосту з`явиться житлово-офісний комплекс, не схожий на всі інші. Два будинки, в 24 і 25 поверхів, де житимуть і працюватимуть люди, де буде все – від ресторану до боулінг-клубу, терас з видами на Дніпро, додадуть ще й неповторний вид цьому районові – вони підноситимуться над ним у вигляді парусника.

При цьому ми завжди упевнені в якості нашої роботи.

- На чому грунтується ця впевненість?

- На кваліфікації наших людей, і на ефективній структурі компанії.

- Почнімо з людей.

-  Вийшло у нас тому що, ми не знали, як це складно. Тому не боялися. Так, якість не завжди давалася. І не дивно: чи не сама критикована професія у нас - це будівельник. Будівельники з радянського часу не звикли до якості. Прийшли молоді фахівці, а їм не було в кого вчитися. Шукали людей, яких можна перевиховати і примусити якісно працювати. На створення колективу знадобився цілий рік, і ще стільки ж, щоб цей колектив відшліфувати.

- А яка структура Вашої компанії?

- Крім служби замовника, яка у нас нечисленна, створили будівельно-монтажне управління, опоряджувальне, монолітно-каркасне підприємства. Ми відводимо землю, замовляємо проект, самі будуємо, виконуючи генпідрядні функції і функції субпідрядника. У нас підприємство з вертикальною інтеграцією. І я впевнений, що майбутнє в будівництві саме за такими компаніями – вертикально-інтегрованими, з повним циклом робіт.

- Чому?

- Теоретично, звісно, можна будувати, навіть маючи невелику фірмочку з штатом в десяток-два людей. Замовили проект, найняли сторонню будівельну організацію. Але чим це загрожує? У такій фірмі люди, як кажуть, не контролюють процес. Вони не знають ціну будівельників, яких найняли, не впевнені чи виконають ті вчасно і якісно роботи.

- Ви інвестуєте власні кошти?

- Здебільшого, це змішаний варіант. Наші обігові кошти і гроші інвесторів. Оскільки вже є імідж, ті ж майбутні мешканці не бояться вкладати кошти в наш будинок навіть на етапі, коли тільки відкривається котлован.

- Василю Івановичу, як кажуть, з цього місця, будь ласка, докладніше. Яку форму залучення коштів забудовників ви застосовуєте, і як гарантуєте інвесторам те, що їх кошти не випаруються разом з вами, як випарувалася горезвісна «Еліта-Центр»?

- А тут нічого не треба винаходити. Починаючи з 2004 року, діє Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операції з нерухомістю». Згідно з цим законом залучати кошти населення можна лише через спеціальні Фонди фінансування будівництва (ФФС), або Фонди операцій з нерухомістю (ФОН), які створюються банками або фінансовими установами. Зараз якщо мій інвестор приходить і платить гроші, припустімо 100 тисяч доларів, мені належить тільки 90 тисяч, решта суми залишається у ФФС. Я повинен звести будинок, віддати мешканцям житло, і тільки потім забрати ці 10%. Забракло мені коштів, якщо, припустімо, різко злетіли ціни на будматеріали? Це мої проблеми. Я можу взяти кредит, знаючи, що мені повернуть ці 10%, але повинен добудувати будинок, для того, щоб ці 10% у фонду забрати. І заберу я їх тільки тоді, коли всі мешканці одержать акти на право власності квартир. Якщо, скажімо, я будую десять будинків, мені інвестували в них 400 млн. грн., то 40 млн. грн. лежать на рахунку. Гарна страховка?

- Вам доводилося нею користуватися?

- Ні, але я завжди знаю, що у мене є запас. Ці 10% мені душу гріють. За великим рахунком, це прибуток мого підприємства. Я зацікавлений здати будинок держкомісії, видати документи, щоб одержати ці 10%.

