Квадратні метри знову "золоті": житло в Україні дорожчає - і це не межа

На п’ятому році війни житло в Україні продовжує дорожчати. УНІАН з’ясував, що відбувається з цінами на купівлю та оренду квартир, що штовхає ринок угору та хто сьогодні наважується інвестувати в омріяні квадратні метри.

Війна в Україні радикально вплинула на ринок житла та стан житлового фонду. Оцінка потреб на відбудову вже сягнула 588 мільярдів доларів, що значно більше, ніж після війни у Західних Балканах та бойових дій у Секторі Газа. За цією цифрою - зруйновані міста, спалені квартали і понад 3 мільйони знищених осель (квартири, приватні будинки і гуртожитки). Масштаб втрат настільки великий, що перевищує весь житловий фонд окремих європейських країн.

Попри все, війна не спричинила обвалу ринку нерухомості в Україні, але суттєво вплинула на нього. Навесні цього року ремонтні роботи подорожчали на 20-30%. Найбільше цьому сприяли валютні коливання, енергетична криза, кадровий дефіцит та логістичні витрати.

Війна також штовхає забудовників адаптовувати нові проєкти з будівництва житла під сучасні реалії бойових дій. Зокрема, підземні паркінги перетворюють на укриття, а самі будинки проєктують із товстішими стінами та спеціальними захищеними зонами. Фактично, українське житло поступово переймає ізраїльський досвід із розрахунком на постійну загрозу обстрілів.

Таким чином, нові вимоги до безпеки та загальне подорожчання ресурсів кардинально змінюють підхід до будівництва і роблять кожен проєкт значно дорожчим ще на старті.

"На первинці головне – це собівартість будівництва, яка за останні два роки суттєво зросла. Матеріали подорожчали приблизно на 35-45%, ускладнилась логістика, постійно зростають витрати на енергоносії. Додайте до цього нові вимоги безпеки – облаштування укриттів, резервні системи живлення – і кошторис будь-якого проекту стає зовсім іншим. Станом на березень 2026 року середній квадратний метр у київських новобудовах перевищив $1 400 [понад 61 тис. грн за офіційним курсом на 17 квітня], тоді як пів року тому це було близько $1 300 [56,7 тис. грн]. При цьому нових проєктів виходить на ринок значно менше, ніж до війни – пропозиція обмежена, попит стабільний, ціна тримається", - пояснює УНІАН рієлтор Олександр Бойко.

Розрив цін на ринку

Після складної зими ринок житла в Україні навесні 2026 року поступово оживає.

За словами експрезидента Асоціації фахівців з нерухомості України Юрія Піти, активізація пов’язана передусім із тим, що енергетична ситуація вже не виглядає настільки критичною, як раніше. До того ж значна частина потенційних покупців раніше відклала рішення про купівлю до весни і тепер повертається на ринок.

"На весну стало дещо активніше. Ця активність пов'язана, в першу чергу, з енергетичними питаннями, які вже не такі проблематичні зараз. Є навіть статистика, що десь 45-46% покупців відтермінували свої рішення купити десь на весну", - ділиться цифрами з УНІАН пан Піта.

Експерт додає, що ринок наразі виглядає відносно збалансованим і без різких коливань, але з поступовим пожвавленням. Найбільш відчутно це в Києві, але й у західних регіонах активність традиційно висока через попит з боку переселенців.

"Покупець повертається на ринок. Поки ми не відчуваємо, але це має призвести до збільшення цін. Думаю, в рамках десяти відсотків", - прогнозує Піта.

Водночас, за даними керівника з розвитку продуктів DIM.RIA Віталія Поберезького, ситуація на ринку купівлі житла залишається неоднорідною, залежно від регіону.

"На первинному ринку середня вартість квадратного метра в Україні коливається в межах $900-$1 400 [39-61 тис. грн], при цьому Київ традиційно залишається найдорожчим – середня ціна у березні - $1 393 [60,8 тис. грн] за метр квадратний. У західних регіонах ціни також поступово наближаються до позначки $1 000 [43 630 грн] за квадрат", - розповідає УНІАН Поберезький.

Інші регіони, де вартість метра на первинному ринку перевищила 1 000 доларів:

• Кіровоградська область – 1 203 дол., або 52,5 тис. грн;
• Львівська область – 1 183 дол., або 51,6 тис. грн;
• Дніпропетровська область – 1 138 дол., або 49,7 тис. грн;
• Закарпатська область – 1 125 дол., або 49,1 тис. грн;
• Чернівецька область – 1 018 дол., або 44,4 тис. грн;
• Вінницька область – 1 005 дол., або 43,8 тис. грн.

Найнижча вартість квадратного метра в новобудовах - у прифронтових областях:

• Запорізька область – 530 дол., або 23,1 тис. грн;
• Сумська область – 565 дол., або 24,7 тис. грн;
• Миколаївська область – 669 дол., або 29,2 тис. грн;
• Чернігівська область – 671 дол., 29,3 тис. грн.

На вторинному ринку цей розрив ще відчутніший.

