ІНВЕСТРАХУНКИ «ЗАГАЛЬМУЮТЬ» КУПІВЛЮ НЕРУХОМОСТІ ІНОЗЕМЦЯМИ?

Хоча механізм роботи з інвестрахунками офіційно ще не набув законної сили, гравці ринку нерухомості, які працюють з іноземцями, вже зіштовхнулися з проблемами…

Національний банк у грудні минулого року зобов`язав іноземців для купівлі нерухомості в Україні відкривати інвестиційні рахунки, щоб операції здійснювалися виключно в гривні. При цьому регулятор роз`яснив банкам, як поводитися в такій ситуації, тобто новий порядок здійснення іноземних інвестицій у зв`язку з набуттям чинності 24 листопада 2009 року змін до Закону «Про режим іноземного інвестування». І хоча механізм роботи з інвестрахунками офіційно ще не набув законної сили, гравці ринку нерухомості, які працюють з іноземцями, вже зіштовхнулися з проблемами відторгнення такої схеми з боку нерезидентів.

Рахунок всьому голова

Виходить, тепер шлях до кишені іноземця лежить через інвестиційні рахунки. Якщо іноземний громадянин захоче обзавестися будинком у столиці, апартаментами в Криму чи іншому «райському куточку» України (втім, як і автомобілем, обладнанням та іншим рухомим і нерухомим майном), то йому доведеться одержати український ідентифікаційний код і відкрити інвестрахунок у банку.

Партнер адвокатського бюро «Адлер і партнери», адвокат Юрій Остапенко пояснив, що такий механізм набуває чинності після публікації в офіційних виданнях постанови правління НБУ (№769 від 24 грудня 2009 року), вже зареєстрованої в Мін`юсті, якою нормативно-правові акти банку приводяться у відповідність до змін в законодавстві. Тому де-юре нерезиденти поки що можуть провадити інвестиційну діяльність за старою схемою, використовуючи мультивалютні рахунки.

Водночас, за даними забудовників, де-факто вже не можуть, оскільки банки одержали «роз`яснення» Нацбанку. Деякі забудовники вже випробували на собі дію нововведення. Насамперед ідеться про елітну нерухомість у Криму, яка має найбільший попит серед росіян.

Один із девелоперов розповів випадок, коли російський інвестор облюбував апартаменти на Південному березі Криму, уклав договір на покупку і переказав кошти. Однак угода зірвалася через втручання НБУ, який саме нагодився зі своїм роз`ясненням. Тепер росіянин «ображається» на компанію-забудовника, він не хоче проходити обтяжливі процедури.

Усе – на процедуру

Інструкції щодо роботи з інвестрахунками наразі не оприлюднені. Але очевидно, що  процедура укладення угоди стала тривалішою і більш трудоємкою.

Юристи, судячи з практики попередніх років, відзначають, що для відкриття інвестрахунку не потрібна присутність в Україні іноземного покупця. Все може зробити довірена особа фізичної чи юридичної особи-нерезидента.

Отже, щоб купити нерухомість в Україні, іноземець повинен відкрити в банку на території нашої країни інвестиційний рахунок і зі свого банку або своєї фірми переказати на нього валюту. Далі НБУ на міжбанку конвертує її в національну, і вже за гривню інвестор може купити бажаний об`єкт.

Тим часом девелопери, які зіштовхнулися з цим механізмом, твердять, що присутність інвестора таки потрібна. Менеджер відділу маркетингу компанії «Артекс», забудовника елітної нерухомості в Криму (житловий комплекс «Лагуна»), Лілія Сафронова пояснила, що для початку покупець повинен одержати ідентифікаційний номер у податковій, що займе 7-8 днів. Потім інвестор приїжджає в Україну ще раз, щоб відкрити інвестрахунок. Тим часом його довірена особа переказує кошти на український рахунок з-за кордону.

