Стан ринку нерухомості – ні купити, ні продати
Стан ринку нерухомості – ні купити, ні продати

Стан ринку нерухомості – ні купити, ні продати

12:39, 07.07.2009
8 хв.

Експертні оцінки нагадують опис хвороби: ринок був перегрітий, потім утворився ціновий набряк. А тепер усі чекають, коли він лусне...

Експертні оцінки ринку житла останнім часом дедалі більше нагадують опис хвороби: раніше у нас ринок був перегрітий, потім на ньому утворився ціновий набряк, який не дає спокою з осені минулого року. А тепер і потенційних покупців, і продавців житла крають сумніви: чи довго прогресуватиме хвороба і коли нарешті набряк лусне остаточно?

Вперед у минуле

ДоларГравці ринку нерухомості як і раніше розходяться у думках щодо досягнення цінового дна. Зокрема, голова комітету з інформаційних технологій Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) Андрій Гусельников вважає, що через те, що ринок був «перегрітий», про обвал вартості житла говорити взагалі некоректно. Одні (серед них і забудовники, і ріелтори) в усіх своїх проблемах – ні продати, ні купити - звинувачують пресу з її очікуваннями падіння цін. Інші вважають, що вже можна говорити про якусь стабілізацію вартості квадратного метра, особливо на вторинному ринку, і пророкують «позитивну динаміку» і незначне зростання ринку. (За даними консалтингових компаній, в червні вартість житла як на первинному, так і на вторинному ринку коливалася в межах 0,5%). Ще ряд експертів вважає, що про стабілізацію можна говорити тільки в тому випадку, якщо буде зростання кількості операцій хоч би в якомусь ціновому сегменті. Це може відбутися ближче до осені.

Відео дня

З одного боку, ніхто не бажає «занепаду» економіці країни, а з іншого – і шанс поліпшити свої житлові умови згаяти не хочеться.

Старший аналітик ГІК «Трійка Діалог Україна» Євген Гребенюк прогнозує, що свого дна ринок сягне тоді, коли рівень цін на житло спуститься до показників середини 2005 року (саме тоді в Україну прийшли дешеві валютні ресурси, і почалося штучне перегрівання ринку). «Ми близькі до дна ринку. Нам ще 10% можна чекати падіння цін», - вважає він.

Попорпавшись в архівах ріелторських компаній, можна без зусиль виявити, що на початок червня 2005 року середня вартість квадратного метра на київській «вторинці» становила 1400 дол. (на початок червня 2009 року – 1500 дол.), на первинному ринку – 930 дол. (у червні 2009 р. – 1194 дол.). Тобто, судячи із статистики, якщо на вторинному ринку дна залишилося чекати вже недовго, то на «первинці» ще є «запас міцності».

Учасники ринку або не хочуть, або не можуть знижувати ціни, зачепившись за певний рівень рентабельності, упевнений Є.Гребенюк. Він виділяє три групи нинішніх продавців: перша - дуже потрібно продати за будь-яку ціну, щоб розрахуватися по кредитах (ціни 2002-2003 років), друга група хоче продати за існуючими цінами, третя – продавці елітної нерухомості, які чекають вигідних цін.

Забудовники спустилися до собівартості

Забудовники натомість з такими прогнозами не згодні. Не зможуть вони знизити ціни до рівня 2005 року, тому що задавлені величезними відрахуваннями на розвиток соціально-транспортної інфраструктури міста. Справді, для тих, хто сьогодні почне будівництво, вони понижені антикризовим законом, але ті, які добудовують, вимушені платити.

Генеральний директор фінансово-будівельної компанії «Пагода» (Київ) Клавдія Бондарєва зазначила, що якщо собівартість в 2005 році була об`єктивно одна (були дешевші будівельні матеріали, відрахування місту в кілька разів менші), то на сьогодні вартість будівництва квадратного метра зросла в кілька разів.

«Тому говорити про те, що ми тепер зможемо повернутися до цін 2005 року, буде неправильно... Зараз ми повинні місту віддавати 7-20% безкоштовного житла. Ми повинні платити 5% вартості будівництва. Ми повинні платити збільшені відрахування на соціальний розвиток міста. На жаль, ці відсотки не скасовані», - пояснює вона. Більше того, через падіння попиту багато будівельників вже пішли на зниження свого прибутку. «Аналізуючи вартість квадратного метра на різних майданчиках, я розумію, що могла коштувати забудовникові земля, які інженерні мережі він мусить безкоштовно прокласти для міста, які відрахування він має віддати місту. Я розумію, що та ціна, яку пропонує забудовник, практично рівна собівартості», - наголошує К.Бондарєва.

