Підпишіться на нас в Google
Повномасштабна війна суттєво змінила житлові пріоритети українців. Чимало людей розглядають можливість переїзду з великих міст до приватних будинків у передмісті або сільській місцевості, а відтак дедалі більше цікавляться купівлею земельних ділянок під забудову. Кандидат юридичних наук, адвокат, керуючий партнер Юридичної компанії "Де-Юре" Григорій Тріпульський розповів УНІАН, скільки зараз коштує земля для будівництва житла, як її правильно вибирати та яких "підводних каменів" варто побоюватися.
Скільки зараз коштує земельна ділянка під забудову і від чого найбільше залежить ціна?
По-перше, вартість залежить від місця, тобто від того, де саме вона знаходиться – у місті чи за містом. По-друге, на ціну землі впливає те, що на ній можна будувати. Якщо раніше правила були досить-таки умовними, то чим міцнішає наша держава, тим правила стають суворішими. Якщо раніше можна було купити земельну ділянку та будувати на ній все, що людина хоче, то зараз дуже важливо дотримуватися правил забудови.
Середньої вартості на землю під забудову немає. Наприклад, в Одеській області у селищі за містом, де можна побудуватися, земельна ділянка може коштувати 1 тисячу доларів за сотку. А якщо земельна ділянка знаходиться у центрі міста, у хорошому районі, то її вартість може становити і 100 тисяч доларів за сотку навіть зараз.
Ділянка у Конча-Заспі в Києві може коштувати 30-50 тисяч доларів за сотку. А, наприклад, десь в іншому напрямку від столиці – 2-5 тисяч доларів за сотку.
Що потрібно перевірити перед купівлею землі? Які "підводні камені" люди найчастіше пропускають?
У першу чергу, потрібно перевірити історію ділянки: які були попередні власники, як її приватизували, чи не тривають щодо неї судові процеси. Це дуже важливо перевірити, оскільки, якщо цього не зробити, то згодом може виникнути багато проблем.
Наступне питання – потрібно зрозуміти, що саме на ділянці можна побудувати. Наприклад, людина може хотіти побудувати великий будинок, а земля знаходиться у заповідній частині якоїсь території, і там не можна нічого будувати.
Може бути й інша проблема – до земельної ділянки складно підвести якісь комунікації. Іноді технічні умови для підведення світла можуть коштувати дорожче, ніж сама земельна ділянка. Тому вкрай важливо перевірити, які комунікації є поруч, та чи можна їх підвести до ділянки.
Коли продавці хочуть отримати за землю найвищу ціну та ділянка справді хороша, то перед продажем оформлюють, зокрема, технічні умови на підключення до електромереж та водопостачання.
На мою думку, люди найбільше економлять на юристах і не дивляться на історію ділянки. Найбільші проблеми виникають, якщо після придбання ділянки виявляється, що вона була приватизована з порушеннями, і прокуратура вже подала позов щодо цього. Це найсерйозніша помилка. У такому разі покупець може втратити і куплену землю, і витрачені на неї кошти. І в Україні дуже багато таких випадків, навіть із великими забудовниками.
Чи реально сьогодні отримати землю під забудову безкоштовно, і що змінила війна? Які шанси, які черги, які нюанси тут?
У нас є закон про приватизацію, згідно з яким особа за певних умов має право безоплатно отримати до 10 соток землі для будівництва приватного будинку. Я знаю, що у деяких регіонах землю людям виділяють. Все залежить від того, чи є вільні ділянки, чи є можливість їх виділити. У деяких місцевостях отримати землю під забудову безоплатно неможливо, наприклад, в Одесі. А в деяких регіонах у глибинці ділянки виділяли, зокрема, вразливим верствам населення.
Що вигідніше - будувати з нуля чи реконструювати
Член Національної Спілки Архітекторів України, архітектор Валентин Погорілий у коментарі УНІАН розповів, що обов’язково враховувати при виборі земельної ділянки, вказав терміни, за які можна звести будинок, а також пояснив – що краще: побудувати споруду з нуля чи реконструювати старий об’єкт.
Скільки часу в реальності займає будівництво приватного будинку? До чого треба бути готовим? Скільки треба грошей щонайменше на будівництво?
