Купівельні фантазії: квартира за 10 тисяч доларів

Знову заговорили про чергове падіння цього року ринку нерухомості. Тим часом, якщо ситуація в економіці і політиці стабілізується, різких перепадів цін на квартири не буде...

Минулого року багато хто вірив, що криза обвалить ціни на житло, як мінімум називалася вартість «квадрата» у 1 тис. дол. США. Проте цього не сталося: у 2009 році у столиці вартість квартир знизилася у середньому на третину (у доларах) і зараз знаходиться на рівні 1,7 тис. дол./кв.м.

Зокрема, у порівнянні з докризовими показниками, вартість житла у 2009 році була нижча на 40-50% на квартири економ-класу, на 30-40% - на квартири бізнес-класу і на 30-35% - у преміум-сегменті.

Не зважаючи на сподівання покупців, продавці до зниження цін не були готові і йшли на поступки, тільки якщо їх до цього змушували обставини.

За даними агентства нерухомості Real Druzi, ціновий мінімум на квартири економ-класу був зафіксований у листопаді 2008 року – лютому 2009 року. Тоді вартість «гостинки» складала у середньому 30 тис. дол., однокімнатну «хрущовку» на початку минулого року можна було купити за 40 тис. дол.

Генеральний директор мережі агентств нерухомості Real Druzi Людмила Друзенко вважає, що такі «демпінгові» пропозиції з`явилися у зв’язку з повною дезорієнтацією учасників ринку, нерозумінням того, як далі розвиватиметься ситуація. У результаті ми одержали низький рівень продажів і неможливість адекватно визначити средньоринкову вартість об`єктів.

Однак тільки-но гравці ринку отямилися від кризового шоку, вартість житла почала зростати: найбільш затребувані однокімнатні квартири навесні виросли у ціні на 20-25%, у порівнянні з початком року, а влітку вартість квартир стабілізувалася.

Сьогодні для придбання малометражної «гостинки» загальною площею 22 кв. м. у віддаленому районі знадобиться у середньому 42-48 тис. дол., однокімнатної «хрущовки» - 50-55 тис. дол.

Здавалося б, минулої зими цінового мінімуму на квартири було досягнуто, але експерти чекають досягання другого «дна» вже до кінця цього року.

«Дно»-2

З початку року у пресі почали з`являтися прогнози чергового обвалу цін на житло. Тепер «червона ціна» за однокімнатну квартиру визначається на рівні 10 тис. дол. Логіка розрахунків така: оскільки цю суму в змозі назбирати сім`я з трьох чоловік за 5 років, відкладаючи по 20% середньостатистичного заробітку у місяць, то такий платоспроможний попит сформує адекватну цінову пропозицію.

Президент Союзу фахівців з нерухомого майна України (СФНУ) Олександр Рубанов відзначив, що в Європі схема, яка прив`язує вартість житла до рівня платоспроможності населення, існує, проте в неї закладається можливість сім`ї накопичити гроші на придбання квартири, відкладаючи 30-40% свого доходу протягом 10-15 років.

Якщо в цілому по Україні така схема може застосовуватися, то в Києві у розрахунки втручається «столичний синдром» - тут вартість житла завжди буде дещо вищою за економічно обґрунтовану.

Усе начебто відносно просто у формуванні вартості житла на «вторичці»: з одного боку, попит, з іншого – пропозиція, з третього – платоспроможність. Ціну визначає баланс попиту і пропозиції, твердять ріелтори. Однак відповідь на питання, наскільки рівень платоспроможності населення може впливати на даний процес, визначається не економічними розрахунками, а, радше, інтуїтивно.

«Хто скільки заробляє, не є відправним пунктом, що визначає вартість нерухомості», - вважає директор консалтингової компанії «Канзас» Зоя Нестеренко. На її думку, сума в 10 тис. дол. доступна дуже великій кількості людей, тому всі захочуть скористатися можливістю поліпшити свої житлові умови. «У Києві немає стільки пропозицій, щоби задовольнити платоспроможний попит на придбання однокімнатних квартир вартістю 10 тис. дол. Нижче 50 тис. дол. ціна не опуститься», - вважає експерт.

У той же час, А.Рубанов вважає, що у цінах на житло ще є люфт для зниження. «На мій погляд, цінового дна ми ще не досягли, але до кінця цього року ситуація стабілізується», - висловив упевненість він.

