Золоті квадратні метри: Закарпаття "не гумове" і дуже дороге

В пошуках можливості хоча б трошки пожити без загрози реактивних дронів, балістики та КАБів, які летять на їх голови, українці часто обирають Закарпаття. Та ціни на житло там відверто шокують. УНІАН розбирався, як сталося, що виїхати в Європу, або зимувати Єгипті може бути дешевше.

"Нас виселили з квартири в Ужгороді, бо "родичка з дитиною тікає від війни з Києва". А через три години після того, як ми віддали ключі, квартира вже здавалась за 800 доларів. Ми платили 450", - цей допис в одній з соцмереж неабияк збурив суспільство. 

В коментарях до нього думки розділились. Хтось зауважив, що так наживатись на співгромадянах, м’яко кажучи, не гарно. Хтось, навпаки, заявив, що якщо є попит з цінами по 800, то "чому господар має брати менше?". А, якщо комусь щось не подобається, то завжди можна "поїхати в село" - там, мовляв, дешевше.

За даними порталу "ЛУН" (українська онлайн-платформа для пошуку й вибору нерухомості в Україні, – УНІАН), зараз вартість оренди житла в Ужгороді на 80% перевищує київську. І, як зазначає рієлторка Тетяна Богуславська, вартість оренди лише за останні кілька місяців зросла приблизно на 30-40 відсотків. 

При цьому, попри високі ціни, знайти вільну квартиру в обласному центрі дедалі складніше: пропозиція на ринку обмежена, а попит залишається дуже високим – іноді угоду вдається укласти за добу. Одна з причин – нова хвиля переселенців з Києва та східних регіонів України, які шукають можливості перезимувати більш-менш стабільно. 

За даними закарпатських рієлторів, попит на однокімнатні квартири зараз найбільший. Якщо ще пів року тому їх здавали від 500 доларів на місць, то тепер просять і 700, і 800 і, хоч і рідко, але й 1000 доларів. Дво- та трикімнатні не такі популярні і коштують від тисячі доларів та більше. Але й на них знаходяться орендарі. 

Не пустують навіть приватні будинки та котеджі, хоча ціни на них взагалі захмарні. Приміром, якщо до літа гарний будинок в Ужгороді обходився в 2,5 тис. доларів за місяць, то зараз можна зустріти пропозиції оренди й удвічі дорожчі. 

Для порівняння: бюджетний варіант оренди в Єгипті (з харчуванням), коштуватиме близько 500-600 доларів. За 700-1000 доларів на місяць – це вже житло з басейном і часті обіди в кафе. Оренда авто – ще 350 доларів. Але це все одно дешевше, ніж на Батьківщині… 

Втім, тут варто враховувати, що потрібна віза. Вона видається на 30 днів, але її можна продовжити в міграційній службі.

"Нерівноцінний обмін"

Можливо, придбати житло на Закарпатті дешевше, ніж орендувати? Цим шляхом намагаються йти пані Марія та пан Дмитро, які воліють продати свій будинок на Дніпропетровщині і знайти затишний куточок в Ужгороді або передмісті (адже саме тут вже десять років живе з родиною донька літнього подружжя). Та, на жаль, півроку пошуків досі не дали результату. 

"Спершу ми вивчали пропозиції в приватному секторі міста, але зрозуміли, що не зможемо продати будинок у передмісті Дніпра за такою ціною, аби купити тут… За наше житло площею 120 квадратних метрів, повністю облаштоване, з присадибною ділянкою, хіба 50 тисяч доларів дадуть. Вклали ми набагато більше, але тепер там війна. І хто захоче жити в прифронтовому регіоні? Серце болить, що за безцінь треба буде віддати те, що будували все життя...", – розповідає пані Марія. 

В Ужгороді приватні будинки, котеджі і таун-хауси ростуть, як гриби після дощу. Іноді на невеличкій земельній ділянці у 8-10 соток зводять 3-4 будиночки, з’єднані між собою. Але ціни кусаються. 

