Рада захистила забудовників... від інвесторів

ВР внесла зміни до закону про підтримку будівельної галузі. Експерти вважають, що позиції забудовників посилюються, а права приватних інвесторів – нівелюються...

Будівельна галузь ніяк не може відновитися після кризи. І хоча незначні ознаки зростання є, депутати все ж таки вирішили підтримати забудовників. Вони внесли зміни в законодавство (у Закон «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі і житлового будівництва» - №6687, прийнятий 9 вересня), які продовжують термін дії заходів на допомогу будівництву житла. Так, пропонований мораторій на розірвання договорів забудовників з інвесторами в будинках, які будуються, до 1 січня 2013 року дасть можливість першим почуватися вільніше ще рік. Інвесторам, стурбованим можливістю невиконання зобов`язань, залишається тільки одне – чекати без права на будь-які компенсації.

Також законом продовжено термін дії пільгових умов будівництва житлових будинків рівно на рік – до січня 2013-го. Основні поблажки – пільгове кредитування забудовників; заборона на розірвання договорів купівлі-продажу житла у разі 100% оплати його вартості інвестором; відстрочення повернення грошових коштів приватним інвесторам за договорами купівлі-продажу житла, за якими проведена часткова оплата вартості об`єкту;  відстрочення сплати пайового внеску на розвиток інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури населеного пункту;  можливість відновлення дії договорів оренди земельних ділянок державної і комунальної власності, переданих для будівництва багатоквартирних житлових будинків. Цей «поблажливий» до будівельників закон чекає на підпис Президента, потім, у разі підписання, він буде опублікований і вступить в дію. 

Пільгами - по кризі

Пільгами і мораторіями в підтримці будівельників депутати не обмежилися. Як роз`яснили старший партнер Тімур Бондарев і юрист Лада Журбелюк адвокатської компанії Arzinger, законом змінено вимоги до процентної ставки за пільговими кредитами. Так, колишня редакція антикризового закону (№800) передбачала можливість компенсації комерційним банкам різниці між ставкою за вказаними кредитами і поточною ринковою ставкою, за умови, що «процентна ставка за такими кредитами не може перевищувати 2% рівня облікової ставки НБУ», що фактично необґрунтовано обмежувало банки в свободі визначення ставки за кредитом і не мало прив`язки до головного показника – різниці між ставкою за пільговим кредитом і ринковою ставкою. Тепер закон обмежує величину різниці між ринковою ставкою і ставкою за пільговим кредитом у розмірі облікової ставки НБУ+ 2%. Така різниця може бути компенсована комерційним банкам за рахунок державного бюджету.

Але не ставкою єдиною. Продовжено термін допустимої затримки введення в експлуатацію об`єкту житлової забудови. Раніше заборона на розірвання договорів купівлі-продажу житла інвесторами могла застосовуватися лише за умови, що затримка введення об`єкту в експлуатацію не перевищує 18 місяців. Зараз термін продовжено до 30 місяців.

Крім того, тимчасово (до 1 січня 2013 року) припинено норму ст. 27-1 Закону «Про планування і забудову території», згідно з якою граничний термін оплати пайового внеску не міг перевищувати одного місяця після прийняття об`єкту в експлуатацію.

Також, згідно з нововведеннями, забудовники мають право відновити дію договорів оренди земельних ділянок державної і комунальної власності, переданих під забудову багатоквартирних житлових будинків.

Юристи відзначають, що колишня редакція даного положення (у законі №800) не працювала. Вона передбачала право забудовників багатоквартирних житлових будинків продовжити діючі договори оренди земельних ділянок на ті ж терміни за умови, що договори були укладені до набуття чинності закону (до 14 січня 2009 р.) і на земельній ділянці вже ведуться будівельно-монтажні роботи.

«Законом №6687 були внесені істотні корективи, які цілком забезпечують можливість практичної реалізації забудовниками житла їх права на продовження термінів договорів оренди», - вважають в Arzinger.

