Закон про ринок землі: держава націлилася на концентрацію

Держагентство земельних ресурсів розробило законопроект «Про ринок земель», і планує його ухвалення ВР до квітня. Юристи називають документ «сірим» і вважають, що у такому вигляді парламент його не затвердить…

Державне агентство земельних ресурсів розробило законопроект «Про ринок земель», ухвалення якого є однією з головних умов для відміни мораторію на продаж сільськогосподарських земель. Документ планують подати на розгляд парламенту до середини лютого, щоб прийняти до початку квітня. Для того, аби закон запрацював, Кабмін повинен видати дві постанови – про створення спеціалізованої державної установи і про обмеження граничних площ земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які купуються фізособами. Очікується, що основний закон для відміни мораторію – «Про державний земельний кадастр», вже зареєстрований в парламенті, приймуть у першому півріччі.

У числі підготовчих до обігу ринку сільгоспземель робіт – підготовка протягом року законопроектів про консолідацію і зонування земель  сільськогосподарського призначення, завершення інвентаризації земель, а також збільшення вдвічі нормативної грошової оцінки земель.

Земельні залишки - тільки для держави і фізосіб

В Україні реформа земельної сфери стартувала 20 років тому. І хоча навіть чиновники не заперечують існування на сьогодні «сірого» ринку сільгоспземель, де найбільш ласі наділи якимсь чином вже придбані, але розподіл територій, що залишилися, планують в основному між фізособами і державою.

Зокрема, одним із пунктів законопроекту передбачається, що покупцем на цьому ринку зможуть стати тільки громадяни України. Причому Держземагентство вирішило виключити зі списку осіб, які мають право на придбання землі, не тільки іноземних громадян, держави і компанії, але й вітчизняних юридичних осіб, щоб уникнути попадання землі в іноземну власність.

«Ми прибрали «юридичних осіб», тому що засновниками юридичної особи можуть бути громадяни України та іноземні громадяни. Вони можуть цю юридичну особу придбати або купити, передати корпоративні права іноземним громадянам», - роз`яснив заступник голови Держземагентства Микола Калюжний.

За оцінками юристів, «українських юросіб» із закону вилучили в останню чергу, оскільки можна відстежити наявність можливостей для компаній з придбання сільгоспземель в інших пунктах документа.

«Спочатку текст законопроекту прописувався так, щоб українські юридичні особи могли мати право володіти землями сільгосппризначення», - вважає адвокат юридичної фірми «Хасин і Дроздовський» Любомир Дроздовський .

З ухваленням закону іноземним інвесторам, які захочуть вкласти гроші в наше сільське господарство, доведеться задовольнятися тільки орендою землі.

«Ми розуміємо, що це погано для економіки, але по-іншому ми не можемо контролювати, щоб земля не поплила до арабських шейхів», - відповідає жартами заступник голови Держземагентства.

Проте, він не бачить з боку вітчизняних аграріїв великого бажання купувати сільгоспземлі у власність, оскільки орендна плата обходиться їм в 2-3% від нормативної грошової оцінки землі (близько 360 грн. за гектар). А іноземці, тим більше, готові брати землю в оренду.

«На сьогоднішній день не менше півмільйона гектарів землі у нас хочуть взяти в оренду, починаючи з Арабських Еміратів, Сирії, Лівії», - заявив М.Калюжний.

Згідно з документом, вартість землі визначить ринок за допомогою експертної грошової оцінки, але вона не може бути нижче нормативної. До речі, до кінця року планується збільшити оціночну норму гектара сільгоспземлі вдвічі – з нинішніх 10-12 до 20-24 тис. грн. У Держземагентстві вже підрахували, що за сьогоднішньої нормативної оцінки інвестиції в один гектар окупляться за 20 років. Проте, М.Калюжний допускає, що відразу після відміни мораторію на продаж буде виставлено до 1 млн. паїв (з 6,8 млн.), надалі пропозиція скорочуватиметься.

«Безхазяйними» землями займеться спецустанова

За задумом авторів законопроекту, одним із основних гравців на ринку сільгоспземлі буде держава в особі спеціалізованої установи – Фонду земель сільськогосподарського призначення, він і займеться концентрацією земель в державну власність. За попередніми даними, спецустанова потрапить в підпорядкування або Кабінету міністрів, або Міністерству аграрної політики і продовольства.

Спершу до Фонду планується перевести сільгоспземлі за межами населених пунктів, яких в Україні налічується 3 млн. га. «Це - землі, які не надані у власність або користування, вони зараз знаходяться в оренді або не використовуються», - пояснили у відомстві.

У Держземагентстві бачать спецустанову як повноцінного гравця на земельному ринку від держави, яка не тільки здаватиме в оренду зібрані у Фонді землі, але й поповнюватиме запаси, викуповуючи незатребувані паї у власників, що виїхали за кордон, або яких немає в живих.

«Ми думаємо, що ще 2 млн. гектарів найближчим часом додасться до цих 3 мільйонів за рахунок земель, які ми називаємо незатребувані паї, коли сертифікати були видані людям, за цей час пенсіонери або померли, або виїхали і не повернулися, щоб забрати документи на землю», - пояснив М.Калюжний. Він уточнив, що такі землі планується не націоналізувати, а викуповувати. При цьому спецустанові законопроектом надано першочергове право на покупку сільгоспземель, разом з користувачами і найближчими сусідами виставленого на продаж паю.

