Дешева іпотека. Житлова поблажка чи кредитна пастка

Житлове питання – дуже гостре для багатьох українців. Але торік банки видали лише 5,5 тисяч іпотечних кредитів на сорокамільйонну країну. Чи покращиться ситуація зараз, коли держава знизила відсоткові ставки по кредитах на житло до 7%? Про які підводні камені варто знати, перш ніж брати такий кредит?

Придбати житло в новобудові за власні гроші може собі дозволити лише 1% українців. Решта мрійників про власну нерухомість мчить до банку - позичати. Таких відчайдухів на всю Україну - небагато. Торік банки видали п’ять з половиною тисяч іпотечних кредитів. Кожен четвертий - у столиці. Тобто на сорокамільйонну країну знайшлося всього п’ять тисяч осіб, які добровільно полізли в кабалу на двадцять років під шалені відсотки.

«Саме відсотки зупиняють мільйони українців – і мене особисто – від мрії придбати власне житло. Бо, по факту, купуєш одну квартиру, а платиш, врешті, за три», - розповідає кореспондент ТСН.Тижня Ірина Прокоф’єва.

Щоб зробити житло доступнішим, влада вирішила здешевити іпотеку з 16-ти відсотків річних до 7-ми. Але чи справді це вигідно? І що потрібно знати про цю програму, перш ніж на неї підписуватись?

Мрія про дешеве житло в Україні є не лише у нас із вами. Владі теж вигідні недорогі кредити (згодом ви зрозумієте, чому). Навесні 2020-го президент Володимир Зеленський обіцяв дотиснути банківську систему і зробити так, щоб в Україні запрацювали «людські» кредити. Відсотки справді стали меншими з 25 впали до 16-ти. Але й це не надто врятувало ситуацію. Знадобився рік і кілька радикальних рішень, аби люди побачили в кредитному договорі 7% річних. Перші два навіть були підписані під камери, з помпою.

В цивілізованих країнах іпотечне кредитування - це ледь не головний механізм будівництва нового житла. У нас же обсяги іпотеки неприродно низькі. Все - через непомірно високі відсотки кредитів. Так банки страхують себе від недобросовісних позичальників та забудовників. Але чи означає  запуск державної програми, що тепер у геть у всіх банках раптом впадуть відсотки по кредитах?

Кількість договорів по іпотечному кредитуванню за 2020 рік. Дані Нацбанку

«Насправді – ні. Високі ставки нікуди не ділись. Просто держава вирішила розділити навпіл кредитний тягар з людиною. А це означає,  що її щедрості вистачить на доволі обмежене коло людей. Пощастить п’ятьом тисячам», - каже кореспондент ТСН.Тижня Ірина Прокоф’єва.

Виконавчий директор Фонду розвитку підприємництва Андрій Гапона переконує ТСН.Тиждень, що це – непоганий старт.

«Найближчі три роки громадянин зможе підписати іпотечний договір. А компенсація буде діяти увесь час цього кредитного іпотечного договору. Ця іпотека – це, в будь-якому випадку, ресурс банку. Держава дає імпульс для того, щоб  цей ринок стартував», - розповів він.

Андрій Гапона, виконавчий директор Фонду розвитку підприємництва, заявляє, що дешева іпотека - непоганий старт

На старті програми дешевих кредитів - сім банків. Вони готові роздати населенню п’ять мільярдів гривень на кредитні квартири. І вже потирають руки в очікуванні заявок. Банк, в якому працює Віталій Годун, був першим, де було підписано договір на пільгову іпотеку. Він радить подавати заявку на кредит онлайн і відразу перевірити, чи пощастить вам стати одним з п’яти тисяч щасливчиків.

«Насправді претендувати на отримання кредиту за цією програмою можуть усі люди, які офіційно отримують доходи протягом останніх шести місяців», - переконує ТСН.Тиждень Віталій Годун.

Але це не зовсім так. Якщо уважно прочитати умови програми, можна побачити, що позичальником може бути людина не старша за 50 років і з білою зарплатою. Причому враховується дохід не лише позичальника, а й членів його родини. І він не має перевищувати десять середніх зарплат по регіону. Якщо занизький - в кредиті відмовлять. Якщо високий - теж не дадуть.

І найголовніше. Без заощадженого «під подушкою», кредиту вам не бачити. Щонайменше, потрібно віддати 15 відсотків початкового внеску. Банк перевірить усе: і вас, і продавця. І тільки потім винесе свій вердикт.

Під пільгову іпотеку потрапляє далеко не все житло / фото УНІАН

Наступна перепона «дешевого» кредиту – під пільгову іпотеку потрапляє далеко не все житло (особливо в столиці). Простіше сказати, що більшість існуючого житла в програму не потрапляє – грошей на нього вам не дадуть.

Ріелтор Юлія Курганова показує ТСН.Тижню квартиру, яка ідеально вписується в пільгову іпотечну схему: «Це однокімнатна квартира. Шостий поверх, гарний вид. У квартирі 47 квадратних метрів. Вона по бюджету підходить повністю».

Понад 50 квадратів на сімейну пару купувати за пільговим варіантом заборонено.  А далі ще хитріше: житлу, на яке ви поклали око, не має виповнитися більше ніж три роки. І саме це, стверджує ріелтор, може розбити вщент задум держави запустити ринок іпотеки.

«Якщо брати у відсотковому співвідношенні, що пропонується на ринку, в кращому випадку 15% буде підпадати під параметри програми», - розповідає ТСН.Тижню Юлія Курганова.