Крім того, у мене дуже великі зобов`язання перед ФФС. Він має мені гроші перерахувати пропорційно виконанню робіт. Якщо я виконав робіт на 3 мільйони, він не може «загнати» мені 10 мільйонів. Фонд фінансування будівництва оформлюється як юридична особа. Це свого роду маленький банк. Люди вносять до нього гроші, і саме з ФФС укладають договір. Ми – вже генпідрядник.

- Але де гарантія, що ви не створите разом з яким-небудь банком кишеньковий ФФС, щоб «кинути» інвесторів?

- Я не створю, але абсолютної гарантії, згоден, немає. Але тут вже пайовик має сам докласти деяких зусиль, щоб бути певним «на всі сто».

Він повинен одержати максимум інформації про того, хто будує його будинок. Повинен дізнатися, орендується офіс, чи ні. Дізнатися, скільки ця організація побудувала будинків і як побудувала. Я будь-якому пайовикові дозволю подивитися мої бухгалтерські документи. Він побачить мій обіг, з`ясує, чи є в мене нерухомість. Скажімо, якщо я не збудую будинок, у «МЖК «Оболонь» є що взяти - магазини, сауни, офіси, інша нерухомість. Я не випаруюся, як «Еліта».

- Іншими словами, Ви вважаєте, що така форма, як ФФС гарантує надійність, якщо інвестор буде уважним.

- Так, і якщо при цьому він не спокушатиметься безкоштовним, або майже безкоштовним сиром. Останній буває тільки у визначеному, напевно, відомому вам місці. У випадку з «Елітою» зіграв, окрім іншого, роль саме цей чинник: люди повелися на «дешевизну». Ціна квадратного метра там була істотно занижена, але це багатьох не зупинило. Там опинилося багато наших чиновників, вони зраділи, очевидно, подумали, що їм за якісь заслуги ще більше скинули ціну, і з задоволенням брали не одну, а 2-3 квартири в надії заробити, перепродати. При цьому вони навіть не цікавилися, яка собівартість будинку, чому з них мало беруть, кожен думав, що йому надаються певні пільги.

- Ви вважаєте, після «Еліти» люди не спокушатимуться дешевим сиром?

- Не переконаний. Багато що свідчить про те, що попереду нас чекає ще не одна «Еліта-Центр». Може, не такого великого масштабу. Але я бачу, цього не уникнути. На жаль, люди не навчені цим гірким досвідом. Я знаю кілька організацій, які, ще не поставивши огорожу, вже продають квартири, незбудовані гаражі. Знову дуже дешево. Але знову люди несуть гроші у фірми, які не мають навіть хоч трохи солідного офісу, від яких завтра і слід прохолоне. Я питав у одних таких «хлопців»: ви продаєте гаражі, а ви хоч би замовили проект? Ні, але у нас передпроектні роботи. А номер гаража ви зазначили? Ні. А люди купуються на це. У тому числі й на Оболоні. Я знаю, що вже продається житло, де немає ні огорожі, нічого. І невідомо, чи буде щось там будуватися. Проте, ЦЕ продається.

- У такому разі, як ЦЬОГО уникнути?

- Для початку законодавчо закріпити: якщо організація не одержала дозвільних документів на будівництво будинку - ордер, всі необхідні папери - вона не має права залучати гроші інвесторів.

- Але чи не створимо ми цим додаткові перешкоди для тих, хто хотів би зайнятися будівельним бізнесом?

- Для тих, у кого це бажання серйозне, ні.

Будувати необхідно. Ви знаєте, що за часів великої депресії Америка почала з того, що взялася будувати хмарочоси. Сьогодні погодьтеся, справи в них не такі вже погані.

Будуть не гірші і в нас. Рахуйте наші, «оболонські», хмарочоси. Сьогодні ви побачите їх вже не тільки в Києві. Ми просуваємося в регіони, освоюємо великі міста. Найближчим часом розгортаємо котеджне будівництво.

А взимку – викопуємо дерева, щоб влітку було що садити.

Вела розмова Олександр Калініченко

УНІАН в Google News