Ракети не завада: де та за скільки купують житло сміливі українці

На третій рік повномасштабної війни ринок житлової нерухомості в Україні поступово відновлюється. УНІАН розібрався, де обирають жити українці, скільки коштують квадратні метри у різних областях, та чого чекати від цін на нерухомість надалі.

Навіть попри повномасштабну війну, питання купівлі-продажу житла в Україні не втрачає актуальності. Нове житло шукають внутрішні переселенці, що вимушені мігрувати через руйнування їхніх осель чи окупацію. І хоча за понад два роки великої війни більшість з них вже оселилися на нових місцях, через продовження бойових дій деякі люди вимушені евакуюватися і зараз, і для них питання нового житла постає надзвичайно гостро.

Інші сміливці наважуються змінити житлові умови на кращі навіть в межах своїх рідних міст, під російськими ракетами, адже розуміють, що попри війну життя продовжується, а ціни на купівлю житла у багатьох регіонах зараз вигідніші за довоєнні. До того ж, помічною у цьому стає програма доступної державної іпотеки "єОселя".

"Питання купівлі нового житла для сім'ї з двома дітьми під час війни нікуди не ділося, і чим старшими стають діти, тим частіше задумуєшся про розширення житлової площі. Поштовхом до здійснення нашої мрії стало розширення іпотечної програми "єОселя" під 7 відсотків для сімей, які не мають свого житла чи воно меншої площі за нормативну. До того ж на очі потрапила чудова трикімнатна квартира у новобудові за хорошою ціною, і вона була чи не єдина, яка підходила нам, адже умови "єОселі" обмежують види будинків, де можна придбати житло - вони мають бути здані в експлуатацію не раніше, ніж за 3 роки до купівлі. Таким чином, зірки зійшлися, ми зібрали усі можливі заощадження, ще трохи кредитних коштів на перший внесок і придбали квартиру мрії", - розповідає УНІАН свою історію жителька Броварів Марина.

Наразі її родина спрямовує усі наявні кошти на ремонт нової квартири. Щоправда, за словами жінки, ціни шалені, тому вони "йдуть дрібними кроками".

Таких історій по країні тисячі. Купують українці нові квартири та будинки у всіх регіонах, навіть у багатостраждальному Харкові.

Ми поспілкувалися з аналітиками у галузі нерухомості, ріелторами та забудовниками, аби з’ясувати, наскільки вигідно наразі можна придбати квадратні метри у різних регіонах, та яких цін на житло очікувати надалі.

Тенденції ринку нерухомості

Керівник розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький розповів УНІАН, що наразі покупці обережно ставляться до питання вибору житла: не поспішають із купівлею та чекають на найкращі цінові пропозиції. Адже на купівельну спроможність українців і, відповідно, ритм відновлення ринку дуже впливають зовнішні фактори.

"Ситуація на фронті, затримка іноземної допомоги, коливання курсу долара, блекаути сповільнюють процеси продажу чи купівлі житла. Серед тенденцій ми можемо помітити вичікувальну позицію покупців нерухомості. Вторинний ринок користується більшим попитом, адже це можливість швидко переїхати. Що стосується первинного ринку, то українці фокусуються на готових або майже готових новобудовах, щоб не ризикувати з інвестиціями", - каже експерт.

Втім, за словами аналітика, ринок нерухомості поступово відновлюється.

Із такою оцінкою погоджується і керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість Оксана Остапчук, яка оптимістично зазначає, що на сьогодні ринок нерухомості відновився на 60-70% від довоєнних показників. Цьому сприяє, зокрема, зменшення кількості людей, які виїжджають на постійне проживання за кордон, загальний стан економіки та низка державних програм.

"Наприклад, після розширення програми "єОселя" на приватні будинки укладено близько 70 нових угод за перші два місяці 2024 року. Ця програма є популярною у західних областях, попри нинішню ситуацію активно використовується у Харкові, а лідером за кількістю угод є Київ", - розповідає Остапчук УНІАН.

Засновник та CEO девелопера Sensar Development Марк Марченко також звертає увагу на популярність державних програм.

