"єОселя" як тягар. Програма втрачає ефективність, попри переможні заяви уряду

Власна квартира - мрія для багатьох українців. Державна програма "єОселя" обіцяє зробити її реальнішою. Проте чимало українців стикаються з відмовами при отриманні іпотеки, що ставить під сумнів її реальну ефективність.

Державна іпотечна програма "єОселя" діє з 2022 року й дозволяє окремим категоріям громадян брати кредити під нижчі відсотки. Найвигідніші умови діють для вчителів, науковців, медпрацівників та військових. Ці категорії громадян можуть отримати позику терміном до 20 років за ставкою 3%.

Для інших категорій (ветеранів війни та членів їх сімей, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни, родин загиблих захисників, внутрішньо переміщених осіб, громадян без власного житла або з невеликою житловою площею) ставка становить 7%.

При цьому з одинадцятого року дії іпотеки вартість позики зростає: пільгові 3% перетворюються на 6%, а 7% - на 10%.

Програма обмежує не лише відсоткову ставку, а й параметри житла. Для пільгової групи вік будинку має бути не старше за 20 років, для інших - не старше 3 років. Що дає підстави для скептиків заявляти, що мета програми – у підтримці забудовників, які продають житло за неадекватною (в умовах воєнного стану) ціною.

Також існують ліміти по площі. На одну особу дозволяється не більше, ніж 52,5 квадратних метрів квартири плюс 21 квадратний метр на кожного наступного члена сім’ї додатково (чоловік/дружина, діти). Для будинків - не більше 62,5 квадратних метрів на особу.

За даними організації "Укрфінжитло", яка виступає координатором даної державної програми, за три роки "єОселею" встигли скористатись 20 тисяч українських сімей, які придбали житло на загальну суму майже 35 мільярдів гривень. Програма найбільш популярна серед військових та правоохоронців (51%). Далі йде категорія громадян, які взагалі не володіють житлом - 26%, медики - 8%, педагоги - 7%, внутрішньо переміщені особи - 4%, а також ветерани та науковці - по 2%.

Проте не всі люди можуть скористатись іпотекою від "єОселі", навіть якщо підходять за усіма критеріями. Відмовляють навіть військовим.

"Житло хотіла придбати біля Києва, вже обрала квартиру і подала всі документи до "Радабанк", дочекалася засідання комітету і отримала відмову. Як мені пояснили, в банку є відділ ризиків. І в нашому випадку він не пропустив, бо я і чоловік - військові. І по витратах видно, що ми витрачали кошти в одному з міст Донецької області, а це в їхньому розумінні дуже близько до лінії фронту. Тому вони вбачають в цьому дуже великі ризики", - ділиться з УНІАН своїм досвідом військовослужбовиця Валерія.

За її словами, схожа історія трапилась і з офіцеркою з їхньої бригади, яка, будучи внутрішньо переміщеною особою, подала заявку на участь в "єОселі" через "Дію". Вона знайшла квартиру, зібрала великий пакет документів, але банк відмовив, оскільки поручителями були лише чоловік і батьки, які також служать у ЗСУ.

І подібні випадки не поодинокі.

"Кабала" чи інвестиція в майбутнє

Станом на кінець літа, найбільшою популярністю серед українців користувалася "вторинка", за якою було видано близько 11 тисяч кредитів, або 60% від усього сегменту. Найбільше українці шукали однокімнатні квартири у Києві, Львові, Харкові, Полтаві, Ужгороді та Івано-Франківську.

Але як взагалі формується вартість житла за "єОселею"? Та наскільки щомісячні внески за програмою співставні з вартістю оренди?

Згідно з розрахунками "ПриватБанку", якщо людині взяти житло вартістю 2 мільйони гривень в іпотеку терміном на 20 років, авансовий внесок складе 400 тисяч гривень (20% від загальної вартості житла). Крім того, позичальник разом із першим внеском має понести додаткові витрати: за послуги нотаріуса, страхування, оцінку житла тощо. Вони залежать від суми кредиту, але в даному випадку, за підрахунками банку, складуть орієнтовно 41,5 тисячі гривень.

Щомісячні платежі, у свою чергу, становитимуть близько 8,9 тисячі гривень – для пільгових категорій населення (під 3%), та 12,5 тисячі гривень – для решти (під 7%), зазначають на сайті банку. Проте варто враховувати, що після десяти років іпотеки ставки зростуть, що потягне вгору і розмір платежів.

Для порівняння, за даними ЛУН, середня вартість оренди однокімнатної квартири в Києві становить біля 18 тисяч гривень на місяць. Тож щомісячні виплати за іпотекою можуть бути вигіднішими за оренду. Проте це справедливо лише за умови, що у вас є заощадження на сплату першого внеску з додатковими витратами.

Втім, це орієнтовні цифри. До того ж, до вартості житла необхідно додати податки, які, за словами президентки Асоціації фахівців з нерухомості України Олени Гайдамахи, часто лягають на плечі саме покупців.