Звісно, все залежить від престижності району, наявності комунікацій, етапу готовності житла, якості використаних будівельних матеріалів, рівня замебльованості тощо. Але, якщо спробувати усереднити, то котедж на 100 кв. м. у чорновому варіанті (коробка зі столяркою та дахом, без оздоблення, з певними комунікаціями) можна придбати за ціною вдвічі більшою, ніж можуть собі дозволити пані Марія і пан Дмитро, - від 115 тис. дол. 

"Можна знайти хороші котеджі (невеликі будинки, мала ділянка землі) на етапі будівництва, але ціни на них також зросли. Приміром, будинки з теплою підлогою та чорновою штукатуркою площею 130-150 квадратів коштують від 120-, 130-, 150 тис. дол. і вище. Частково вмебльований котедж був у мене серед пропозицій дорожчим на 20 тис. доларів. Великим попитом користуються таун-хауси (двоповерховий будинок, поєднаний бічними стінами з іншими такими ж будинками, може мати невелику земельну ділянку, – УНІАН). Швидкими темпами розбудовуються ті райони Ужгорода, на яких досі були зведені поодинокі будинки, наприклад, мікрорайон Садовий. Є пропозиції вдвічі, а то і втричі дорожчі. А зовсім "круті" зазвичай в оголошення на популярні сайти навіть не потрапляють – їх надають тільки рієлторам, а ті, своєю чергою, пропонують відповідним покупцям", - розповідає рієлторка з Ужгорода Іванна Ганинець.

Тому, розглянувши пропозиції в обласному центрі та у передмісті, люди починають шукати варіанти у селах подалі. 

"Ми знайшли старий будинок у Тарнівцях із вальки (глиняної цегли). Ціна – 45 тис. доларів. Та йому, напевно, років 100!, - бідкається пані Марія. - Хата в такому стані, що її хіба знести. Віддати гроші тільки за землю можна було б, але жити де?".

Півроку пошуків і таких "пропозицій", й стало зрозуміло: будинок знайти не вдасться. За гроші, які родина може отримати за свій дім на Дніпропетровщині, на Закарпатті можна знайти хіба квартиру. Але і це – не факт. Втім, зараз пані Марія і пан Дмитро зосередились на продажу свого майна, до якого поступово наближається фронт. Тримаються на вірі, що поки все оформлять, можливо, житлова лихоманка на Закарпатті трохи вщухне…

І знову дешевше - за кордон?

На жаль, через постійно зростаючий попит на купівлю житла в Ужгороді та на його околицях ціни підвищуються швидко. Так, однокімнатні квартири за останні пів року здорожчали на 5-10 тис. доларів (залежно від району, інфраструктури та укомплектованості). 

Найдешевші пропозиції, які є на сьогодні, - від 800 дол. за квадратний метр (наприклад, однокімнатна квартира - 42 тис. дол.) є хіба що в так званому промисловому районі Ужгорода. Там погана транспортна інфраструктура й дістатися туди можна тільки пішки, або на власному авто. У кращих районах квадратний метр стартує від 1300 дол. При цьому, це ціна на етапі будівництва. Непоодинокі пропозиції й за 1500 доларів за квадрат. 

Тобто, ще не збудована квартира (на первинному ринку) може коштувати 55 тис. дол., а готова до заселення – від 80 тис. дол. На вторинному ринку ціна може коливатися в діапазоні 55-60 тис. дол. за хороший стан. Ціни на двокімнатні квартири на первинному ринку з ремонтом стартують від 95 тис. дол. Але є й п’ятикімнатні – від 140 тис. і вище. 

"Якщо влітку однокімнатні квартири в чудовому стані та гарному районі коштували 75 тис. доларів, то зараз вони стартують від 80. Пропозицій не більшає, а попит - стабільно високий. Квартири в багатоповерхівках розкуповують зазвичай на етапі будівництва. Випадки, щоб забудовник продав готову квартиру, поодинокі", - каже рієлторка з Ужгорода Тетяна Богуславська. 

