Іван Куровський: на ринок нерухомості повертаються спекулянти

Коли прокинеться ринок нерухомості? Що буде з цінами на житло? Інтерв`ю з засновником та почесним президентом Житлобуду, народним депутатом Іваном Куровським

Коли прокинеться ринок нерухомості? Що буде з цінами на житло? Чи  впадуть вони до тієї межі, коли житло стане реально доступним для більшості українців?

 Про це, як правило, розмірковують ріелтори, фінансисти, страхувальники. Рідше – ті, хто, власне, будує житло. Тож сьогодні – оцінка ситуації від засновника та почесного президента будівельної компанії “Житлобуд”, народного  депутата (БЮТ) Івана Куровського. Інтерв’ю  УНІАН

 

“Резерви для зниження цін є. 15-20% рентабельності для будівельників було б нормально…”

Пане Іване, найпопулярнішою картинкою, скажімо, в телесюжетах про ринок нерухомості є завмерлі крани на будівництві та повна відсутність будівельників. Ваші відчуття, скільки ще так триватиме?

У всіх по-різному. Знаєте, ми робили аналіз за четвертий квартал 2008 року і перший квартал 2009 року, коли був період глибокої кризи. І в  нас кількість укладених інвестиційних договорів за цей час навіть збільшилася на 10-15%. Причому до нас ідуть люди, які укладають договори щодо інвестицій навіть в будинки, будівництво яких ще не завершено. Ми переконались, що в ці складні часи на нас працює імідж компанії, на який ми перед тим працювали багато років. Приміром, те що ми не маємо боргових зобов’язань.

Наскільки зараз змінився портрет покупця житла, яке будує компанія, порівняно з докризовими часами?

І раніше, оскільки ми будуємо в центрі Києва, а це житло досить недешеве, з нами працювали переважно люди, яким не потрібно брати кредити на купівлю житла. Але все ж була частина інвесторів, які брали житло у нас, щоб потім перепродати. Сьогодні  таких практично немає. Зараз інвестують тільки ті, кому потрібно житло для проживання.

Коли, все таки, за Вашими оцінками, можна очікувати цінового “дна” на первинному ринку житла? Чи залишився у будівельників “запас міцності” для зниження вартості квартир?

Ми повинні прийти до цивілізованого формування ціни на житло. І криза лише прискорила цей процес. Те, що було до кризи, це було ненормально. Тоді формувались ціни, які були зовсім незрозумілі. Весь світ працює на 10-20% прибутку. Це нормально. Є собівартість та її складові: вартість будматеріалів, транспорту, механізмів, заробітна плата і накладні витрати. Додайте 15-20% і, будь-ласка, називайте дном. Але яке це насправді дно? Це - нормальний прибуток для компаній. А для покупців це й буде реальною ціною.

Тож сьогодні, повірте, я знаю, що кажу, ціни на житло не є ринковими. Але тут є багато аспектів.

Приміром, багато організацій мають боргові зобов’ язання. Як це позначається на ринку? Вони сьогодні не продають, а здають це житло за цінами, можливо, нижчими навіть від собівартості. Їм треба повертати кредити. Ті організації, які почувають себе більш-менш стабільно, звичайно, тримають ціну, не таку, яка вона була до кризи, а набагато нижчу. Але це не собівартість. Звичайно, що там є прибуток. Цей період може закінчитись, коли компанії збудують дешеве житло. Потім ціни можуть піднятися. Як упіймати цей момент – сказати важко.

А компанія “Житлобуд” знизила ціни на житло?

У нас ціни не дуже впали, тому що вони були вдвічі-втричі меншими, ніж у сусідів. Ми продаємо житло у гривні. Це трохи ризикований підхід, тому що інвестування у будівництво є тривалий процес, це - два і більше років. А за цей час, зрозуміло, можуть статись серйозні  коливання на валютному ринку. Але ми маємо побудувати і віддати людям житло, а вже потім заробити. Якщо ж ми фіксували ціну в доларовому еквіваленті, то вона залишалась на весь період будівництва. У нас у договорах немає такого, щоб у інвестора виник якийсь дискомфорт чи невпевненість у своїх силах, ми не включаємо позицій, за якими щомісяця чи щокварталу ціни переглядаються у залежності від зростання вартості матеріалів. Звичайно, ми від цього втрачаємо. Але разом з тим наш клієнт знає, на що йому розраховувати.

Ви говорили про 15-20% рентабельності будівельників. Чи означає це, що “Житлобуд” уже наближається до цього рівня?

У докризовий період у нас ціни були нижчі в рази. Не скажу, що це було 15-20%, це було б неправдою. Сьогодні я вважаю, що вони нормальні. І розумію, якщо ми будемо постійно тримати такі ціни, то серед покупців буде п’ять відсотків тих, хто купить житло. Але треба думати й про майбутнє. Що далі? Ми ж повинні намагатися залучити більш широкі маси. Це середній клас, це - ті люди, які потребують недорогого житла.