"Власники не хочуть їх сплачувати, і вони або враховують це в загальну вартість квартири, або відверто говорять про ці податки покупцям, або ж ділять навпіл. А це на рівному місці 12% від загальної суми. З яких 5% це податок на прибуток, 5% - військовий збір, а також держмито та пенсійний по 1%, - каже Гайдамаха. - Тобто, якщо квартира коштує 100 тисяч доларів, то її відразу можна виставляти за 112 тисяч доларів. І це навантаження фактично лягає на плечі покупців".

Водночас, не усе гладко і з самою програмою "єОселя".

Проблеми програми

Олена Гайдамаха зауважує, що останнім часом державна програма фактично загальмувала. Причин тому кілька, але основна з них – обмежена пропозиція житла.

"Раніше можна було купувати житло у великих містах віком до 10 років, а поза межами міста - до 55 років. Це давало можливості купувати на вторинному ринку за цією державною програмою. Та минулого року правила змінили, і тепер дозволено купувати лише новобудови віком до трьох років. ВПО дозволяють брати нерухомість до 20 років, але тільки в прифронтових областях. Фактично держава пропонує людям повертатися туди, звідки вони тікали", - каже вона у коментарі УНІАН.

За її словами, це одне з ключових звужень програми, яке відштовхує значну частину потенційних покупців і змушує багатьох залишатися жити в орендованому житлі.

"Наприклад, у Вінниці, Рівному багато новобудов будується. У Івано-Франківську дуже багато новобудов, але переважна кількість - без оздоблення. Відповідно люди, які переїжджають, не мають грошей, щоб витратити їх на ремонт. Або просто не мають часу, оскільки для того, щоб зробити більш-менш сучасний ремонт на 50 квадратних метрів - це від півроку і більше. А людям треба жити зараз. Тому переважна кількість людей залишається на оренді і буде залишатися", - відмічає Гайдамаха.

Обмежена пропозиція, у свою чергу, штовхає ціни догори навіть на ті варіанти, що залишилися.

"Вибір житла віком до трьох років стає все меншим, а на ті квартири, що є на ринку, ціни просто зашкалюють", - зауважує експертка.

Крім того, фахівці звертають увагу на інші проблеми – серед яких бюрократичні перепони та жорсткі критерії відбору осіб, які "заслуговують" на позику.

Так, експерт ринку нерухомості та експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Юрій Піта зазначає, що іноді гроші за "єОселею" надходять із затримкою до 30 днів. У цей час позичальник уже має схвалене рішення, знайдену квартиру, але банк просто не може провести оплату.

"Продавці не готові чекати місяць. Часто за цей час обраний об’єкт уже продають іншому покупцю", - пояснює Піта.

А такі затримки і невизначеність роблять "єОселю" непривабливою вже й серед продавців. Дехто з них одразу відмовляє потенційним покупцям, які хочуть придбати їхнє житло саме за державною іпотекою. Це ще більше обмежує і без того обмежену пропозицію програми.

Окрім нестабільного фінансування, Піта називає ще одну болючу точку - документи. Банки проводять прискіпливі перевірки й можуть відхилити заявку навіть тоді, коли при звичайній купівлі-продажу угода пройшла б без проблем. Особливо це стосується угод за довіреністю чи документів, оформлених за кордоном.

Розширення "єОселі"

Проте, навіть попри існуючі проблеми, уряд постійно розширює державну програму.

З 10 вересня почав діяти механізм компенсації для внутрішньо переміщених осіб та мешканців прифронтових територій. Він передбачає, що держава зі свого боку компенсуватиме 70% першого внеску за іпотекою, 70% щомісячних платежів протягом першого року кредитування, а також до 40 тисяч гривень - на супутні витрати при оформленні іпотеки.

Крім того, через демографічні проблеми програма розширює можливості для багатодітних сімей. Так, з кожною дитиною ставка за кредитом на житло "єОселі" буде зменшуватись, а від трьох дітей і більше - родини зможуть отримати безкоштовну іпотеку. Однак ставки ще має затвердити уряд.

За словами премʼєр-міністерки України Юлії Свириденко, "єОселя" не лише допомагає сім’ям отримати власну домівку, але й "стимулює українську економіку".

"Кожна гривня, яку держава вклала в програму, повертається у бюджет майже трьома гривнями податків - завдяки розвитку будівництва й виробництву будматеріалів, створенню нових робочих місць", - зазначила очільниця уряду.

Експерти ринку нерухомості також високо оцінюють потенціал програми, попри певні недосконалості. Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький вважає, що в цьому році "єОселя" залишатиметься важливим стимулом для ринку, особливо у великих містах.

"Попит з боку пріоритетних категорій покупців збережеться. Якщо розширюватиметься список забудовників і кількість об’єктів, що відповідають умовам програми, "єОселя" й надалі буде дієвим інструментом, який не лише допомагає українцям придбати житло, а й стабілізує ринок нерухомості", - каже він у коментарі УНІАН.

Водночас експерти наголошують, що для підвищення ефективності програми необхідні зміни. Поточні умови "єОселі" обмежують можливості багатьох українців, які прагнуть скористатися пільговими іпотечними кредитами. Зокрема, потребує перегляду фінансування програми та вікові обмеження на житло, яке можна придбати в межах державної ініціативи.

