НЕРУХОМІСТЬ УПОВІЛЬНЕНОЇ ДІЇ

Ситуація, яка склалася сьогодні навколо побудови в Україні системи захисту прав власності на нерухоме майно є вибухонебезпечною. Існуючий стан справ відштовхує потенційних інвесторів, послаблює довіру наявних інвесторів. Але найгірше - щодня створюються передумови для масових порушень...

Ситуація, яка склалася сьогодні навколо побудови в Україні системи захисту прав власності на нерухоме майно є вибухонебезпечною. Існуючий стан справ відштовхує потенційних інвесторів, послаблює довіру, впевненість і лояльність серед наявних інвесторів.

Найгірше…

Але найгірше - щодня створюються передумови для масових порушень у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно.

По-перше, безладна система реєстрації обтяжень нерухомості створює умови, коли реально ідентифікувати всі можливі обтяження нерухомого майна є непростим завданням.

По-друге, українське законодавство не припускає обов`язкової реєстрації всіх без винятку обтяжень нерухомого майна, наприклад, судових рішень про стягнення нерухомості або договорів наймання (оренди) квартир.

Не кажучи про те, що, наприклад, Бюро технічної інвентаризації міста Києва взагалі відмовляються працювати в загальнодержавній системі реєстрації прав власності на нерухоме майно…

Найбільш серйозним ризиком, пов`язаним з існуючою системою державної реєстрації прав на нерухоме майно в Україні, є можливість виникнення прихованих обтяжень нерухомого майна. Не бажаєте придбати трохи нерухомості з «сюрпризом»? 

Набридле…

Що ж гальмує вирішення цієї небезпечної ситуації?

З прийняттям у 2004 році закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" в Україні мало бути сформовано у складі державного земельного кадастру єдину систему державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, обмежень цих прав.

Однак, система державної реєстрації прав, передбачена цим Законом, повноваження по формуванню та функціонуванню якої покладено на Державний комітет України із земельних ресурсів, так і не була створена.

Натомість, постійно виникають приховані конфлікти між Міністерством юстиції, що на сьогодні фактично здійснює реєстрацію прав власності на нерухомість, та Держкомземом, на який такі повноваження покладені юридично. Суперечки пов`язанні як з перетягуванням на себе владних повноважень у сфері реєстрації, так і з різними підходами до побудови системи державної реєстрації прав на нерухоме майно в Україні.

Держкомзем пропонує обрати модель, яка відтворена в Законі та передбачає створення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень у складі державного земельного кадастру.

Мін’юст на це зауважує, що єдина система державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень не повинна створюватись у складі державного земельного кадастру, оскільки складові земельного кадастру мають іншу правову природу та не мають ніякого відношення до державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Мовляв, за виключенням відомостей щодо розміру та місцезнаходження ділянки (відомості, які є необхідними для реєстрації прав на земельну ділянку), у кадастрі відображаються дані про бонітування ґрунтів, грошову та економічну оцінку земельної ділянки, про категорію земель за цільовим призначенням земельної ділянки. Тобто, більшість зі складових земельного кадастру не мають ніякого відношення до державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Крім того, як зауважує Мін’юст, реєстрація прав на нерухоме майно є суто юридичною діяльністю, яка потребує юридичних знань, оскільки являє собою перевірку юридичних фактів виникнення, зміни та припинення прав на нерухоме майно.

Варто зауважити, що на користь цього твердження свідчить досвід більш як 20 країн Східної та Західної Європи, здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно в яких віднесено до повноважень органів юстиції. Це, наприклад Польща, Норвегія, Фінляндія, Іспанія, Австрія, Казахстан, Грузія тощо.

Що пропонує Мін`юст? Створити єдину систему державної реєстрації права на нерухоме майно шляхом об`єднання баз даних існуючих реєстрів, в яких реєструються права на нерухоме майно та обтяження цих прав.

Зокрема, на сьогодні Мін`юст забезпечує функціонування низки реєстрів, які можуть стати основними компонентами майбутньої єдиної системи. Це Єдиний реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, утворений у 1999 році, Реєстр прав власності на нерухоме майно, який діє з 2002 року, Державний реєстр іпотек, що функціонує з 2004 року, Державний реєстр правочинів, створений у 2004 році

Тобто, якщо вести мову про створення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень за запропонованою Мін`юстом моделлю, то можна казати про те, що основна частина необхідних компонентів вже створена та успішно функціонує. За виключенням «земельної складової».

Завмерле…

Якщо ж вести мову про те що стримує Мін`юст у розбудові цієї системи, то це відсутність повноважень у цій сфері.

Втім, над цим Міністерство юстиції працює не покладаючи рук, з того самого моменту, коли такі повноваження були передані з Мін’юсту до Держкомзему. Зокрема, Кабінетом Міністрів було внесено до Верховної Ради України відповідний законопроект "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". 19 квітня 2007 року цей закон навіть був ухвалений Верховною Радою України. Закон визначав Міністерство юстиції спеціальним органом у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Але 13 червня 2007 року Президент повернув закон до Верховної Ради зі своїми пропозиціями. 5 червня 2008 року парламент розглянув пропозиції Президента та доручив профільному Комітету Верховної Ради доопрацювати закон. Доопрацьовують до сьогодні.

Водночас, навесні 2007 у Верховній Раді було також ухвалено Закон України «Про державний земельний кадастр», який передбачав відокремлене існування двох самостійних систем Державного земельного кадастру та Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Проте, і цей закон Президент повернув до Верховної Ради України з пропозиціями. 27 червня 2007 року Верховна Рада розглянула зауваження Глави держави, та доручила профільному комітету Верховної Ради доопрацювати закон. З тими ж результатами.

Отже, перспективи створення та початку діяльності Державного реєстру прав на нерухоме майно є невизначеними. І навіть не існує передумов для початку функціонування даного реєстру в найближчій перспективі.

А це бомба уповільненої дії, яка може вибухнути в руках будь-кого, хто в цій країні надумає вступити у права власності на начебто доброчесно придбану нерухомість.