П'ятниця,
18 серпня 2017
Наші спільноти

Як отримати дах над головою, не маючи бізнес-«криші»

За скільки реально купити квартиру? Де взяти гроші на омріяний дах над головою? Можливі відповіді ми шукаємо в розмові з директором фінансової компанії “ПрімІнвест” Аллою Бородавкою.

За скільки реально купити квартиру? Хто захистить від «кидка»? Де взяти гроші на омріяний дах над головою? Без перебільшення, для багатьох наших співгромадян сьогодні це найбільш болючі питання. Можливі відповіді ми шукаємо в розмові з директором фінансової компанії “ПрімІнвест” Аллою Бородавкою.

- Ваша компанія приймає від населення кошти для будівництва житла. Чи не краще потенційному інвесторові прийти відразу у будівельну фірму, тобто, не звертатися до вас, посередника?

- Справа в тому, що з 1 січня 2004 року набув чинності закон України, згідно якого будівельні фірми не мають права продавати житло, не введене в експлуатацію. Держава вважає, що потрібен механізм, який захищає інвестора від можливих ризиків. Таким механізмом є ми – фінансові компанії, керівники фондів фінансування будівництва.

- У чому це виражається?

- Згідно закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операції з нерухомістю», навіть у випадках форс-мажору, ми, як фінансова структура, виступаємо на боці інвестора і захищаємо його інтереси аж до суду. Крім того, ми працюємо під постійним жорстким контролем державних органів, що включає щомісячну, квартальну, річну звітність. Річну звітність обов`язковим порядком має підтвердити перевірка аудитора, який також сертифікується Держкомісією з регулювання ринків фінансових послуг. Про будь-які зміни в роботі компанії ми повинні протягом 10 днів проінформувати комісію.

Крім того, в ліцензійних умовах, за якими ми працюємо, прописані конкретні вимоги до персоналу і його навчання, до фінансових показників компанії, як на момент отримання ліцензії, так і впродовж усієї її діяльності. Співробітники фінансових компаній повинні проходити навчання і бути сертифікованими фахівцями. Тобто, просто так прийти і почати працювати не вийде.

Ще одним механізмом захисту інвестора є наявність договору іпотеки. У базі даних нотаріуса об`єкт закріплюється за фінансовим інститутом, і ніхто окрім нього не може продати цей об`єкт.

- Якщо у клієнта змінилися плани, як він може вчинити з вкладеними у будівництво коштами?

- Інвестор може перепоступатися своїм правом власності на недобудоване житло, може обміняти його на житло на поверх вище або нижче, або забрати свої гроші протягом 30 днів. Але ми навіть тиждень не змушували нікого чекати.

Законодавством також передбачений варіант створення так званого Фонду операцій з нерухомістю. Сьогодні ми думаємо, як запустити таку схему в роботу. Впродовж попередніх двох років, на жаль, не було механізмів реалізації прибуткових і цікавих проектів не тільки для нас, але й для інвесторів, які брали би участь у такому проекті. Схема полягає в тому, що якщо інвестору не вистачає грошей на купівлю квартири, він може вкласти наявні гроші і тим самим заробити. Механізм абсолютно новий. У Києві вже зареєстровано такі структури, але діючих фондів, які б «залучали гроші з вулиці», а не від обмеженого кола осіб, наскільки мені відомо, поки немає.

Схема цікава і для нас, і для інвестора. Люди вкладають кошти так само,  якби вони розмістили їх на банківському депозиті, але при цьому на будівництві вони зможуть заробити значно більше. Компанія випускає сертифікати на реалізацію конкретного проекту, далі залучаються гроші інвесторів, ці гроші вкладаються у будівельну компанію, вона будує об`єкт, який закріплюється за фондом. Далі об`єкт або перепродується, або здається в оренду, при цьому весь дохід ділиться між власниками сертифікатів. По суті, вони є власниками цінних паперів і одержують дивіденди.

Є, звичайно, поки і невідпрацьовані моменти. Так, законодавство дозволяє використовувати цю схему під будівництво, але при цьому не конкретизується яке саме: це будівництво житлових будинків, чи ми можемо також побудувати завод, експлуатувати його і отримувати прибуток. Виходить спірна ситуація. Будувати можемо, а ось експлуатувати завод, купувати устаткування, ніби то ні. Ну, або, припустимо, казино чи ресторан. Теж прибутковий бізнес, теж цікавий. Чом би й не спробувати?

- Чи передбачені які-небудь страхові механізми захисту інтересів клієнтів?

- Закон досить чітко визначає ці механізми. Перш за все, ми зобов`язуємо страхуватися забудовника, і це контролюємо. Страхуємо абсолютно всі свої будівельно-монтажні ризики в тих страхових компаніях, яким довіряємо. Саме ми визначаємо, де страхуватися забудовникові.

- З якими страховими компаніями ви працюєте?

