Столичний ринок житла знову намацує дно

На київському ринку житла - традиційне затишшя, яке супроводжується прогнозованим зниженням вартості «квадрата». Якщо на столичній «первинці» рубіж в 1 тис. дол./кв. м вже пройдено, то «вторинці» ще доведеться втратити у вазі приблизно до 1,2 тис. дол./кв. м

На київському ринку житла - традиційне затишшя, яке супроводжується прогнозованим зниженням вартості «квадрата».

На думку експертів, до кінця року ціни будуть повзти вниз із щомісячною динамікою, як мінімум, до 1,5%. Якщо на столичній «первинці» рубіж в 1 тис. дол./кв. м вже пройдено, то «вторинці» ще доведеться втратити у вазі приблизно до 1,2 тис. дол./кв. м.

«Гостинки» і «хрущовки» стають неліквідом

Житло на вторинному ринку Києва продовжує дешевшати, але не так стрімко, як під час кризи. Тепер падіння цін вимірюється не в разах, а всього лише десятком відсотків. До прикладу, за рік (з липня 2010 р. по липень 2011 р.) вартість житла на вторинному ринку столиці знизилася на 8,5% - з 1949 до 1787 дол./кв. м.

За даними мережі агентств нерухомості RealDruzi, з початку року вартість «квадрата» у найбільш затребуваних однокімнатних квартирах економ-класу впала майже на 13%, двокімнатних - на 4%. Причому найшвидшими темпами дешевшали малогабаритні квартири в будинках старого житлового фонду - «гостинках», «хрущовках» і типових панельних будинках.

Таку тенденцію підтверджує і президент Союзу фахівців з нерухомого майна України Олександр Рубанов. На його думку, розрив між вартістю неякісного, застарілого і нового житла буде збільшуватися, оскільки зараз покупці воліють купувати квартири в нових житлових комплексах із розвиненою інфраструктурою.

За його даними, до кризи вартість «хрущовки» в центрі Києва становила 2-3 тис. дол/кв. м, у спальних районах - 1,7 тис. дол./кв. м, а на сьогодні середня ціна в даній категорії на рівні 1,1-1,3 тис. дол./кв. м.

У середньому «гостинку» можна придбати за 50 тис. дол., стандартну «однокімнатну» - за 70 тис. дол., «двійку» - за 95 тис. дол., «трійку» - за 125 тис. дол.

Ріелтори перше, але не останнє цінове «дно» цього року на вторинці, зафіксували в квітні.

«Я думаю, що це цінове «дно» не останнє, тому що ми будемо ще фіксувати зниження вартості з динамікою приблизно 1-1,5% залежно від сегмента. За нашими прогнозами, цей процес ще триватиме досить довго, як мінімум, 1,5-2 роки. Тому очікувати зараз якогось зростання, за нашими оцінками, дещо передчасно», - вважає президент Союзу фахівців з нерухомого майна.

Водночас, голова національної ради Ріелторської палати України (РПУ) Олександр Бондаренко відзначає, що тренд падіння вартості житла може бути не таким тривалим, а цінове «дно» може бути досягнуте через рік, після чого настане пожвавлення ринку і незначне зростання цін.

На думку експерта, до зими варто очікувати зниження вартості на вторинному ринку житла столиці в межах 6%. Причому, падати буде як ціна малогабаритних квартир у старих будинках, так і квартир бізнес і преміум-класу, де пропозиція перевищує попит.

За словами, О.Бондаренка, виходячи з економічної логіки, ціни на вторинному ринку вища приблизно на 10-20% вартості «первинки». «Якщо ми бачимо зараз ціни у забудовників нижче 1 тис. дол./кв. м (7-8 тис. грн./кв. м), то на вторинному ринку середня ціна в Києві має бути приблизно 1,1 тис. дол./кв. м. І це буде коректна ціна по ситуації сьогоднішнього дня. Зараз вона становить близько 1,7 тис. дол./кв. м. Тому є ще куди рухатися вниз. Цей лаг - 600 дол. може бути протягом року-півтора, а може і одномоментно, якщо настане друга хвиля кризи», - вважає експерт.

Серед позитиву першого півріччя RealDruzi відзначає збільшення кількості угод із залученням іпотеки: якщо в 2010 році їхня частка не перевищувала 3-5%, то в другому кварталі вона зросла до 6-7% загальної кількості угод.

Водночас, на думку експертів, під непідйомні процентні ставки по іпотеці кредит може взяти тільки чиновник, який отримав хабар і хоче конвертувати його в нерухомість, при цьому залишаючись «чистим» перед фіскальними органами. Або ж іпотека береться, коли на покупку житла не вистачає якихось 10 тис. дол.

За оцінками О.Бондаренка, обсяг угод купівлі-продажу житла в Києві та Україні в цілому знизився в рази: якщо до кризи щомісяця в столиці укладали 3,8-4,8 тис. угод, а в Україні - 350-400 тис., то сьогодні така кількість набирається за рік.