Прогнозують, що купівля житла на первинному ринку у недобудовах “піде в історію”, оскільки держава заборонить брати кошти на незбудоване житло. Якщо це нововведення матиме місце, чи готова компанія запропонувати інші напрями фінансування житла?

Я категорично проти введення на державному рівні обмежень, коли компаніям забороняється укладати інвестдоговори під час будівництва будинку, а лише після його завершення. Все зупиниться, навіть те, що будується. Бо компанія або повинна брати кредит, або будувати власними коштами. Якщо будівництво комплексу, наприклад, коштує понад 100 мільйонів, яка компанія може фінансувати його власними силами? Це одиниці.  Банк же просто не видасть кредит під недобудований об’єкт – потрібна застава. Тож сьогодні не бачу можливості реалізації такої схеми.

Щодо ризиків, то за 15 років, які я працюю на будівельному ринку, не було жодного разу, коли інвестор не отримав квартиру. Можливо, не точно в строк, на місяць-три пізніше.

Крім того, я був категорично проти того, щоб брати гроші наперед. Отже, ми розписуємо процес інвестування на весь період будівництва, навіть більшу частину на період завершення будівництва. Я завжди розумів, що гроші для будівництва більше потрібні завтра, ніж сьогодні. Якщо взяти ті об’єкти, які компанія зараз будує, то там стільки побудовано, скільки проінвестовано. Тому немає особливих проблем. Ця схема інвестування відносно ризиків мінімізована.

                   Спекулянти повертаються?

Ваші колеги-забудовники кажуть про повернення на первинний ринок житла столиці крупних спекулянтів. Чи це насправді так?

Це правда. Вони з якими критеріями підходять? Знають, що сьогодні криза, багато організацій мають у портфелі нереалізовані проекти, мають проблеми з виплатою боргових зобов’язань. Вони на цих труднощах мають вигоду: треба купити за цінами нижче собівартості незавершені або майбутні проекти з тим, щоб через рік-три, коли все відновиться, продати і заробити. Такі випадки я знаю. У тому числі і до нас приходили. Але до нас мало звертаються з такими пропозиціями, тому що ми самі будуємо.

Ваша компанія розглядає можливість придбання якихось проектів на початковій стадії?

Розглядає і має. Але ж не купівлі, а участі. Компанії приходять до нас з пропозицією спільного фінансування проектів. Це і житло, і комерційна нерухомість. Таких випадків не так багато, але вони є, і вони вже в роботі. Схема участі може бути різною - 50 на 50, а може бути 30 на 70. Це залежить конкретно від проекту.

На Вашу думку, що допоможе будівельній галузі вийти з кризи?

Відновлення будівельної галузі я пов’язую із стабілізацією у фінансовій системі, а саме, коли розпочнеться видача кредитів людям, які мають бажання придбати житло. Я би усі фінансові ресурси, що може держава, направляв би для того, щоб відновити кредитування і зменшити відсотки за кредитами. Зараз такі відсотки, що не кожна сім’я може обслуговувати кредит. Навіть 20% - це багато. Якщо у держави є фінансова можливість, потрібно допомогти зменшити до 10%,  і люди будуть брати кредити. Це буде досить суттєво.

А як щодо програми державної підтримки добудови об’єктів з високим ступенем готовності?

Якщо ці кошти будуть направлені державою на викуп житла і передачу його соціально незахищеним верствам населення або черговикам, це буде допомога людям, але суттєво не змінить ситуацію в галузі. Я би краще ці кошти спрямував на зменшення відсоткової ставки за кредитами. Якщо трьом націоналізованим банкам і двом державним дати можливість ці 3 млрд. грн. направити на здешевлення кредитів, тоді б ми отримали можливість інвестувати в галузь не 3, а 30 мільярдів.

На мою думку, ніхто крім населення не допоможе будівельній галузі. Тільки такі заходи можуть якнайшвидше допомогти подолати негативні явища. Тож якщо на цьому зосередитись (відновити кредитування і зменшити відсотки), це досить швидко дало б ефект. А відновлення будівельної галузі у свою чергу допомогло б піднятися ще п’яти-шести суміжним галузям.

             “Ми не зупинили жодного об’єкту, працюємо навіть цілодобово…”

Чи вважаєте Ви, що компанії вдалось успішно пройти кризу?