Законом передбачено, що укладення додаткової угоди про відновлення дії договору оренди землі здійснюється без ухвалення відповідного рішення органом виконавчої влади або місцевого самоврядування. Крім того, встановлено граничний термін, за який повинен бути укладений такий договір, а саме – у десятиденний термін після подачі заяви забудовником. Фактично, органи виконавчої влади і місцевого самоврядування поставлені перед фактом про необхідність продовження договорів оренди. Проте час продовження договору обґрунтовано обмежений терміном, необхідним для введення об`єкту в експлуатацію. «Таке обмеження дозволить присікти зловживання з боку забудовників і стимулювати їх для своєчасного завершення будівництва і введення об`єкту в експлуатацію», - уточнили юристи.

Інвестори "чекають" нових афер

Експерти оцінюють цей закон як такий, що підсилює позиції забудовників і що нівелює права приватних інвесторів.

На думку Т.Бондарева і Л.Журбелюк, такі передчасні законодавчі зміни викликані, радше, необхідністю скористатися політичною ситуацією, що склалася, для ухвалення «потрібних» законів, аніж дослідженням ринку і прогнозованими показниками відновлення будівельної галузі.

У Мінрегіонбуді неоднозначно сприйняли прийнятий закон. Заступник міністра регіонального розвитку і будівництва Дмитро Ісаєнко звертає увагу на те, що документ відкриває можливості для недобросовісних забудовників затягувати введення в експлуатацію і без того завислі у повітрі довгобуди.

«У міністерства двояке ставлення до цього закону. З одного боку, він дав можливість будівельникам зітхнути з деяким полегшенням, з іншого – недбайливі забудовники просто перестали розраховуватися з інвесторами. Тому тут, звичайно, є питання. Але законодавець вже рішення ухвалив», - відзначив він.

Дійсно, інвестори обурені. Президент Всеукраїнської громадської організації «Асоціація допомоги потерпілим інвесторам» Олексій Гончарук вважає, що зміни до антикризового закону покликані захищати інтереси забудовників і звільняти їх від відповідальності за невиконання договірних обов`язків.

«Дані зміни однозначно покращують становище компаній-забудовників і погіршують інвесторів. Недобросовісним забудовникам дана можливість уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань (вони вже не боятимуться нарахування штрафних санкцій і розірвання договору). Інвестори втрачають можливість одержати від забудовників які-небудь компенсації за порушення терміну здачі в експлуатацію об`єкту будівництва на цілих 30 місяців, а також не мають можливості розірвати укладений із забудовником договір. Тому їм залишається тільки одне – чекати», - відзначив він.

Підтримує колегу і голова правління цієї асоціації Валерій Биковець: «Закон фактично дав право забудовникам на законних підставах, без яких-небудь наслідків для себе не виконувати узяті зобов`язання перед людьми і відкласти будівництво будинків ще на рік».

В асоціації вважають, що безпосереднього впливу на термін отримання квартир інвесторами, що вклали гроші в об`єкти будівництва, цей закон не має. Проте для забудовника втрачається мотивація швидше побудувати і прийняти в експлуатацію об`єкт. А для недобросовісних з`являється можливість і зовсім нічого не робити. Тепер більшість інвесторів вважають, що не побачити їм свого житла раніше 2013 року.

«В Україні сотні тисячі обдурених інвесторів, що вклали свої гроші в будівництво житлових будинків, і права яких повинна захищати держава. А внаслідок ухвалення таких законодавчих норм їх права утискаються. Замість того, щоби підсилити відповідальність забудовників перед інвесторами, зміни в закон, прийняті Верховною Радою України, захищають будівельні компанії від самих же інвесторів», - вважає В.Биковець.

Забудовники налаштовані на компроміс

Як би не «плакали» інвестори, забудовники сприйняли закон на ура. Причому його лобістами виступали їх профільні асоціації.

«Вважаю внесення Верховною Радою змін до закону №800 великим досягненням. Асоціація «Регіональне будівництво» є одним з основних збудників цієї теми, одним з основних лобістів в хорошому сенсі цього слова – ми неодноразово зверталися з даного питання в Кабінет міністрів, Мінрегіонбуд, Держкомпідприємництва. Тому із задоволенням сприймаємо ухвалення змін в цей закон і рахуємо це, у тому числі, і своєю перемогою», - каже член ради Асоціації «Регіональне будівництво» (директор компанії «Макрокап Девелопмент Україна», Харків) Дмитро Кутовий.