"На вторинному ринку середня вартість однокімнатної квартири варіюється від $15-20 тис. [654-873 тис. грн] у прифронтових регіонах - до $90 тис. [3,9 млн грн] у столиці. Водночас у більшості областей спостерігається поступове зростання цін, що свідчить про відновлення попиту", - каже Поберезький.

Схожа тенденція простежується й з двокімнатними квартирами. Ціни на двокімнатні квартири у березні переважно зростали по країні.

"У прифронтових регіонах ціни коливаються в межах $20-40 тис. [0,9-1,7 млн грн], у західних – $65-100 тис [2,8-4,4 млн грн]. У Києві такі квартири в середньому коштують $125 тисяч [5,5 млн грн]", - ділиться своїми даними Поберезький.

Водночас сам підхід покупців до вибору житла помітно змінився. Тепер вирішальним фактором стає не лише локація, а й автономність квартири.

"На вторинному ринку покупці зараз дивляться насамперед на автономність об'єкта: є генератор, акумуляторне живлення, автономне опалення – значить, квартира коштує на 15-25% дорожче за аналогічну без цього. За даними початку квітня 2026 року, однокімнатна в Києві на вторинці коштує в середньому $70 000 [3 млн грн] – це плюс 7% за пів року, двокімнатна – близько $110 000 [4,8 млн грн]. Район, як і раніше, все вирішує: Печерськ – від $150 000 [6,5 млн грн] за однушку, Деснянський – від $45 000 [близько 2 млн грн]", - розповідає УНІАН рієлтор Олександр Бойко.

Зимові "знижки" зникають, оренда дорожчає

Ринок оренди житла навесні аналогічно оживає. Попит зростає, орендарі активніше змінюють житло, а ціни поступово зростають.

Як пояснює експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта, ключову роль зіграло вирішення енергетичних проблем, які ще кілька місяців тому суттєво впливали на ринок. Багато будинків, особливо новобудови, перейшли на автономні джерела живлення, що зняло частину ризиків для орендарів, особливо мешканців верхніх поверхів.

"Власники вже не так будуть активно торгуватись, тому що в зимовий період, як правило, домовлялись про певні знижки на оренду квартири в зв'язку з блекаутами. Зараз такої ситуації вже немає. Ціни на оренду будуть підтягуватись до осінніх, бо восени було збільшення вартості", - пояснює Піта.

За словами керівника з розвитку продуктів DIM.RIA Віталія Поберезького, оренда традиційно залишається найбільш чутливим сегментом нерухомості й швидше реагує на зміну попиту та загальної ситуації в країні.

"У більшості регіонів навесні фіксується зростання вартості оренди, особливо у великих містах і відносно безпечних областях", - розповідає Поберезький.

У Києві середня вартість оренди однокімнатної квартири становить 22 тис. грн на місяць, хоча різниця між районами залишається відчутною: від 10 тисяч у Деснянському районі до 13-16 тисяч грн на місяць в інших частинах міста.

"Примітно, що у Закарпатській області після різкого зростання середня ціна на однокімнатні квартири зрівнялася зі столичною – 22 тис. грн за місяць. У прифронтових регіонах ціни варіюються від 5,5 до 7 тис. грн, у західних областях – від 12 до 18 тис. грн на місяць", - надає цифри Поберезький.

Він пояснює, що основним фактором зростання цін є велика різниця між попитом і пропозицією. В окремих областях на одне оголошення припадає кілька потенційних орендарів.

У свою чергу, рієлтор Олександр Бойко відмічає, що після піку влітку 2025 року оренда в Києві стабілізувалась.

"Між серпнем 2025 і січнем 2026 року ціни впали приблизно на 21% у доларовому еквіваленті. У березні 2026 року середня вартість оренди однушки – близько 16 500 грн, і я бачу, що квартири зараз здаються швидше, ніж рік тому – попит активний. Головне, що зараз визначає ціну оренди – автономність квартири, - розповідає Бойко. - Об'єкти з резервним живленням, генератором або сонячними панелями коштують на 20-30% дорожче і розбираються першими".

Українські степи замість Дубайських пальм

Загалом ринок нерухомості в Україні, очевидно, залежить не лише від внутрішніх факторів, а й від глобальних процесів. А саме - від геополітики, яка може змінювати напрямок вітру інвестицій.

І тут глобальні події можуть навіть несподівано відкривати нові можливості для українського ринку. За словами експрезидента Асоціації фахівців з нерухомості України Юрія Піти, інвестори починають переосмислювати традиційні напрямки вкладень.

"Щодо зовнішніх факторів, які відбуваються в світі, тут є плюси і мінуси. Війна в Ірані змінює погляди покупців на той регіон. Якщо раніше було розпіарене житло в Дубай і так далі, то зараз - навпаки", - каже Піта.

За його словами, у ситуації, коли окремі ринки стають ризикованішими або менш привабливими, інвестори змушені шукати альтернативи. І тут Україна теоретично може опинитися серед таких варіантів - насамперед для тих, хто розглядає нерухомість як інструмент заробітку.