На думку президента СФНУ, вартість житла у Києві плавно знижуватиметься на 1-1,5% у місяць, з невеликими сезонними «відкатами»: до весни ціни дещо знизяться, з кінця березня почнеться підвищення, до осені – знову падіння. І в результаті за рік столичне житло подешевшає у середньому на 10% у різних сегментах. «Я сподіваюся, що навесні 2011 року ринок збалансується», - додав експерт.

Мертвий сезон триватиме до весни

Сьогоднішня летаргія, в яку ринок житла загнали криза і президентські вибори, обіцяє затягнутися. Фахівці одностайно заявляють, що вибори – мертвий сезон. Причому затишшя викликане, швидше, психологічним чинником, пов`язаним з очікуваннями зміни влади в країні і всіма наслідками цієї зміни. Активізацію операцій прогнозують вже навесні. Проте, передбачуваний наплив платоспроможних людей з регіонів, на думку експертів, не зможе кардинально пожвавити ринок.

З.Нестеренко вважає, що якщо після виборів інфляція не буде високою, а долар буде повільно рости, вартість житла «топтатиметься на місці». Вона відзначила, що перед виборами завжди відбувається невеликий локальний підйом цін (на 20-50 дол./кв.м), але жодні вибори ще не накладалися на кризовий період. Тому ринок – у вичікувальній позиції.

У зв`язку з відтермінуванням операцій на період «після виборів» очікується хороша активність у березні-квітні, «нетипова» активність для літа може спостерігатися у червні. Що стосується притоку інвестицій, то фахівці чекають чергового перерозподілу бізнесу різних напрямів залежно від того, хто стоятиме біля керма країни, і, відповідно, не виключають, що вільні гроші віллються в ринок нерухомості, зокрема житла.

Якщо у 2009 році люди не інвестували у нерухомість, так би мовити, «оберігаючи» свої заощадження, то, на думку ріелторів, цього року така тенденція збережеться, оскільки банківська система і фондовий ринок несуть у собі великі ризики. Тим часом, квартири і офіси «не псуються», вони окупляться через деякий час – у період росту ринку.

За даними компанії «Канзас», сьогодні людина, яка здає в оренду квартиру, може розраховувати на капіталізацію у 7,4%, що поступається банківським депозитам (в середньому 10% річних у доларах). Тому чекати приходу на ринок спекулянтів в поточному році не варто.

Готівка править бал

Не зважаючи на те, що минулий рік не можна назвати вдалим для агентств нерухомості, операції на ринку все ж таки були. Найбільш затребуваним виявилося житло економ-класу (70% загального числа операцій), яке купувалося з метою мешкання. При цьому частка інвестугод за рік склала близько 8% (переважно об`єкти «бізнес» і «преміум» класів). Причому пропозиція у всіх цінових сегментах вторинного житла зросла, а в елітному сегменті з`явилися унікальні об`єкти, які до кризи не виставлялися на продаж.

Узагальнивши дані ріелторів, можна припустити, що структура продажів житла у столиці минулого року виглядала таким чином: 80% житла купувалося за власні кошти, до 10% складали операції з обміну, близько 1% - придбання заставного житла, 5% - іпотечні кредити.

Що ж до операцій з обміну, сьогодні фахівці кажуть, що їх кількість була незначною, а їх значущість – перебільшеною.

Але, наприклад, в Real Druzi відзначили, що частка операцій «з обміну» в агентстві за підсумками 2009 року склала 21% загальної кількості. При цьому максимальні показники були зафіксовані за період з вересня по грудень – тоді їх частка складала 40-42%.

Не збулися й прогнози масового викиду на ринок заставних квартир. За даними агентств, обсяг пропозицій таких квартир минулого року був незначний і фактично не впливав на ситуацію на ринку. Як відзначила Л.Друзенко, таке житло пропонувалося за цінами вище средньоринкових, але потенційних покупців так і не зацікавило.

Відповідно, побоювання обвалу цін через викид заставного житла цього року не виправдаються: по-перше, у зв’язку зі складною і тривалою процедурою відчуження такого майна, по-друге, вартість заставних квартир, за якою банкам вигідно їх реалізовувати, перевищуватиме средньоринкову, і продаватися такі об`єкти, швидше за все, не будуть.

