Який земельний ринок потрібен Україні?

Олігархи-малоземельники розраховують від упровадження «ринку землі» скористатися тим, що сьогодні вони є владою, і примусити олігархів-мораторщиків поділитися найбільш ласими шматками...

Олігархи-малоземельники розраховують від упровадження «ринку землі» скористатися тим, що сьогодні вони є владою, і примусити олігархів-мораторщиків поділитися найбільш ласими шматками...

Зняти чи продовжити мораторій: у чому суть дискусії

Дискусія, що триває у Верховній Раді України та суспільстві щодо продовження чи зняття мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення, насправді є боротьбою між олігархами, які вже контролюють достатні з їхнього погляду земельні наділи, та ”олігархами-малоземельниками”. Адже ні для кого не секрет, що і одних, і інших земля цікавить не як засіб виробництва, а як предмет спекуляції та можливості отримання специфічної ренти при зміні цільового призначення – із землі сільськогосподарського призначення на землю під котеджне чи багатоквартирне будівництво поблизу великих міст, а також при продажу великих земельних масивів під сільгоспвиробництво для іноземців.

Гаряча дискусія розгорілася виключно через те, що прихильники мораторію де-факто вже мають відповідну землю й успішно займаються цим «бізнесом» за наявності ними ж пролобійованого «мораторію». Зняття мораторію породжує небажану для них конкуренцію. А «олігархи-малоземельники» розраховують у процесі впровадження «ринку землі» скористатися тим, що сьогодні вони є владою, і примусити «олігархів-мораторщиків» поділитися найбільш ласими шматками землі.

Жодна зі сторін, включаючи комуністів, не переймається питанням, чи принесе перемога їхньої позиції якусь користь селянам, сільському господарству чи державі Україна.

Насправді для України, українського народу і сільського господарства є шкідливим як продовження дії мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення, так і його механічне зняття.

Реальна мета реформи

На зміну мораторію має прийти комплекс заходів, вжиття яких призведе до створення високоефективного сільськогосподарського виробництва та цивілізовано врегулює попит і пропозицію на купівлю-продаж землі. При цьому відштовхуватися треба не від якихось теоретичних схем і досвіду інших країн, які ніколи не розв’язували тих проблем, перед якими опинилася наша держава. За відправну точку треба брати реальний стан земельних відносин і сільського господарства, у якому Україна опинилися на початку 2011 року.

Зокрема, об’єктивною обставиною є те, що практично вся земля сільськогосподарського призначення розпайована і є приватною власністю. Отже, проводити реформи, які не враховують цю обставину, було б не лише нерозважливо, а й антиконституційно. При плануванні земельної реформи треба врахувати бажання великої кількості селян-пайовиків продати свої паї, бо їм реально потрібні гроші на лікування, навчання, покращення житлових умов… Водночас внутрішній попит на купівлю землі сільськогосподарського призначення з метою виробництва сільськогосподарської продукції (без упровадження ефективного механізму кредитування як сільгоспвиробництва, так і купівлі землі для сільськогосподарського використання), схоже, є значно меншим від наявної пропозиції щодо продажу паїв. Без створення ефективного механізму кредитування левовою часткою попиту на купівлю землі буде попит з боку олігархів з метою скупівлі за безцінь та подальшого перепродажу її реальному іноземному інвестору.

Розмови про те, що організувати сільськогосподарське виробництво можна й на орендованих землях, не витримують жодної критики хоча б через те, що орендар ніколи не дбатиме про збереження природної родючості землі – йому простіше й дешевше, виснаживши одну земельну ділянку, взяти в оренду іншу. Адже в найближчій перспективі пропозиція ділянок для оренди з боку селян-пайовиків, позбавлених вибору, переважатиме попит з боку потенційних орендарів. Отже, будувати стратегію розвитку сільського господарства, спираючись на орендні відносини між селянами-власниками землі та потенційними організаторами сільськогосподарського виробництва, – це свідомо перетворювати родючі чорноземи в пустку…

Водночас у теперішніх українських реаліях, коли гроші є лише в олігархів, котрі не мають щонайменшого бажання займатися виробництвом сільгосппродукції, а хочуть лише за безцінь забрати в селян землю з метою перепродажу її інвесторам-іноземцям, упровадження вільного ринку землі сільськогосподарського призначення є безглуздям і злочином проти України.

Метою земельної реформи не має бути забезпечення монополії спекулянтів на дикому земельному ринку. А саме цього добиваються сьогодні (кожен у свій спосіб) і олігархи – батьки мораторію, і олігархи, які борються за зняття мораторію та запровадження “вільного” (для них!) земельного ринку. Метою земельної реформи має стати створення умов для розвитку сучасного високоефективного сільськогосподарського виробництва.

Посередником могла б стати держава

Однією з найважливіших умов для створення такого виробництва в українських реаліях початку 2011 року, поза сумнівом, є задоволення як бажання селян-пайовиків продати землю, так і потенційних інвесторів-резидентів цю землю купити. Але для цього нема потреби зводити їх лоб у лоб на дикому й вільному земельному ринку. Є більш сучасний і цивілізований спосіб. Адже на «вільному земельному ринку» між ними все одно виросте посередник у вигляді олігарха, який скуповуватиме в селян землю за монопольно низькою ціною і продавати реальному інвестору за ціною монопольно високою. Так чому б місце цього посередника не зайняла держава?

