Підпишіться на нас в Google
Покупець може витратити чималі гроші на земельну ділянку, а проблеми з нею виявити вже після оформлення. У коментарі УНІАН адвокат Діна Дрижакова розповіла, як правильно придбати земельну ділянку у власника, які документи треба перевіряти, що робити з ділянкою без документів та куди звертатися, якщо після купівлі виявиться, що у землі є ще один власник.
- Які документи повинен мати власник земельної ділянки
- Як оформити ділянку у власність без документів чи за довіреністю
- Скільки коштує угода купівлі-продажу земельної ділянки
Які документи повинен мати власник земельної ділянки
За словами Дрижакової, для укладення та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки продавцю потрібно підготувати:
- паспорт;
- реєстраційний номер облікової картки платника податків;
- документ, що підтверджує право власності на землю;
- витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку;
- витяг про нормативну грошову оцінку;
- звіт про експертну грошову оцінку;
- довідка про відсутність забудови на ділянці (якщо об’єкт є, на нього потрібен окремий документ).
Якщо продавець перебуває у шлюбі, також потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя.
Від покупця потрібні:
- паспорт;
- реєстраційний номер облікової картки платника податків;
- якщо перебуває у шлюбі - нотаріально засвідчена згода чоловіка або дружини на придбання земельної ділянки.
Також покупець має підтвердити джерело походження коштів на покупку.
Багато питань виникає з тим, який документ підтверджує право власності на землю. Фахівчиня каже, що це залежить від того, коли це право було оформлене:
- після 1 січня 2013 року - запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- до 2013 року - державний акт на право власності на земельну ділянку.
У першому випадку власник може отримати витяг з реєстру у паперовій або електронній формі, у другому - надати нотаріально посвідчений договір, наприклад, купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину або рішення суду про визнання права власності з відміткою про державну реєстрацію.
Важливо врахувати, що навіть якщо у власника є державний акт на земельну ділянку, виданий до 2013 року, перед продажем інформацію про ділянку та право власності на неї потрібно внести до Державного земельного кадастру з присвоєнням кадастрового номера, а право власності має бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Як оформити ділянку у власність без документів чи за довіреністю
Іноді люди продають ділянки за довіреністю через представника, але Дрижакова нагадує, що, незважаючи на зручність такого варіанту, є ризики - наприклад, довіреність може виявитися підробленою або представник може неналежно поставитися до перевірки документів та інших важливих деталей.
Якщо документів на земельну ділянку взагалі немає, оформити право власності також можливо, але порядок залежатиме від конкретних обставин.
"Якщо, наприклад, земля перебуває у фактичному користуванні, то це може бути звернення до місцевої селищної ради із заявою про надання дозволу на розробку документації землеустрою. Також має бути замовлення проєкту землеустрою у сертифікованого інженера-землевпорядника. Це, можна сказати, така безоплатна приватизація. Після цього ділянку потрібно зареєструвати в Державному земельному кадастрі та отримати кадастровий номер. Далі місцева рада затверджує документацію та ухвалює рішення про передачу земельної ділянки у власність. Й тоді право власності реєструють у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно", - зазначила Дрижакова.
Водночас варто враховувати, що на період дії воєнного стану безоплатна приватизація земельних ділянок для більшості потреб призупинена. Виняток стосується випадків, коли на земельній ділянці розташований житловий будинок або інша нерухомість, що вже перебуває у власності людини.
Окремий випадок - коли документи на землю були втрачені. У такій ситуації потрібно звернутися до відповідного архіву, органу місцевого самоврядування або Держгеокадастру, щоб отримати копії чи дублікати документів, на підставі яких було оформлено право власності.
Також фахівчиня пояснила, що у деяких випадках купівля землі в Україні призводить до несподіваних "знахідок" - виявлення подвійної реєстрації на ділянку. Це, за словами юриста, можливо, коли:
- право на землю було оформлене ще до 2013 року на папері, а згодом цю ж ділянку зареєстрували за іншою людиною вже в електронному вигляді;
- трапилася технічна помилка під час накладення координат земельних ділянок, помилки в документах тощо.
Але основним варіантом, каже експерт, є шахрайська схема - одночасне оформлення прав за різними документами або підробленими рішеннями місцевих рад. Тому перед купівлею потрібно не шкодувати грошей і робити повний юридичний аудит ділянки, витяг із державного земельного кадастру, реєстру речових прав, перевірку координат інженером-землевпорядником на місцевості. Перевірка в єдиному реєстрі судових рішень за кадастровим номером чи власником.
Якщо ж подвійна реєстрація вже виявлена, питання про те, хто має законне право на землю, може вирішуватися в судовому порядку:
"Залежно від обставин можна вимагати й скасування угоди".
Також власник може звернутися зі скаргою до Міністерства юстиції або його територіального органу, де такі звернення розглядають комісії з питань державної реєстрації.
Скільки коштує угода купівлі-продажу земельної ділянки
За словами правознавиці, вартість реєстрації складається з декількох частин:
- послуги нотаріуса - близько 12 тисяч гривень;
- експертна грошова оцінка земельної ділянки: від 1 до 2,5 тисяч гривень;
- витяги з реєстрів - до 2 тисяч гривень;
- державне мито для фізичних осіб - 1% від вартості.
Крім того, треба буде сплатити податок на доходи фізичних осіб:
- перший продаж землі за рік, то ділянка, яка знаходиться у власності понад три роки або отримана у спадщину і її площа не перевищує норми безоплатної приватизації - 0%;
- інші випадки - 5%;
- третій та наступні продажі протягом року - 18%.
Також додається військовий збір, його розмір залежить від того, чи виникає обов’язок зі сплати ПДФО:
- ПДФО 0% - військовий збір не сплачується;
- ставка ПДФО 5% чи 18% - військовий збір 5%.
Якщо додається оформлення довіреності - ще + 1-1,2 тисячі гривень. "Точну суму витрат і податків можна порахувати лише на прикладі конкретної земельної ділянки, знаючи її вартості, строк перебування у власності тощо", - пояснила експерт.
Працює адвокатом з 2017 року, власниця і керівниця юридичної компанії PRIME LEADER GROUP, якій вже 15 років. Основний напрямок роботи - допомога у кримінальних справах: шахрайство, втручання в комп'ютерні мережі, екстрадиція, а також інтелектуальна власність, зняття арешту з криптогаманців.