Для порівняння, невеличкі квартири за в Болгарії чи Туреччині (в тому числі на вторинному ринку – які потребують ремонту) в містах не на узбережжі (і не в столицях) коштуватимуть не більше (а то і менше). В Латвії, приміром, ціна за квадратний метр у старому житловому фонді – від 300-500 євро за квадратний метр. В Грузії – близько 700… 

Фахівці кажуть, що зараз на Закарпатті продається насамперед готове до в’їзду житло. 

"Купують, у першу чергу, все з ремонтом – люди хочуть заїхати і жити, – уточнює Тетяна Богуславська. – Ми часто приїжджаємо на об’єкт і робимо відеоогляд пропозиції. Іноді покупець просить підібрати кілька варіантів. Приїжджає на день, дивимось, і одразу вносить завдаток. Угоди в останні місяці укладаються дуже швидко". 

Закарпаття - "не гумове"

Проблема ще й у тому, що пропозицій щодо продажу та оренди житла поза Ужгородом та його околицями не так вже й багато. Найбільше - в Мукачеві та Перечині. Це й зрозуміло: Мукачево – друге за величиною місто області, розвинене та старовинне, а Перечин розташований усього за два десятки кілометрів від обласного центру, тож для жителів великих міст – це не відстань. 

Але ціни все одно захмарні. У Мукачеві продажі квартир стартують від 850 доларів за квадратний метр, чимало й за 1100-1200 доларів, такі ж пропозиції в Перечині.  

У Хусті є варіанти на "вторинці": наприклад, 3-кімнатну квартиру площею 62 квадрати продають за 44 тис. дол. А ось у Тячеві, одному з найвіддаленіших, але гарному гірському містечку, квартири за ціною не поступаються Ужгороду – від 1 тис. дол. за квадратний метр.  

Варіантів житла у приватному секторі Закарпаття більше, ціна залежить від стану, року забудови, величини земельної ділянки, наближеності до більш-менш великого села чи містечка (тобто, потрібної інфраструктури). Приміром, у Хусті за стару хату під знесення, але з великою земельною ділянкою (12 соток) просять 20 тис. дол., за 4-5-кімнатні будиночки 60-80-х років забудови в зручних мікрорайонах міста хочуть 110 тис., а вже сучасний 5-кімнатний будинок виставлений за ціною 260 тис. дол. 

У гірському Тячеві можна купити 6-кімнатний будинок старої забудови за 76 тис. дол., а вже за сучасну "американку" (компактний одноповерховий житловий будинок або котедж, оснащений терасою та чотирискатним дахом, - УНІАН) площею 250 кв м. хочуть отримати 280 тис. доларів. 

По району можна знайти житло й за 10 тис. доларів, але це буде стара хата з глиняної цегли (вальки), і вартує грошей у таких випадках хіба що земля. У більш-менш розвинутих селах є будинки по 36-45 тис., є й удвічі дорожчі. 

"Мої родичі нещодавно продали обійстя (два будинки - 100 кв. м та 36 кв. м) у селі за 100 км від Ужгорода за ціною 55 тис. дол. Це житло в гірській місцевості, але в чудовому стані. Навколо природа, проте тут немає роботи", - розповіла УНІАН жителька одного з сіл Хустського району Закарпаття пані Наталя. 

За її словами, будинки придбала велика родина із Запоріжжя – батьки, їхня донька з чоловіком і трьома маленькими дітьми.

"Перші – пенсіонери, другі працюють віддалено, тож їм такий варіант – оптимальний. Казали, головним критерієм для них було – регіон без обстрілів, ризик прильотів украй низький, школа, лікарня поряд", - зазначила жінка. 

Як з’являється ажіотаж

Усі рієлтори майже в один голос говорять, що зараз купують і здають в оренду житло на Закарпатті вже не закарпатці. Адже, за словами засновника і генерального директора SENSAR Development Марка Марченка, 92% квартир раніше були продані людям, які приїхали з Києва.