Він вважає, що інвестори не залишилися обділеними. «На перший погляд, особливо з погляду інвесторів, закон більше захищає забудовників. Але насправді він є механізмом захисту прав інвесторів від зловмисних спроб спекулятивно скористатися ситуацією, обвалити ринок, скуповувати активи компаній і зробити черговий переділ на ринку, внаслідок чого могли би постраждати кінцеві споживачі», - пояснив він.

Д.Кутовий упевнений, що «розумні, надійні і солідні компанії, навіть опинившись у складній ситуації в кризу і після неї, не користуватимуться цим законом як абсолютним щитом, відкидаючи спроби шукати консенсус у переговорах з інвесторами».

А для пошуку компромісу у будівельних компаній є маса варіантів, відзначає президент холдингу «Київміськбуд» Василь Можар. «Я думаю, що цей закон якраз дає можливість знаходити компромісні рішення. Наприклад, зупинилося будівництво будинку. Інвестори говорять: якщо ти не будуєш, ми забираємо гроші. А гроші вкладені в цей об`єкт. Тому і формула виписана в законі – ввести мораторій, який дозволяє мені з інвесторами домовитися, яким чином я з вами розійдуся: або ви чекаєте, я продовжу будувати, або я щось інше вам запропоную, або візьму кредитні ресурси, або одержу підтримку держави, добудую і поверну вам, або продаю квартиру іншому забудовникові і повертаю вам кошти», - перерахував можливості, які відкриває нова законодавча ініціатива, президент компанії.

В.Можар вважає, що заощадити за рахунок продовження пільг для будівництва навряд чи вийде, швидше, «не витрачати». «Це дає можливість вижити, зберегти себе і в післякризовому періоді закінчити будівництво», - додав він.

На думку Д.Кутового, дію закону слід було би розширити не тільки на будівництво житла, але і комерційних об`єктів.

«Безумовно, зміни в закон допоможуть забудовникам. Але, на жаль, 30-місячний мораторій не стосується нежилих об`єктів нерухомості. Зараз закон №800 має чітко позначену сферу застосування - «житлове будівництво». Наша асоціація завжди заявляла про необхідність розширення дії норм закону №800 на об`єкти нежилого призначення, оскільки, як правило, портфелі будівельних компаній включають і їх», - пояснив він.

А ось відносно передбачених в законі пільгового кредитування і компенсації за ставками будівельні компанії особливих надій не покладають. Адже не допомогло вирішити цю проблему навіть втручання прем`єр-міністра Миколи Азарова. Що зробиш, не подіяли на банки домовленості уряду, дуже ризикована справа – влізати в довгобуди.

«На жаль, навіть непільгові кредити на сьогоднішній день – мрія. Де-факто кредитування здійснюється зовсім не на пільгових умовах, якщо взагалі здійснюється. І стимулюючих, підтримуючих кредитів зараз практично немає. Не зважаючи на спроби активізувати взаємодію між банками і будівельним сектором, вони поки залишаються тільки декларацією», - відзначив директор «Макрокап Девелопмент Україна».

Не кращі з кредитами справи і в столиці. «Я бігаю з банку в банк і кажу: дайте, а вони мені створюють такі умови, щоби я у жодному випадку не одержав кредит», - відзначає В.Можар. І після наради прем`єр-міністра з представниками банків і забудовниками ситуація не зрушилася з мертвої точки: фінустанови начебто готові, але умови такі, що не під силу навіть крупним забудовникам. «Тепер банки свої умови виписали так, щоби обмежити мою можливість на отримання кредиту», - додав В.Можар.

Резюмуючи прийняті зміни, юристи Arzinger відзначають, що тенденція до посилення позицій забудовників не на жарт набирає обороти, причому з кожним новим законодавчим актом у сфері будівництва. Подібна ситуація загрожує повною нівеляцією прав приватних інвесторів. На їх думку, «хоча нікого вже не дивує той факт, що українське законодавство давно втратило баланс між інтересами бізнесу і правами приватних інвесторів, але на подібні законодавчі нововведення не можна закривати очі і сприймати їх як належне. Інакше завтра ми опинимося у ситуації, коли законодавець взагалі запровадить заборону на розірвання договорів купівлі-продажу житла, незалежно від термінів їх виконання або дотримання яких-небудь інших умов».

Зінаїда Блок (УНІАН)

УНІАН в Google News