Усупереч очікуванням деяких експертів і заявам банків про пом`якшення умов іпотечного кредитування, З.Нестеренко вважає, що у 2010-2011 роках говорити на цю тему рано. Навпаки, вимоги до позичальників будуть рости. «Ми відкотилися за обсягами і ситуацією на ринку іпотечних продуктів до рівня 2001-2002 року», - вважає вона.

Появи можливості для кредитування фізосіб варто чекати у другій половині цього року. Але ця послуга буде цікавою для невеликою кількості потенційних покупців. На думку Л.Друзенко, значних змін у структурі продажів у 2010 році не передбачається: житло купуватиметься, в основному, за готівкові коштии. У той же час, очікується деяке збільшення кількості клієнтів, які купуватимуть квартир з метою поліпшення своїх житлових умов. Проте зростання вартості об`єктів економ-класу і, відповідно, збільшення розміру доплат може уповільнити динаміку зростання кількості таких операцій в другому півріччі. Також  в структурі продажів можливе збільшення частки квартир, придбаних в іпотеку до кризи.

Гендиректор АН чекає росту активності на вторинному ринку з другого кварталу 2010 року. «У третьому і четвертому кварталах року дані показники продовжать демонструвати динаміку зростання. Проте навіть при найоптимістичнішому сценарії розвитку ситуації відновлення докризових показників продажів не буде. За умови стабільності або хоча б незначного зростання економіки, кількість операцій на вторинному ринку за підсумками року у середньому може збільшитися на 20-30%, у порівнянні з показниками минулого року», - додала вона.

Цінова утруска

Якщо ситуація в економіці і політиці «стабілізується», різких перепадів цін на квартири не буде.

За словами Л.Друзенко, збережеться тенденція «цінової утруски» ринку, яка намітилася з літа 2009 року, коли вартість ряду об`єктів на окремих масивах і в центрі трохи «відігравала» як угору, так і вниз.

За її оцінкою, у першому кварталі найменше затребувані об`єкти економ-класу можуть втратити в ціні у середньому 5-8%. У першу чергу, зниження може торкнутися трикімнатних і багатокімнатних квартир, малометражних однокімнатних квартир, що вимагають серйозного ремонту на віддалених масивах.

При цьому стабільними залишаться ціни на квартири у нових будинках, на повнометражні одно- і двокімнатні квартири в будинках типової забудови, одно-, двокімнатні «хрущовки» на наближених до центру масивах.

Також не передбачається зниження вартості у сегменті нового житла бізнес-класу. Тоді як вартість деяких об`єктів, представлених старим житловим фондом («сталінки» і «царські» будинки), у першому кварталі року може трохи знизитися.

У Real Druzi  вважають, що з другого кварталу через зростання активності на вторинному ринку житла можливий плавний ріст цін на найбільш затребувані об`єкти економ- і бізнес-класу. До кінця 2010 року тенденція плавного здорожчання частини квартир в цих сегментах «вторички» може посилитися через скорочення обсягів будівництва і дефіциту нового житла.

У сегменті елітного житла цього року триватиме тенденція певного «протистояння» продавців і покупців. При цьому, як і минулого року, частина власників утримуватиме ціни. А через істотну невідповідність заявлених вартостей і цін попиту на більшість елітних об`єктів помітного збільшення обсягу продажів не передбачається. Операції здійснюватимуться лише з об`єктами, вартість яких відповідатиме ціновим очікуванням покупців.

Л.Друзенко підкреслює, що найбільшим попитом в 2010 році користуватимуться одно-, дво-, трикімнатні квартири економ-класу за ціною 60-180 тис. дол. При цьому найбільш популярним буде житло в типових і нових будинках на масивах. Менший інтерес у потенційних покупців викликатимуть малометражні «гостинки» на окремих масивах і «хрущовки» в центрі.

У сегменті «бізнес» очікується попит на об`єкти в нових будинках у центрі, на Подолі, Оболонських Липках за ціною від 2400 до 4000 дол. за 1 м кв. При цьому у міру «вимивання» з ринку житла бізнес-класу в нових будинках, з другої половини року можлива переорієнтація попиту частини клієнтів на якісні «сталінки» і «царські» будинки.

Ілля Лімонов (УНІАН)

УНІАН в Google News