Юлія Курганова, ріелтор показує квартиру, яка входить в іпотечну програму

Тож проблема може стати не стільки в отриманні кредиту в банку, скільки в пошуку житла під ці гроші. І, варто визнати, в цей глухий кут країна завела сама себе. Люди вкладають гроші у квартири, бо довіряють забудовникам більше, ніж банкам. А забудовники зводять житлові квартали лише там, де будуть впевнені - точно продадуть. Щороку в Києві, приміром, продається 10-12 тисяч квартир. Покупці - забезпечені люди, які змогли зробити внесок - одразу піввартості квартири. Новобудови, здебільшого, продані ще до введення будинку в експлуатацію.

«Коло людей, які можуть придбати собі квартиру в новобудові, є таким, досить обмеженим. Іпотечне кредитування взагалі у нас було паралізовано повністю», - розповідає ТСН.Тижню комерційний директор компанії-забудовника Анна Лаєвська.

Анна Лаєвська, комерційний директор компанії-забудовника, каже, що коло людей, які можуть придбати собі квартиру в новобудові, - досить обмежене

Наскільки це житло може стати доступнішим ріелтор демонструє ТСН.Тижню на прикладі однокімнатної квартири на околиці столиці.

«Вартість цієї квартири на сьогодні, приблизно, 934 тисячі гривень. Якби ми брали кредит під 10 відсотків, перший внесок був би, приблизно, 280 тисяч. А у разі 7 відсотків перший внесок, приблизно, 140 тисяч. Різниця – вдвічі. Але місячний платіж все одно виходить, приблизно, 8 тисяч гривень. І різниця зовсім маленька», - каже ріелтор.

Для родини, яка хоче мати власні квадратні метри, це означає, що замість хрущівки цілком реально придбати квартиру в новому комплексі. Але є ще один нюанс, який держава, здається, зрозуміла занадто пізно. Й сама не помітила, наскільки це може бути вигідно їй самій.

Доступне житло - це не просто чергова новобудова. Це ще й робочі місця, запуск інженерної та технічної інфраструктури. Адже будинки зводяться з українських матеріалів – від бетону до металоконструкцій. І всі ці виробництва приносять додаткові гроші в бюджет. Кожна вкладена в будівництво гривня приносить три. Тобто, інвестувавши у 7% відсотків кредитної знижки, держава на податках заробить удвічі більше. І, що цікаво, навіть у депресивних частинах країни.

«У нас живий ринок первинної нерухомості. Це Київ, Львів, Одеса трошки Житомир. А от невеличкі міста, можливо, регіональні центри - на сьогоднішній момент взагалі нічого нового не будується. У них немає ринку, немає доступу, немає такого платоспроможного населення», - розповідає ТСН.Тижню Анна Лаєвська.

Наразі дозволити собі квартиру мрії точно зможуть люди, які мають дохід вище середнього по регіону (12 тисяч гривень), але не потрапили у перелік «багатих» (10 мінімалок) / фото УНІАН

Тобто для невеличких міст нове будівництво означає - нова дорога, нові дитячі майданчики та садочки, відновлення застарілих комунікацій (адже забудовнику це обов’язково пропишуть в технічних умовах) та енергоощадні технології. А відтак - менші платіжки.

Однак, хоч умови пільгової іпотеки виглядають привабливо, головний ризик - політичний. Двадцять років - це все ж таки дуже довгий термін. Хто гарантуватиме, що уряд виділятиме компенсацію по відсотках стільки років, якщо державний бюджет формується лише на рік? І тут виникає питання: а що, якщо уряд України припинить виплати? Відповідає міністр фінансів Сергій Марченко: «Це програма під міністерством фінансів, тому наша репутація і наше реноме, як останній бастіон всіх гарантій і надій, передбачає, що ми кошти знайдемо. От, повірте, хто б не був в кріслі міністра фінансів, за програмами і зобов’язаннями, які ми несемо як міністерство фінансів, ми однозначно знайдемо кошти… Умовно, це як виплата пенсій, виплата заробітних плат, це те, що має і буде забезпечено».

Сергій Марченко, міністр фінансів, переконує: треба дати цій програмі шанс

Звучить обнадійливо. Але банки іншої думки. Якщо уряд припинить фінансування, всі борги по кредитах лягають на плечі позичальника.

Але міністр фінансів переконує: треба дати цій програмі шанс. Влада настільки хоче, аби програма запрацювала, що готова й далі знижувати ставку по кредиту.

«Якщо буде недостатній попит, будемо думати про зниження ставки. Поки що є велика зацікавленість. І ми зацікавлені в тому, щоб це пішло», - каже Сергій Марченко.

… Наразі дозволити собі квартиру мрії точно зможуть люди, які мають дохід вище середнього по регіону (12 тисяч гривень), але не потрапили у перелік «багатих» (10 мінімалок). Встигли вже щось назбирати «в заначку» на усі початкові витрати (15-20 відсотків від вартості кредиту), знайдуть відповідне за метражем житло (до 50 квадратних метрів на двох), та ще й за віком підходяще (до 3 років).

Однак, почитавши все це, і порахувавши, дехто, можливо, вирішить в кредит поки не влізати. Аж раптом станеться, що придбати квартиру у столиці стане вигідніше?

Ірина Прокоф’єва, Ігор Сулій, Костянтин Слюсар, Олександр Ребенчук

УНІАН в Google News