«Для того, аби людині продати земельний пай, вона подає оголошення в газеті або розсилає листи державі в особі Фонду, в районну держадміністрацію, сусідам, тобто особам, які мають першочергове право на покупку земельної ділянки. Впродовж місяця кожен з учасників виявляє або не виявляє бажання купити ділянку. Якщо побажають купити землю дві організації, визначати, кому продавати, буде сам власник. Насильно ніхто нікого не примушуватиме», - пояснив заступник голови Держземагентства.

По спекулянтах вдарять митом

Продаж землі передбачається не тільки на аукціонах, але й шляхом проведення конкурсів, незважаючи на те, що в Земельному кодексі не згадується така форма реалізації паїв.

«Ми вперше ввели конкурс. Ми вважаємо, що він необхідний, оскільки для конкурсу можна вводити правила для зовнішнього або внутрішнього інвестора», - відзначив М.Калюжний.

Юристи пояснюють, що відмінність аукціонів від конкурсів полягає в тому, що в аукціонах має значення тільки ціна землі, а в конкурсі для покупця можуть виставлятися певні кваліфікаційні вимоги, зокрема, щодо порядку землекористування. Наприклад, при дефіциті гречки держава надає в оренду землю за пільговою ціною, але за умови впродовж декількох років вирощувати тільки це продукт.

На думку Л.Дроздовського, для фізосіб проведення конкурсів не має сенсу, оскільки «вони не будуть сільськогосподарськими виробниками в принципі». Фізособи можуть функціонувати як приватні підприємства або фермерські господарства.

Враховуючи, що інвестором у даному випадку зможуть виступати тільки фізособи, мабуть, держава розраховує на появу нових форм господарювання, наприклад, сільськогосподарських кооперативів, в яких аграрії зможуть оформляти покупку землі на себе, щоб спільно освоювати наділи.

Щоб попередити концентрацію великих площ земель в одних руках, в законопроекті передбачаються обмеження. Конкретні цифри будуть визначені окремою постановою Кабміну, а на сьогодні максимальні розміри площ сільгоспземель варіюються від 2-3 га орних земель на півдні і сході країни до 100 гектарів в Поліссі і Закарпатті. Контролювати розподіл наділів будуть за допомогою Земельного кадастру.

А із спекулянтами відомство пропонує боротися гривнею – за допомогою  збільшення ставок державного мита на перепродаж паїв протягом п`яти років.

«Якщо людина купила цього року 100 га землі і через 3 місяці хоче її продати за завищеними цінами, ми відразу встановлюємо мито у розмірі 100% від нормативної грошової оцінки, на другий рік – 90%, на третій – 70%, на четвертий – 60%. Таким чином, ми постараємося відбити руки тим, хто хоче поспекулювати на продажі земель сільськогосподарського призначення», - пояснив М.Калюжний.

Ще одне нововведення чекає охочих продати свій земельний пай – агрохімічний паспорт. Юристи припускають, що ця послуга буде платною: кожен власник земельної ділянки перед тим, як його продати, повинен буде заплатити підприємству, яке займеться видачею паспортів, певну суму.

«Агрохімічний паспорт – черговий корупційний елемент, що відкриває можливості чиновникам для зловживань. Він не врятує від переходу прав власності на землю сільськогосподарського призначення іншим недобросовісним користувачам земельної ділянки, він тільки створює певні перешкоди», - вважає Л.Дроздовський.

Головні питання залишилися без відповідей

Аналізуючи нововведення, юристи назвали законопроект «сирим» і вважають, що у такому вигляді парламент його не прийме, оскільки, якщо взяти до уваги право купувати сільгоспземлі тільки фізособами, документ потрібно переписувати наново.

До того ж, в законі відсутні механізми контролю того, як захищатимуться права фізосіб - власників землі, враховуючи, що сьогодні сільгоспземлями володіють і юридичні особи.

Л.Дроздовський вважає, що нинішня редакція законопроекту не дає відповіді на головне питання: що відбудеться після зняття мораторію і хто буде власником землі.

На думку аграріїв, мораторій потрібно знімати, але запропонований варіант законопроекту тільки погіршить ситуацію. «З одного боку, заборона на здійснення цивільно-правових угод із відчуження земельних ділянок буде знята, з іншої - немає ніяких механізмів, які б справедливо контролювали ринок з боку держави і захищали селянина від обезземелення», - вважає голова ради директорів ТОВ «Агрофірма Корнацьких» Аркадій Корнацький .

На його думку, з документа потрібно виключити обов`язкове нотаріальне посвідчення операцій по оренді землі, оскільки це дублює реєстрацію договорів в державних органах. При цьому він вважає, що необхідно прирівняти до договору купівлі-продажу землі схеми, «які прикриватимуть купівлю-продаж за копійки», такі як договори дарування, обміну, про передачу земельних ділянок до статутних фондів господарських суспільств. «Селянин залишається абсолютно беззахисним перед покупцем», - підкреслив він.

Як відзначив А.Корнацький, механізми захисту від спекуляцій на земельному ринку  неефективні і знайдеться безліч способів їх обійти. Він також сумнівається в тому, що державний фонд сільгоспземель для концентрації паїв не користуватиметься адміністративним ресурсом.

«Фонд потрібний для того, щоб в одних забрати, а кому потрібно віддати. Причому забирати будуть в основному із застосуванням адміністративного ресурсу. Тому що у держави немає засобів для викупу земель», - вважає А.Корнацький.

При цьому він підкреслив, що заборона українським юрособам купувати сільгоспземлі негативно позначиться на надходженнях до бюджету, оскільки компанії могли б заплатити за наділи набагато більшу ціну, ніж приватні особи.

Тетяна Акімова (УНІАН)

УНІАН в Google News