За її словами, ціна на первинне житло в гривні залишилася на колишньому рівні «не тому, що забудовники хочуть одержати 200-400% рентабельності. Усі вже практично спустилися до свого дна», до тієї реальної собівартості, яку вони повинні одержати, щоб відшкодувати витрати і розрахуватися по кредитах. При цьому експерт додала, що не чекає різкого зниження вартості житла на первинному ринку. (Сьогодні середня вартість житла економ- і бізнес-класу на первинному ринку Києва становить 8-15 тис. грн. за 1 кв. м).

Надія на депозит

Якою б привабливою ціною не спокушали покупця, а якщо в нього грошей немає, то і розраховувати на квартиру нічого. На швидке відновлення іпотеки особливої надії не має ніхто. Кажуть - у найближчі два роки не передбачається. Це ще за оптимістичними прогнозами.

«Ту масову іпотеку, яку ми спостерігали ще рік-два тому, ми побачимо ще не скоро. У банків немає нормальної ресурсної бази і немає нормальних механізмів сек’юритизації. Навряд чи вони будуть запропоновані в національних рамках», - вважає генеральний директор девелоперської компанії «Європа» Сергій Єлісеєв.

Експерти стверджують, що банки, у яких є «зайва» гривнева ліквідність, не поспішають давати кредити, оскільки не можуть скласти реальної вартості заставного майна (квартири). Вони теж не знають, чи досягли ціни свого дна. А в разі очікуваної восени другої хвилі кризи, може статися масовий викид на ринок заставних квартир, від чого не виграють ні банки, ні позичальники. Одна надія – на депозити (горезвісні 90 млн. дол.) і запаси коштів усередині країни.

VIPи нашого часу

Ріелтори жартують, що прирівнюють нинішнього покупця нерухомості до “дуже важливих персон”, адже за вартість хрущовки можна купити просунуте авто.

Виявляється, портрет сучасного покупця нерухомості недалеко пішов від докризового.

«Той контингент людей, який купував раніше квартири, вони ж купують і зараз», - зауважує К.Бондарєва.

Проте покупці стали обережніші в своїх рішеннях і вимогливіші до якості, особливо при купівлі на «первинці»: одні чекають осінь в надії, що ціни на житло все-таки впадуть, а інші налякані зупинкою будівництва.

Незмінною залишилася структура споживачів будинків в котеджних містечках. За словами С.Єлісеєва, котеджі як купували для житла, так і купують. «У нас портрет клієнта практично не змінився. Більш того, іпотечне кредитування ніколи не перевищувало у нас 30% загальної кількості операцій», - додав він.

Генеральний директор ТМ «DreamHouse Ukraine» Володимир Лімаков вважає, що цього року ринок пішов у високоякісне дороге житло, розраховане на покупців з власними коштами. Водночас є попит на котеджі (площею 150-300 кв.м) вартістю 30-150 тис. дол., а пропозиції в цьому сегменті немає. За його словами, найбільш запитані нині котеджі невеликої площі, розраховані на сім`ю з трьох осіб, для постійного мешкання або відпочинку у вихідні дні.

Назад у майбутнє

ДоларДе ж шукати порятунку для будівельного ринку – у "проханих" іноземних інвесторах, або варто копнути внутрішні ресурси?

На думку К.Бондарєвої, початі будинки таки будуть добудовані. Допомогти в цьому можуть кошти іноземних інвесторів, підприємств, що мають доступ до бюджетних грошей, або компаній, які можуть фінансувати будівництво за рахунок прибутковості інших напрямів діяльності.

Гендиректор «Пагоди» вважає, що сьогодні пожвавився інтерес іноземних інвесторів до участі в бізнесі українських забудовників. При цьому вони готові входити в бізнес, купуючи контрольний пакет акцій будівельних компаній. За її словами, забудовники будуть готові йти і на 50%, і навіть більше, аби лише добудувати об`єкти і зберегти бізнес.

Звичайно, могла б допомогти і держава. Ні, не програмою добудови житла, а спорудженням інженерних комунікацій і доріг, які займають левову частку в собівартості будівництва.

Аналітики ринку сповнені оптимізму: вони вважають, що нині саме час запропонувати нові механізми будівництва житла і шукати можливості всередині країни, оскільки не потрібно бути пророком, щоб сказати, що продаж незавершених будинків пішов в історію.

Але є ще одне «ноу-хау». Зокрема, Є.Гребенюк вважає, що саме час пригадати про ощадно-будівельні каси (фінансова установа з обмеженими функціями, що працює як каса взаємодопомоги) для людей, які хочуть будувати житло. А, може, справді прийшов час кооперативів, що «канули в Лєту»?..

Зінаїда Блок (УНІАН)

Новини партнерів
завантаження...
Ми використовуємо cookies
Погоджуюся