"У нас є достатньо цікаві регіони, області, де можна інвестувати. В першу чергу, ми зараз говоримо про інвестора, а не про покупця, який купує для себе. Якісь ринки закриваються або стають більш ризикованими - тоді інвестор шукає інші ринки. Можливо, він побачить і в Україні можливості. В цьому плані є плюс", - вважає Піта.

Водночас наразі ключові економічні фактори залишаються відносно стабільними. Курс гривні не демонструє різких коливань, а вплив вартості пального, на думку Піти, поки що не став визначальним для ринку.

Як пояснює рієлтор Олександр Бойко, ключовим чинником залишається безпека. Саме вона визначає і попит, і мапу ринку. Саме тому захід України, Київ і центральні міста залишаються найдорожчими, тоді як у прифронтових регіонах ціни нижчі навіть попри загальну інфляцію.

Курс гривні прямо впливає на вторинний ринок, оскільки угоди традиційно рахуються в доларах, тому будь-який рух курсу НБУ одразу перераховує вартість у гривні для покупця.

"Ціни на пальне роблять доставку матеріалів дорожчою, що закладається в ціну квадратного метра на первинці. Програми на кшталт "єОселя" та житлові ваучери для ветеранів частково підтримують попит і роблять ринок доступнішим для окремих категорій покупців", - пояснює рієлтор Олександр Бойко.

Чи повертаються українці

Як пояснює експерт Юрій Піта, нинішній покупець – це передусім внутрішній клієнт. А саме українці, які живуть і працюють в країні, а також родини, що купують житло для дітей або користуються державними програмами.

"Портрет покупця зараз – це не покупець, який був за кордоном, і повернувся. Це наш внутрішній покупець. Ті, хто живе в Україні, купує як і раніше: дітям купують батьки, якщо з'являються можливості, десь по програмам державним все ж таки також придбання відбувається. Тому ті, хто виїхав, поки не впливають на ринок", - каже експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.

Рієлтор Олександр Бойко також наразі не бачить масового повернення українців, яке могло б суттєво змінити ситуацію на ринку.

За його словами, цьому заважають одразу кілька бар'єрів: недоступність іпотеки для більшості, нижчий рівень зарплат порівняно із західними країнами та ще не відновлена соціальна інфраструктура.

Водночас, як зазначає керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький, часткове повернення українців все ж спостерігається, однак воно не є масовим і залишається нестабільним процесом. Проте навіть таке обмежене повернення більше впливає не на купівлю, а на оренду.

"Ймовірно, більшість українців, що виїжджали перезимувати за кордон, повертаються у власне житло. Тож цей сегмент має обмежений вплив на ринок. Ті, хто не має чи втратив житло, не завжди готові одразу інвестувати у купівлю, тому спершу орендують квартири. Це створює додатковий тиск на ціни в сегменті оренди та частково підтримує попит на вторинному ринку", - каже Поберезький.

Чого очікувати на ринку житла

Експерти відмічають, що найближчими місяцями ринок нерухомості, ймовірно, розвиватиметься без різких коливань з помірним зростанням і поступовим відновленням попиту.

Як зазначає рієлтор Олександр Бойко, через високу собівартість будівництва первинний ринок не має передумов для здешевлення. Водночас темпи зростання можуть сповільнюватися, залежно від безпекової ситуації.

"Різких стрибків цін на купівлю я не очікую – ринок рухається поступово й передбачувано. На первинці зниження цін неможливе в принципі через здорожчання собівартості, але темп зростання може сповільнитись, якщо ситуація з безпекою погіршиться", - каже Бойко.

На вторинному ринку Києва, за його оцінками, вже зафіксовано зростання приблизно на 7% за останні пів року, і до кінця весни можливе додаткове підвищення.

"До кінця весни очікую ще 3-5% у гривневому еквіваленті. Оренда після корекції від літніх піків знайшла рівновагу, і різких стрибків ставок до кінця весни я не прогнозую. Хіба що у сегменті автономних квартир – там попит стабільно перевищує пропозицію, і власники це добре розуміють", - ділиться прогнозами Бойко.

Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький також прогнозує, що в найближчі місяці зберігатиметься зростання цін на ринку як купівлі, так і оренди житла за рахунок пожвавлення попиту.

"На первинному ринку ціни, ймовірно, залишатимуться відносно стабільними з незначними коливаннями. Водночас на вторинному ринку можливе поступове зростання у межах кількох відсотків. Найбільш динамічним залишатиметься сегмент оренди: за умов обмеженої пропозиції та активного попиту ціни можуть і надалі зростати до кінця весни, особливо у великих містах", - прогнозує Поберезький.

"Загалом ринок переходить у фазу обережного відновлення. Різких стрибків, найімовірніше, не буде, але зберігатиметься чіткий тренд на поступове зростання активності", - резюмює він.

Ринок житла в Україні функціонує за новими правилами, де ключову роль відіграють безпека, автономність і обмежена пропозиція. Попит формують переважно внутрішні покупці, тоді як оренда стає найдинамічнішим сегментом через повернення людей і обмежену кількість доступних квартир. Найближчим часом різких змін не очікується, але повільне зростання цін на ринку нерухомості здається неминучим.

Дмитро Петровський

УНІАН в Google News