Втім, RealDruzi відзначає 30% збільшення обсягу угод у першому півріччі по своїй мережі, і прогнозують зростання їх загальної кількості на ринку, як мінімум, на 10-15%, в порівнянні з торішніми показниками, (за даними компанії SV Development, в 2010 році в Києві було укладено 11,7 тис. угод на первинному і вторинному ринках житла).

Між тим, якщо роком раніше припущення ріелторів щодо відновлення ринку стосувалися 2011-го, то сьогодні стабілізація знову «відкладена» на майбутні кілька років.

Попит перетікає в передмістя

Київська «первинка» теж не може похвалитися активністю, незважаючи на масову рекламну атаку: ще живуть в пам`яті будівельні «піраміди» і застиглі під час кризи недобудови, які відбили бажання вкладати в котлован. Експерти стверджують, що забудовники максимально знизили рентабельність під час будівництва житла - до 10-12%. І все ж, на первинному ринку купують тільки готове житло.

Забудовники ж вважають, що краще робити «гарну міну за поганої гри»: мовляв, квартири йдуть як гарячі пиріжки, особливо ходові одно- і двокімнатні, а кількість угод росте стахановськими темпами. Причому, «стимулюючи» покупця, будівельні компанії у своїх коментарях часто прогнозують дефіцит квартир в осяжному майбутньому через відсутність нових будівництв.

У той же час, за словами голови Спілки консультантів по нерухомості Віктора Несіна, деякі забудовники офіційно не афішують свою готовність поступатися на вартості «квадрата» в споруджуваних будинках, але коли потенційний покупець приїжджає до відділу продажу, йдуть назустріч, скидаючи ціну в межах 5%.

Нереалізовані покупці квартир в новобудовах розповідають, що, відгукнувшись на рекламу об`єкта і звернувшись до відділу продажу відомого забудовника, стикаються з тим, що в будинку, де тільки почалися продажі, однокімнатних квартир уже немає - мовляв, розібрали. Але тут же пропонують за додаткову плату знайти житло, причому в цьому ж будинку.

Такі схеми не в дивину консультантам, які вважають винуватцями такого стану справ «окремо взятих людей у відділах продажів».

«Це ті люди, які працюють всупереч сформованим морально-етичним правилам. Людина, яка працює на свого забудовника, зацікавлена максимально швидко продати, аби отримати гроші в обіг. А він, мерзотник, каже: «А у мене нічого немає». І чекає, коли йому занесуть зліва або справа конверт», - підкреслив О.Бондаренко.

Однак, акції забудовників, які передбачають покупку з відтермінуванням платежу, користуються попитом у населення. В середньому відтер мінування дається на 1-2 роки з первинним внеском понад 80% вартості квартири. Особливо популярним стає придбання житла в прилеглому передмісті - Боярці, Вишгороді, Ірпені, Бучі, Гостомелі.

«Попит на житло в передмісті збільшився однозначно. Ця тенденція буде продовжуватися. Люди поступово оцінять переваги проживання не в мегаполісі, а за його межами», - вважає голова нацради РПУ.

За даними експерта, середня вартість готового житла на первинному ринку Бучі складає 650-900 дол./кв. м. А на околицях Києва в споруджуваних будинках - від 1 тис. дол./кв. м.

Ціни на оренду зростати не будуть

Для тих, хто не може собі дозволити вирішити квартирне питання шляхом покупки житла, залишається його орендувати. Ці люди на сьогодні і формують попит на даному ринку з тією різницею, що до кризи їх левову частку становили офісні працівники, а зараз - орендують в складчину.

«Якщо в докризовий період досить висока активність була пов`язана з тим, що величезна кількість «білих комірців» впливали на ринок оренди, то після скорочення штатів у компаніях ці люди пішли з ринку і повернулися до своїх міст. Тепер на ринок вийшли «пари», які знімають житло у складчину. Зараз на ринку оренди в основному ті, хто повернувся до Києва, або ті, хто не може вирішити житлове питання шляхом покупки», - зазначив О.Бондаренко.

За даними компанії SV Development, за перші півроку вартість оренди житла в столиці зросла незначно - в межах 5-6 дол. Зокрема, місячна оренда однокімнатної квартири подорожчала на 1,4% - до 354 дол., двокімнатної - на 1,2% - до 499 дол., трикімнатної - на 0,8% - до 614 дол.

На думку експертів, до кінця року не варто очікувати істотного зростання цін у цьому сегменті ринку. «Ціни катастрофічно зростати не будуть», - вважає О.Бондаренко.

Зараз найбільшим попитом користуються однокімнатні та двокімнатні квартири з орендною платою 2,5-3,8 тис. грн. на місяць.

Тетяна Акімова (УНІАН)

УНІАН в Google News