Для того, щоб бути успішною, земельна реформа має бути прозорою і зрозумілою передусім для селян – власників земельних паїв та потенційних інвесторів у сільськогосподарське виробництво.

Аби реалізувати бажання значної частини селян-пайовиків продати за справедливу ціну свій пай і дати нарешті шанс обробляти свої паї тим селянам-пайовикам, котрі цього хочуть, а також дати можливість справжнім інвесторам купити землю для сільськогосподарського виробництва, - держава має стати реальним учасником цивілізованого земельного ринку. Створивши для цього Державну земельну агенцію та Державний іпотечний (земельний) банк.

Для власників земельних паїв у результаті земельної реформи держава має створити реальну можливість вибору:

1) або взяти кредит і спробувати обробляти свій пай самотужки. Обов’зок надавати такі кредити під заставу землі має бути покладено на спеціально створений Державний іпотечний (земельний) банк, а право надавати такі кредити мають отримати й комерційні банки;

2) або об’єднатися в сільськогосподарський виробничий кооператив, що спільними зусиллями оброблятиме паї;

3) або за грошову винагороду повернути земельний пай державі в особі спеціально створеної установи – Державної земельної агенції (ДЗА). За основу при розрахунку цієї грошової винагороди в разі викупу державою земельних паїв має братися ринкова (аукціонна) вартість землі. Селянин за свій пай повинен отримати від держави ринкову (аукціонну) вартість землі за вирахуванням витрат ДЗА на організацію проведення земельних аукціонів;

4) або платити доволі високий земельний податок з інших джерел і чекати на “кращі часи”.

 Для резидентів (юридичних і фізичних осіб), які відповідають певним обмеженням і хочуть зайнятися виробництвом сільськогосподарської продукції, держава має створити реальну можливість :

1) купівлі землі сільськогосподарського призначення на аукціоні в Державної земельної агенції;

2) отримання кредиту під заставу землі в Державному іпотечному (земельному) банку;

3) страхування ризиків втрати врожаю внаслідок несприятливих природних явищ;

4) реалізації вирощеної продукції за ринковими цінами.

 Розпочати земельну реформу потрібно з прийняття нових законів, або змін до чинного законодавства, які б передбачали:

1. Створення Державного іпотечного (земельного) банку. Формування та збільшення статутного фонду банку може відбуватися за рахунок Державного бюджету та з надходжень від земельних аукціонів. У разі неповернення кредитів, заставлені земельні ділянки мають продаватися через земельні аукціони, а кошти від аукціонів спрямовуватися на поповнення статутного фонду банку.

2. Надання права комерційним банкам теж надавати кредити під заставу земельної ділянки за умови, що в разі неповернення кредиту цю землю в комерційного банку має викуповувати на загальних умовах (тих же умовах, що й у селян-пайовиків) Державна земельна агенція.

3. Створення Державної земельної агенції, в обов’язки якої входитиме викуп землі у власника, який цього побажає, та продаж земельних ділянок на аукціонах резидентам (юридичним і фізичним особам), котрі відповідають визначеним законом умовам (наприклад, обов’язкова сільськогосподарська освіта резидента-фізичної особи, або керівника підприємства-резидента тощо).

4. Заборону зміни цільового призначення земельних ділянок, що перебувають у приватній власності (рента від зміни цільового призначення земельної ділянки не повинна привласнюватися земельними спекулянтами, вона має повністю належати державі!). Лише держава та органи місцевого самоврядування через прийняття генерального плану відповідної адміністративно-територіальної одиниці можуть визначати цільове призначення тієї чи іншої земельної ділянки. Власник ділянки матиме право продати Державній земельній агенції, наприклад, земельну ділянку сільськогосподарського призначення й купити в неї ж земельну ділянку під промислове чи житлове (котеджне) будівництво в місці, де таке будівництво передбачено генеральним планом села, міста, району, області.

5. Гарантоване право власників земельних ділянок повернути державі землю за грошову винагороду через Державну земельну агенцію або отримати кредит під заставу земельної ділянки.

6. Заборону на володіння нерезидентами земельними ділянками сільськогосподарського призначення.

7. Продаж земельних ділянок резидентам України виключно через земельні аукціони Державною земельною агенцією та Державним іпотечним (земельним) банком.

8. Викуп у власників земельних ділянок (нерухомості) для суспільних потреб під будівництво доріг, комунікацій тощо за ринковою вартістю, але не вищою, ніж середня вартість, із якої власник земельної ділянки сплачував земельний податок упродовж останніх п’яти років. Такий простий крок убезпечить державу від процвітання «бізнесу» чиновників, котрі володіють інформацією про майбутні інфраструктурні проекти.

Звичайно, перерахованими заходами не вичерпуються кроки, які потрібно зробити для успішної земельної реформи. Але такі заходи є необхідними для успіху реформ.

Чи здатна піти на такі кроки теперішня владна “еліта”? І чи скоро в Україні здобуде владу сила, здатна поставити інтереси українського народу й держави вище за свої особисті інтереси та інтереси свого клану?

Євген Жовтяк

УНІАН в Google News