За період кризи ми не скоротили жодного працівника. Навпаки, сьогодні навіть приймаємо на роботу, бо потребуємо  кваліфікованих арматурників, бетонярів, мулярів, штукатурів... Більше того, шукаємо фахівців керівного складу. Бо ж, не парадоксально це звучить, обсяги робіт у нас збільшуються. Ми не готувалися до кризи, але працювали так, щоб вона не захопила нас зненацька. Насамперед, ми не мали жодних боргових зобов’язань - ні внутрішніх, ні зовнішніх. Ми досить серйозно підходили до питання кредитування. Якщо компанія бере кредити, то відсотки за кредитами, звичайно, відкладаються на ціні житла, що негативно відображається на попиті.

Тоді за які кошти будували і будуєте? Винятково за кошти інвесторів та власні кошти компанії?

Приблизно 50 на 50. Це - кошти інвесторів і ті прибутки, які має компанія. Наші об’єкти зараз будуються дуже активно. Ми не зупинили будівництво жодного об’єкта. Коли є можливість, працюємо навіть цілодобово. Зводимо досить масштабний проект ( понад 50 тис. кв.м житла та  40 тис. кв.м офісних приміщень) на Кловському узвозі, плануємо завершити роботи вже у 2010 році. Ще близько 40 тис. кв.м житла на вулиці Щорса  розпочали споруджувати  у минулому році, а вже в першому півріччі наступного року будемо вводити в експлуатацію. З початку року почали активне будівництво 20-поверхового будинку на вул. Тургенєвській, і  до кінця року плануємо його здати.

Унікальний для Києва елітний об’єкт також завершили у Протасовому Яру. Це закритий комплекс клубного типу, де побудовано 5-8-поверхові будинки (близько 40 тис. кв.м з паркінгом та офісними приміщеннями), а ще на території - близько 2 га з басейном, фітнес-центром та оригінальною архітектурою. Комплекс готовий до заселення. Вже продано близько 90% житла. У будівництво комплексу було інвестовано 300-350 млн. грн.

Загалом же у 2010 році ми плануємо ввести в експлуатацію близько 80-90 тис. кв.м житла, інвестувати у будівництво  250-260 млн. грн.

У проектах для нас важлива як економічна складова, так і архітектурна. Ми не прагнемо заробити за будь-яку ціну. Ми розуміємо, що будуємо в центрі Києва: нас не буде, а будинки залишаться. Тож працюємо  з відомими архітекторами, маємо власну архітектурну майстерню. До речі, два наші житлові будинки, які будувалися на початку діяльності компанії, отримали державні премії у галузі архітектури – на Бехтєревському провулку і на вул. Кудрявській. Загалом же у центрі Києва збудували  більше півтора десятків будників.

До речі, про будівництво у центрі Києва, тобто, в історичній частині міста. Вам подобається те, що тут відбувається? Ось і Вас  самого пов’язують з ТОВ “Інвестиційно-будівельна група”, яку звинувачують у незаконній забудові заповідника “Софія Київська”…

Звісно, мені, як і кожному киянинові, далеко не все до вподоби. Але це цілий комплекс проблем – і економічних, і політичних, і загалом – тема окремої розмови. Поки що ж давайте говорити конкретно.

Коли в лютому цього року  прочитав у газеті “Вечірній Київ” про мою “причетність” до забудови “Софії”, це був  шок. Жодного відношення до цієї компанії я не маю. Може, думаю, якісь однофамільці, чи чогось не знаю. Почали перевіряти, не знайшли ні близьких, ні дальніх родичів. Стаття мене зачепила як людину, як народного депутата. Думаю, якби я не був народним депутатом, нічого подібного не було. Але оскільки були асоціації з певною політичною силою, треба було якось реагувати. Ми подали на газету до суду, і 23 квітня Шевченківський районний суд виніс постанову, в якій визнав недостовірною та такою, що принижує честь, гідність та ділову репутацію, інформацію, надруковану “Вечірнім Києвом” під заголовком “І знову Куровський” за компанію, яка нищить своєю забудовою заповідник “Софія Київська”. Тобто, все це виявилось пшиком. Але дивимось далі. Суд зобов’язав газету не пізніше  місяця з часу набрання чинності спростувати написане та надати мені право на відповідь. До речі, на жодне з двох засідань суду представники газети не прийшли. Тому що ніякі матеріали, ніякі докази вони представити не могли.

І що? 30 днів давно минули, газета мовчить. Будемо звертатися до виконавчої служби, яка змусить надрукувати спростування. Бо так цинічно звинувачувати не можна.

Взагалі протягом останніх 5-6 років створено негативний імідж забудовників. У контексті цього виходять такі статті. Не можна всю галузь “чесати” одним гребінцем.

Ви вважаєте, цей негативний образ забудовників створився не стихійно?

Стихійно нічого не буває. Не знаю, наскільки це сплановано, але все-таки відчувається якась організована акція. Але кому це на руку, не розумію…

Розмову вела Марія Хрущ