Вона уточнила, що перед поданням документів у податкову для присвоєння ідентифікаційного коду покупець повинен подбати про переклад паспорта українською мовою (вартість послуги – 125 грн.). Урешті-решт вся процедура відкриття інвестрахунку  обійдеться у 70-80 дол. (включно з нотаріальним завіренням банківської картки і платою за відкриття рахунку).

Курс на нерухомість

Серед гравців ринку немає єдиної думки з приводу наслідків нововведення. З одного боку, процедура стане більш прозорою, а з іншого – для інвестора апартаменти можуть подорожчати, оскільки він втратить на курсовій різниці під час обміну валюти.

Ю.Остапенко зауважив, що система інвестування через інвестрахунки раніше діяла в Україні – до 2002 чи 2003 року. Однак нерезидентам було незручно працювати за такою схемою, і її скасували. «Звичайно, інвесторам така схема невигідна, оскільки вони будуть втрачати величезні суми на різниці курсу при покупці гривні і згодом, якщо угода не відбудеться, при її продажу», – вважає адвокат.

Тим часом начальник юридичного відділу агентства Park Lane Вадим Манжелій висловив думку, що «покупка нерухомості шляхом відкриття інвестиційного рахунку може зіграти на руку іноземцям, якщо вони згодом захочуть продати об`єкт в Україні, оскільки це є реальним доказом легальності придбання майна і походження коштів».

Щоправда, відкриття інвестиційного рахунку стане причиною додаткових тимчасових витрат – уся процедура може зайняти 3-7 днів. В.Манжелій вважає, що це не може істотно вплинути на бажання іноземних підданих купити нерухоме майно в Україні, тим паче, що відкриття рахунку можна проводити паралельно з іншими процесами, пов`язаними з придбанням об`єкта нерухомості.

На його думку, подорожчання нерухомості при такій схемі не буде істотним. «Тут додаткові витрати будуть у зв`язку з відкриттям самого рахунку та при конвертації валюти», – додав він.

Думки забудовників розділилися. Очевидно, будь-які нововведення лякають, особливо коли йдеться про придбання у власність. Побоювання втратити покупців, зважаючи на те, що в наш кризовий час обсяги продажу елітної нерухомості і так кульгають, а потенційних покупців легше знайти серед наших північних сусідів, ніж серед українців, у продавців кримського житла є.

Член наглядової ради девелоперської компанії «Європа», керуючої компанії у проекті будівництва житлового комплексу «Нікітський палац» у Ялті Сергій Єлісєєв вважає, що запровадження таких схем шкодить ринку нерухомості, оскільки призведе до зменшення зовнішніх інвестицій на тлі зниження внутрішньої купівельної спроможності. На його думку, від цього механізму варто відмовитися.

У свою чергу, Л.Сафронова наголошує, що обов`язкове відкриття інвестрахунків для іноземців не стане причиною відмови від покупки, а навпаки, захистить їхні права. По-перше, у разі повернення коштів інвесторові зробити це через інвестрахунок буде простіше, по-друге, він ще може придатися для інших вкладень. На її думку, згадані законодавчі поправки зроблять більш прозорими угоди купівлі нерухомості іноземцями.

Л.Сафронова вважає, що уникнути втрат під час обміну грошей можна, оскільки це предмет для компромісу між покупцем і продавцем, щоб обмінний курс на момент здійснення угоди враховувався у кінцевій вартості нерухомості. На її думку, видатки на відкриття інвестрахунку не стануть непосильною ношею для іноземного покупця і не призведуть до значного подорожчання виставленого на продаж житла.

Як би там не було, запроваджуючи інвестрахунки, законодавці ставили перед собою благородну «антикризову» мету – зміцнити гривню, для чого й передбачили обмін валюти за невигідним для інвесторів міжбанківським курсом. Іноземці одержать за це «легалізовану» нерухомість, якою зможуть вільно розпоряджатися...

Зінаїда Блок (УНІАН)

УНІАН в Google News