"Зараз увага покупців на первинному та вторинному ринку сконцентровані на готових квартирах з ремонтом та меблями, сегмент "економ" та "комфорт". Це в більшій мірі обумовлено діючими державними програмами, такими як "єОселя" та "єВідновлення"", - зазначив він.

За даними Міністерства економіки України, станом на кінець травня, квартири та будинки за програмою "єОселя" придбали понад 4000 українських родин.

"За програмою "єОселя" від початку цього року 4 111 українських родин взяли кредити на придбання житла загалом на 7 мільярдів гривень. Більшість з них отримали кредити на купівлю квартир, 174 родини - приватних будинків. Зростає кількість людей, які надають перевагу житлу так званого першого продажу, а не вторинному ринку", - зазначила заступниця міністра економіки Надія Бігун.

Вподобання українців

Згідно з аналітикою DIM.RIA, українці частіше вибирають двокімнатні або однокімнатні квартири. Згідно з річною аналітикою станом на квітень 2024 року, Київ та Київська область є одними з найактуальніших локацій для купівлі нерухомості. Також продовжує зростати кількість пропозицій в Івано-Франківській, Закарпатській, Львівській, Волинській областях. Ці території вважаються більш безпечними. Люди продовжують активно цікавитись житлом на Заході.

Керівник розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький зазначає, що важливим фактором у виборі житла є інфраструктура. Так, покупці все частіше шукають нерухомість за концепцією "15-хвилинного міста".

"Здебільшого це концепція міського планування, за якої більшість потреб - робота, аптека, освіта - знаходяться у пішій доступності. Втім в Україні поступово з’являються житлові комплекси, де вся інфраструктура знаходиться у межах однієї території. Це зручно та доступно", - пояснює він.

Також серед побажань українців на перший план сьогодні виходить підготовленість комунікацій будинку до можливих відключень світла, віддаленість від військових і об’єктів критичної інфраструктури, а також низька поверховість.

За даними "OLX Нерухомість", у 2023 році у категорії продаж квартир на платформі було опубліковано 993 332 оголошень. Найбільше на Київщині (324 237) та Одещині (202 960). Сумарно ці оголошення отримали 8,7 млн відгуків користувачів. Медіанна вартість квартири в Україні становила торік 1,44 млн грн. Найдорожче у Київській та Львівській областях – понад 2,4 млн грн. Найдешевше у прифронтових областях – від 730 до 960 тис. грн.

З січня по квітень 2024 року у категорії продаж квартир було опубліковано 520 210 оголошень, зазначають аналітики OLX. Найбільше - на Київщині (171 487) та Одещині (90 963). Сумарно ці оголошення отримали 2,9 млн відгуків користувачів. При цьому медіанна вартість квартири в Україні зросла до 1,64 млн грн.

Що стосується темпів зростання цін, то, за даними керівника розвитку продуктів DIM.RIA Віталія Поберезького, у квітні 2024 року відносно квітня 2023 року вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку зросла майже у всіх областях.

Найбільший стрибок цін, за словами експерта, зафіксовано в Івано-Франківській області – аж на 51%. Вартість двокімнатних квартир по інших областях також виросла, здебільшого, у межах 20%. Серед трійки лідерів за вартістю житла - Київ, Львівська та Закарпатська області.

Також експерт наводить дані щодо цін на первинному ринку.

"За рік на первинному ринку помітне падіння ціни за квадратні метри зафіксовано лише у Харківській та Запорізькій областях. А найбільше зростання вартості квадратних метрів - у Житомирській області – на 32 відсотки. Наступною є Івано-Франківська область – 28 відсотків", - повідомляє Поберезький.

Ціна квадратних метрів

За даними ЛУН, середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку у Києві наразі складає 65 000 доларів – за нинішнім курсом у 41 грн/дол. це 2,665 млн гривень. Найдешевші квартири можна знайти в Деснянському районі – тут "однушку" можна придбати, в середньому, за 41 900 доларів, у Дніпровському районі – 59 900 доларів, а в Печерському ціна однокімнатної оселі сягає 112 500 доларів.