- Страхуємо об`єкти у різних компаніях, загалом це 6-7 компаній. Щодо кожного об`єкту проводимо свого роду тендер серед 3-4 страховиків, виграє, звичайно, та компанія, яка запропонує найбільш прийнятні умови. Але ще не було жодного страхового випадку. Якщо щось трапиться, усі гроші перейдуть до нас, і ми, в крайньому разі, зможемо найняти іншого забудовника, щоб задовольнити потреби клієнта в нерухомості.

- Хто сьогодні може дозволити собі купити квартиру в новобудовах?

- Компанія має що запропонувати клієнтові з будь-яким рівнем достатку. Перш за все, ціна житла залежить від району, де воно будується. Є наприклад, VIP-житло в центрі, і є житло на Троєщині для людей з невеликими заробітками. При цьому в одному і тому самому районі є будинки з великими квартирами, які, відповідно, вимагають більше вкладень, а є й так звані «малометражки». (Але це не означає, що кухня там всього 5 квадратних метрів). Якість, яку на сьогодні пропонують забудовники, - на високому рівні. Це слова самих клієнтів.

Зараз будівельники намагаються не просто щось побудувати, а будувати якісно і цікаво. Так, МЖК «Оболонь» однією з перших почала застосовувати технологію термофасаду, завдяки чому будинок довгий час зберігає як функціональні характеристики (економія тепла, звукоізоляція), так і естетичні.

- Чи пропонує компанія ексклюзивні квартири, адже іноді людям хотілося б одержати щось нестандартне? І хто претендує на таку екслюзивність – відомі люди, олігархи?

- Ексклюзивних квартир як таких немає. Але якість будівництва однокімнатної квартири і семикімнатної дворівневої однаково висока.

Іноді наші клієнти навіть бувають приємно здивовані. Після введення об`єкту будівництва в експлуатацію проводяться остаточні розрахунки за даними БТІ. Якщо площа збільшилася, інвестори доплачують різницю, якщо зменшилася - ми повертаємо різницю. Доплачують мовчки, а ті, кому ми повертаємо гроші, іноді просто шоковані. Вони не очікують, що у наш час хтось може щось повернути.

- Як ви можете впливати на якість житла, яке забезпечують будівельники?

- Згідно ліцензійних умов, у нас є так званий оперативний резерв - 10 % від суми, сплаченої інвестором. Ці засоби перераховуються забудовникові тільки після введення об`єкту в експлуатацію. Це наш страховий резерв, можна його так назвати. Якщо інвестор чимось не задоволений, цими грошима ми можемо впливати на забудовника. Але сьогодні будівельні компанії, у випадку якщо є певні недоробки при будівельних роботах, усувають їх швидко. Все вирішується в спокійному робочому режимі.

- Які ваші прогнози з приводу цін на столичну нерухомість?

- Думаю, зростання цін може зупинитися. Але навряд чи можна розраховувати на здешевлення житла. Скажімо, зараз розглядається питання про те, що земля продаватиметься на аукціонах, а це відчутно збільшить ціну. Сьогодні в Києві будують на орендованій землі. Забудовник платить орендну плату, вона висока, але на неї можна адекватно реагувати.

- Чи змінилося ставлення клієнтів до компанії після випадку з «Еліта-Центром»?

- Після «Еліти» клієнти почали дивитися ліцензії, дозвільну документацію на будівництво. Але людей цей випадок зупинив не надовго. Сьогодні про ліцензію питають украй рідко. У цьому випадку, головне -  імідж забудовника. Якщо компанія будує більше десяти років, навряд чи вона в одну мить візьме і зникне. Вигідніше розвиватися далі, ніж зібрати гроші за два-три будинки і зникнути з ними. Оскільки фінансові компанії молоді, поки більше доводиться працювати під іміджем будівельних компаній.

- Як довго працює на ринку Ваша компанія? Які цілі ставить перед собою?

- Ми стартували в 2004 році. Утворилися практично відразу після набуття чинності закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операції з нерухомістю». Загалом працюємо з житлом, трохи – з будівництвом нежитлових приміщень. Зараз споруджуємо відразу вісім об`єктів. Працюємо з двома забудовниками - це МЖК «Оболонь» і «Оболоньжитлобуд». У жовтні створили філіал у Сєвєродонецьку, де компанія співпрацюватиме з МЖК «Мрія». Сєвєродонецк підключиться, подивимося, як там до нашої схеми потавляться.

- На які результати розраховує компанія в регіонах?

- У невеликому місті, яким є Сєвєродонецк взагалі складно будувати через низьку купівельну спроможність населення. Але ж там люди також потребують житла. Треба шукати резерви, апробовувати всі можливі механізми. Ми розраховуємо, що з Сєвєродонецька почнеться наше просування в регіони, і воно буде успішним.

Інтерв`ю вів Олексій Савченко

 

Читайте про найважливіші та найцікавіші події в УНІАН Telegram та Viber
Якщо ви знайшли помилку, видiлiть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter

Чи подобається Вам новий сайт?
Залиште свою думку