"Це факт, що жителі Києва, Харкова, Запоріжжя, Дніпра, інших великих та промислових міст мали і мають вищі доходи, ніж закарпатці. Тож чимало з них купили тут житло. Багато випадків, коли дружини з дітьми живуть в Ужгороді, а чоловіки далі ведуть бізнес у прифронтових регіонах", – розповідає один з місцевих рієлторів Василь Мельничук. 

І, за його словами, ті, хто інвестував для отримання прибутків, завищують ціни, аби "відбити" капіталовкладення. 

"Наприклад, коли в місті за оренду однокімнатної квартири просили 500 у.о, "інвестори", як я їх називаю, встановлювали ціни в 650-700. І, за відсутності інших пропозицій, знаходили орендарів", - ділиться він спостереженнями і додає, що найдорожчі квартири, зазвичай, орендуються на кілька місяців. Місцеві ж воліють здавати дешевше – за помірними цінами, але на триваліший період. 

"Рік тому ми переїхали з Києва якраз, коли пропозицій було не дуже, - розповіла УНІАН киянка Євгенія. - Орендували єдину вільну квартиру, яку знайшли. Це була двокімнатна, повністю мебльована за 800 доларів на 5-му поверсі - під дахом, зі скошеними стінами, навіть без балкона. Але з першого ж дня заселення ми шукали цій квартирі альтернативу. І за два місяці з’їхали в зручнішу, за 600 доларів, але з обов’язковою умовою оренди на рік".

На жаль, ажіотаж на ринку житла у Закарпатті призводить до відвертих спекуляцій і шахрайства. Наприклад, непоодинокі випадки, коли через оголошення в мережі потенційний орендар чи покупець з іншої частини країни платить власнику завдаток, щоб не втратити заманливу пропозицію, проте після передоплати "власник" блокує і номер, і сторінку в соцмережах… 

Не береже від неочікуваних витрат і робота з рієлторами. Деякі з них виставляють пропозиції із заниженою ціною (щоб заманити побільше клієнтів), а коли знайдуть зацікавленого покупця, то заявляють про різке зростання попиту саме на це житло, появу нових клієнтів із кращими пропозиціями (хоча таких може й не бути), різко підвищують ціну і тиснуть на клієнта. Нерідко таким способом вдається виторгувати кращу ціну. 

Можуть з’явитись і приховані комісійні – комісія за "юридичний супровід", або оформлення довідок. Про них рієлтор "раптово" заявляє покупцеві вже під час отримання завдатку чи підписання договору.

Щоб не потрапити на такий гачок, закарпатські рієлтори звертають увагу, що вони працюють за однією ставкою (відсоток від продажу, - УНІАН). І якщо у когось ця ставка більша, ніж у середньому по ринку, то варто знати: перед вами – не місцевий, а фахівець "на заробітках". При цьому, він, вочевидь, гірше орієнтується в реальних місцевих цінах або локальних проєктах. Тож покупець через необізнаність може придбати житло за високою ціною в далеко не престижному районі...

"За моїми даними, тільки в Ужгороді зараз працює до 700 рієлторів, і з них дуже багато не місцевих. Це "хаосовики", які творять на ринку бозна-що: просять захмарні ціни, роблять накрутки тощо", - розповідає голова регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості України Роман Перегинець. 

Також, за його словами, неприродньому зростанню цін сприяє попит. Деякі люди, рятуючись від обстрілів та знеструмлень, шукають швидких рішень, тому іноді запит до рієлтора звучить так: "Підшукайте нам в оренду 1- чи 2-кімнатну квартиру від тисячі доларів за місяць". А жоден власник не відмовиться від більшого заробітку. 

При цьому, на жаль, ще більше людей, яким потрібне житло, не можуть собі дозволити його за такими цінами. Але до весни дешевше точно не буде. 

Наталія Петерварі

УНІАН в Google News