Ринок торгової нерухомості прямує в минуле?
Ринок торгової нерухомості прямує в минуле?

Ринок торгової нерухомості прямує в минуле?

20:14, 03.04.2009
6 хв.

На український ринок торгової нерухомості в умовах кризи повертаються центри роздрібної торгівлі у форматі «ринок під дахом», поширені 6-8 років тому як перехідна форма від базару до торгового центру.

На український ринок торгової нерухомості в умовах кризи повертаються центри роздрібної торгівлі у форматі «ринок під дахом», поширені 6-8 років тому як перехідна форма від базару до торгового центру. Сьогодні, схоже, роздрібній торгівлі доведеться згадати урок з періоду “напівринки-напівмагазини”. Такого висновку дійшли аналітики компанії Concorde Development за результатами дослідження сучасних тенденцій українського ринку трогової нерухомості, проведеного у березні цього року.

Привіт з 90-тих...

На зорі зародження торгової нерухомості України (в кінці 90-х рр.) найбільш поширеними були два великоформатні типи торгівлі – ринки і старі універмаги. Коли почали з`являтися перші «торгові центри», вони були, по суті, тими ж ринками, тільки не просто неба, а під дахом. І заповнювали їх ті ж торговці, які стояли на міських ринках. Дрібні підприємці «виростали» з риночних прилавків, але ще «не доросли» до повноцінних торгових мереж і магазинів, які можна ідентифікувати за торговим брендом. Перебудовані у ті роки універмаги заповнювали такі ж орендарі, виховані суворими буднями базарів. Таким чином, саме ринками почали заповнюватися всі існуючі тоді формати торгівлі. Єдине, що відрізняло їх від “вуличних торговиць” – стіни й дах.

Відео дня

Та поступово ринок торгової нерухомості все ж почав запроваджувати розмежування між ринками і торговими центрами (у класичному розумінні). Деякі ринки, які з`явилися у ті роки (2003-2004 рр.), були міксом торгового центру і базару і навіть почали називатися торговими центрами, але так і залишалися, за своєю суттю і змістом, «ринками під дахом». Це були такі торгові об`єкти, як, наприклад, «Даринок», «Метроград», «Піраміда», деякі об’єкти з мережі «Квадрат» - столиці. Чимало таких “торговиць” родом з 90-х років сьогодні функціонують і в регіонах країни.

Ностальгія за “ренесансом 2008”

У докризовий період в Україні відзначався активний розвиток ринку торгової нерухомості. Попит з часом тільки зростав, пропозиція ж відставала щонайменше удвічі. В цілому, основою для розвитку торгової нерухомості і притоку інвестицій в «торгові» проекти у двотисячні роки став стрімко зростаючий попит на торгові приміщення на тлі недостатнього обсягу пропозиції і спричинене таким дисбалансом підвищення орендних ставок. У результаті ж станом на кінець 2008 року тільки в Києві діяли 19 сучасних торгових центрів. Загалом же показник забезпеченості столиці сучасними торговими площами на кінець минулого року склав 120 кв. м. на 1000 чоловік, загальний обсяг пропозиції якісних торгових площ збільшився на 27% до 330 000 кв. м. У регіонах картина, правда, значною мірою відрізнялася від столичної. Торгові комплекси першого покоління – нащадки “вуличних торговиць” – залишалися лідером в кількісному вимірі. Разом з тим, у містах з кількістю населення від 200 тис. і більше почали з’являтися по 1-2 торгові центри другого покоління – формату “гіпермаркет-галерея”. До того ж. У минулому році саме в регіони попрямували крупні девелопери з метою розвивати і реалізувати масштабні проекти у сфері торгової нерухомості. І все б добре, якби не економічна криза, через яку більшість перспективних проектів по Україні довелося заморозити, а то й узагалі згорнути.

Сумнівні перспективи...

Через брак обігових коштів та падіння попиту, викликані економічною кризою, торгові мережі сьогодні згортаються і вивільняють території у торгових центрах. А в таких умовах єдино можливими орендарями, готовими освоїти вільні території, залишаються усе ті ж дрібні приватні підприємці, які сьогодні торгують на ринках. Великі торгові площі розбиваються на маленькі бутики чи торгові точки, площею 4-10 кв. м., і їх оперативно займають “базарники”. Щоб утримати операторів у своїх центрах, власники іноді вдаються до безпрецедентних заходів – знижують арендні ставки і навіть обмежуються суто компенсацією комунальних послуг, аби тільки переконати своїх орендарів залишитися. Наприклад, в деяких регіональних торгових центрах з`явилися випадки, коли власник йде на те, щоб торговий оператор орендував площі тільки за компенсацію комунальних послуг і експлуатаційного збору. Зрозуміти власників можна, адже зміст торгових центрів обходиться не дешево, і платити треба незалежно від того, є в торговому центрі орендарі чи ні.

Аналіз ситуації в регіонах дозволив виявити наступні глобальні тренди на ринку торгової нерухомості: загальне падіння орендних ставок на торгову площу у всіх містах України; чим менше місто, тим більша динаміка падіння орендних ставок; припинення експансії багатьох торгових мереж в регіони і згортання діяльності цілих торгових мереж; домінування цінового параметра при виборі торгових площ; зсув попиту з площ середнього розміру (50-150 кв.м.) на малий розмір площ (5-20 кв.м.); площі, які звільняються, заповнюються приватними підприємцями, що торгують на ринках; зростання потреби в таких форматах, як «ринок під дахом».

У географічному розрізі найбільше падіння орендних ставок (у порівнянні з жовтнем 2008 року) у доларовому еквіваленті відбулося в Донецьку – 47%, Дніпропетровську – 44% і Одесі – 40%.

Загальний же рівень падіння орендних ставок по всій країні склав близько 39% (див. діаграму нижче).

У гривневому еквіваленті картина менш песимістична, однак показник курсу долара до гривні змінює її в корені. $50 в жовтні 20008 року у гривневому еквіваленті складали 252 грн., а зараз ця ж сума відповідає еквіваленту $32. Цей чинник значно корегує реальний рівень падіння ставок. У зв`язку з цим найменше зниження ставок відбулося у Львові – 2% і Харкові – 3%, а найбільше в Донецьку – 19% і Дніпропетровську – 15%.

Щомісяця аналітики фіксують нові “рекорди” по здешевленню торгової нерухомості, що радикальним чином позначається на її якості. І що найближче майбутнє комерційної нерухомості саме за критими ринками, навіть у стінах сучасних торгових центрів, вже ні в кого не викликає сумнівів. Що ж до наступного етапу торгового ренесансу, то його прогнозують не раніше 2012 – 2015 років.

Консалтингова компанія Concorde Development .

завантаження...
Ми використовуємо cookies
Погоджуюся