"Я вважаю, що цю програму необхідно вдосконалювати. Треба все ж таки передивитися, чи буде вистачати грошей, і збільшити вік житла, яке люди можуть купувати. Це моє побажання до держави, яка формує ці програми", - розповідає президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха.

Поради позичальникам

Перед тим, як скористатися державною програмою "єОселя", фахівці радять бути уважними до деталей і не поспішати. Експерт ринку нерухомості та експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта застерігає, що, оформлюючи пільгову іпотеку "єОселя", важливо реально оцінювати свої фінансові можливості.

І ця пересторога небезпідставна, адже саме легковажні кредити стали причиною світової фінансової кризи 2008 року, коли в США луснула "бульбашка" на ринку нерухомості.

"Треба розраховувати власні сили щодо погашення кредиту. Бути впевненими у своїй роботі на найближчі роки, якщо можливо. Бажано, щоб працювали обидва члени сімʼї, і дохід був не впритул до основного кредиту, а з запасом, щоб не потрапити в борги", - пояснює Піта.

Він також радить стежити за ситуацією з фінансуванням, оскільки трапляється, що квартира вже обрана, документи погоджені, але грошей у банку тимчасово немає.

У пресслужбі "OLX Нерухомість", у свою чергу, радять скористатися спеціальними калькуляторами платежів, які є на сайтах банків, що видають кредити.

"Можна скористатись калькуляторами "єОселі", які є на сайтах банків-учасників, і порахувати, на яку суму кредиту ви можете розраховувати, які додаткові платежі будуть", - кажуть УНІАН у пресслужбі організації.

Схожі рекомендації дає і керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький. Та наголошує, що підготовка документів заздалегідь суттєво пришвидшує процес ухвалення рішень.

"Завчасно підготуйте документи: це прискорить процес ухвалення рішення банком. Перевіряйте всю інформацію про об'єкт нерухомості: документи, продавця, чи відповідають фото реальному об'єкту. Оцінюйте свої фінансові можливості: враховуйте не лише щомісячний платіж, а й додаткові витрати: ремонт, комунальні платежі, податки тощо. Подайте заявки до кількох банків, щоб порівняти запропоновані умови та збільшити шанси на схвалення", - радить Поберезький.

Обов'язково необхідно перевіряти документи на право власності, забудовників та інше. Рішенням може бути залучення спеціалістів, які в цьому допоможуть. Але у питанні посередників думки експертів розділилися. Голова правління "Укрфінжитло" Євген Мецгер переконаний, що жодних брокерів під час оформлення житла за "єОселею" не потрібно.

"Не треба жодних брокерів. Не треба з ними спілкуватися, якщо тобі їх допомога не потрібна. У нас цифрова іпотека. Ви натискаєте одну кнопку за дві хвилини і отримуєте відповідь. Далі просто шукаєте квартиру серед тих, які підходять під "єОселю"", - наголошує Мецгер.

Натомість Юрій Піта відмічає, що досвідчений ріелтор може зекономити час і вберегти людину від помилок.

"Рієлтор більш обізнаний у цій програмі, знає ризики та нюанси документів, може підказати, якщо кредит точно не схвалять. Це дозволяє швидше знайти об’єкт і не втрачати час", - каже експерт.

Він додає, що купівля нерухомості завжди вигідніша за оренду, адже іпотека - це інвестиція у власне житло, яке з часом стає вашим активом. Із ним погоджується президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха.

"Я 26 років в сфері нерухомості, і я не пам'ятаю жодної програми, яка б була з таким відсотком. Навіть 7% в гривні - це, повірте, дуже класний відсоток для того, щоб придбати своє житло", - радить Гайдамаха.

Але завжди існує величезний ризик. Якщо в певний момент ця програма припинить своє існування, тоді користувачам "єОселі" треба бути готовими, що їх пільговий відсоток за кредитом перетвориться на комерційний.

"Чомусь ніхто не переймається цим моментом. Що завгодно може трапитись. Держава скаже: "Все, у нас немає грошей, ми не будемо більше підтримувати цю програму". Банк мені на це відповів, що тоді кожна людина, яка отримала кредит, перейде на відсоток споживчого кредиту. На сьогоднішній день кредитна ставка становить 17%. Тобто, якщо припинить своє існування "єОселя", то пільговий кредит перейде в такий відсоток", - попереджає Гайдамаха.

Державна програма "єОселя" схожа на квест із не завжди передбачуваним фіналом. Для значної частини людей ця програма справді стала шансом вирватися з орендованого житла та вигідно придбати нове, навіть в умовах повномасштабної війни, а для когось - завершилася тільки чергою до банку, численними довідками і втраченими угодами. І залишається лише сподіватися, що програма не згорнеться остаточно, а перетвориться на дійсно ефективний механізм, який дозволить людям обирати з широкого кола житла з найменшими витратами, а позичальники не залишаться у розбитого корита.

Дмитро Петровський

УНІАН в Google News