Середня вартість двокімнатної квартири у столиці складає 83 000 доларів. В Деснянському районі, традиційно, продаються найдешевші квартири за середньою ціною 56 700 доларів, в Оболонському і Дніпровському ціни зрівнялися – 75 000 доларів, а понад 100 тисяч доларів доведеться викласти за "двушки" у Голосіївському, Шевченківському та Печерському районах.

Щодо інших великих обласних центрів, то, наприклад, у Львові середня вартість однокімнатної квартири складає 61 000 доларів, а двокімнатна може обійтися у 90 000 доларів. В Одесі через об’єктивні воєнні чинники нерухомість значно дешевша – 38 700 доларів в середньому коштує однокімнатна квартира, 57 000 доларів – двокімнатна.

В Дніпрі ціна на квартири відчутно нижча, аніж в столиці, Львові та навіть Одесі: за інформацією ЛУН, однокімнатні квартири, у середньому, коштують 34 000 доларів, двокімнатні – 46 000 доларів. У Харкові, що потерпає від щоденних обстрілів, ціни ще менші: однокімнатну квартиру, в середньому, можна купити за 22 000 доларів, а двокімнатну – за 35 000 доларів.

Що буде з цінами далі

Як бачимо, ціни на продаж квартир у більш-менш безпечних регіонах потроху зростають, що й свідчить про поступове відновлення ринку, про яке говорять експерти.

Проте, водночас, прослідкувавши за оголошеннями з продажу квартир на вторинному ринку столиці на різноманітних сайтах, ми помітили, що "розлітаються" здебільшого квартири низького цінового сегменту. Дорожчі квартири із сучасним ремонтом та дорогою технікою через свою високу вартість користуються значно меншим попитом, тому власники змушені продавати їх за цінами, відчутно нижчими за ті, що були до повномасштабного вторгнення. Продавці, які хочуть отримати гроші за своє дороге житло якнайшвидше, занижують ціни, розуміючи, що свої витрати на ремонт їм "відбити" у повній мірі не вдасться. І покупці, розуміючи вигідність таких пропозицій, довго не розмірковують. Тоді як оголошення людей, які досі відчувають фантомні болі за довоєнними цінами, висять дуже довго і попитом не користуються, через що ціни на такі квартири "тануть" на очах.

Наприклад, двокімнатна квартира  у елітному житловому комплексі на Оболоні в Києві ще місяць тому продавалася за 215 тисяч доларів, а тепер, за відсутності покупців, власники знизили її ціну до 160 тис. дол. (близько 6,5 млн грн). І, схоже, це ще не далеко межа.

Прогнозувати, що буде з цінами на вторинному ринку нерухомості надалі, наразі складно, зважаючи на те, що цінова кон’юнктура залежить від багатьох факторів: ситуації на фронті (чим гірше йдуть наші справи, тим ризикованішими видаються українцям інвестиції у житло, і тим нижчими, відповідно, є ціни), інтенсивності обстрілів, стану енергосистеми та економіки.

Втім, у чому експерти сходяться напевно, так це у тому, що ціни на первинну нерухомість зростатимуть – через здорожчання вартості будівельних робіт та матеріалів.

"Ми можемо говорити про очікування збільшення цін на первинну нерухомість, що пов’язано з високою собівартістю будівельних робіт", - прогнозує Віталій Поберезький.

Також, за словами Марка Марченко з Sensar Development, цьому сприятиме дефіцит нового житла через низькі темпи появи нових будівельних проєктів та велику кількість зруйнованих будинків.

Втім, і на первинному ринку, якщо у зв’язку з об’єктивними воєнними та економічними факторами попиту на житло не буде, то і ціни збільшуватимуться не радикально, навіть попри здорожчання вартості будівництва.

Можна зробити висновок, що ринок нерухомості в Україні, навіть попри війну, що триває і поки не наближається до свого завершення, поступово розвивається. Найтяжча ситуація, звісно, у прифронтових регіонах, де ціни на купівлю та продаж житла найнижчі через постійну небезпеку. Але у тилових регіонах ціни поступово зростають, нове житло, хоч і повільно, але будується, а українці досить активно беруть іпотечні кредити на квартири. І це додає крихітку оптимізму у ці важкі часи.

Катерина Жирій

УНІАН в Google News