При сучасних методах будівництва навіть некаркасні будівлі можна будувати досить швидко. Якщо людина запланує будівництво, матиме всю суму, необхідну на зведення споруди, то у найшвидшому темпі робіт її можна звести за два місяці, а у нормальному – за три. Упродовж таких термінів можна збудувати цегляний будинок. Це реально, якщо мінімізувати мокрі процеси та використовувати спеціальне обладнання для сушки приміщень.
Основна проблема у будівництві полягає у логістиці матеріалів. Як правило, терміни будівництва прив’язані до матеріалів. Необхідні матеріали можна звозити і пів року. А якщо людина має проєкт будинку та привезла всі необхідні матеріали, то за три місяці можна зробити будинок навіть з фасадом.
Щоб збудувати будинок на 100 квадратних метрів, потрібно щонайменше 50 тисяч доларів.
Що зараз найчастіше будують українці? Які тренди?
Зараз тренд – це таунхауси. Таунхаус може коштувати як квартира, а інколи і дешевше. Власники таунхаусів мають невелику земельну ділянку, де можуть, наприклад, зробити свердловину та забезпечити себе водою, посадити зелень, поставити теплицю та цілий рік вирощувати огірки чи помідори. Крім того, у власників таунхаусів є своє паркомісце.
Мінусом таунхаусів є те, що вони, як правило, знаходяться за межами міста. Або в межах міст, але на околицях, бо земля дорога, а таунхаус вважається житлом із економ-сегменту.
Які витрати люди найчастіше недооцінюють при будівництві будинку?
Найчастіше люди недооцінюють місце розташування ділянки та вартість підведення комунікацій. Купують дешеву землю там, де немає інфраструктури, магазинів, шкіл, сподіваючись, що проблема з часом вирішиться сама собою, але цього не стається. Люди відразу дивляться на те, що на об’єкт нерухомості дуже хороша ціна, а туди погано їздити машиною, школа далеко знаходиться, а також немає торгових центрів, і дитину нікуди возити на додаткові заняття.
І у такому разі виходить, що ціна нібито хороша, ділянку купили, а про ті всі нюанси не подумали.
Чи є сенс купувати "дешеву землю", якщо там немає газу, води або нормального заїзду?
Немає сенсу. Є сенс купувати максимально зруйнований будинок, але з підведеними комунікаціями. Це майже секрет ріелторів. Є будинки, які колись під’єднали до електро- та газопостачання, зробили біля них свердловину та обгородили парканом. Люди приїздять та бачать, що на ділянці фактично нічого немає, можливо, стоїть якась дачка, яка падає. Але, якщо порахувати всі ті витрати, які потрібні на те, щоб підвести електрику та інші комунікації, то це може бути і 10 тисяч доларів, і більше. А є ділянки, які загалом коштують 10 тисяч доларів, а підведення комунікацій може коштувати так само.
Що сьогодні вигідніше в Україні - купити стару хату і оновити її чи будувати будинок з нуля?
Реконструкція завжди коштує дорожче, ніж нове будівництво. Як правило, краще будувати новий будинок, бо людина збудувала споруду, і її ресурс починається з дня введення в експлуатацію, бо нею не користувалися. А якщо зробити реконструкцію та залишити старий фундамент, то його певний ресурс вже використано. Тому краще будувати новий будинок.
Григорій – адвокат року в номінації «Нерухомість і будівництво» (2018, 2019, 2023 рр.) за версією Асоціації Адвокатів України. Досвід роботи у сфері юриспруденції – 27 років.
З 2011 року захищає інтереси клієнтів в судових спорах, а також вирішує конфлікти в досудовому порядку. Експерт у сфері земельного права, консультує і супроводжує приватних і корпоративних клієнтів в питаннях будівництва, нерухомості і землевідведення.
Входить в ТОП напрямку «Будівництво і нерухомість», в ТОП-100 найкращих юристів України у рейтингу «Вибір клієнта. ТОП-100 юристів України за 2026 рік» від «Юридичної газети». Григорій – учасник профільних і галузевих конференцій, форумів та семінарів; автор статей і публікацій в національних виданнях; гість спеціальних теле- та радіо-ефірах.
Закінчив Полтавський Національний Технічний Університет ім. Юрія Кондратюка та отримав диплом спеціаліста. У 2008 році заснував власну архітектурну майстерню орієнтовану на розробку промислових та виробничих об’єктів, а також об’єктів цивільного призначення. У своїй роботі поєднує функціональність, мінімалізм, раціональність та ефективність.
Серед реалізованих об’єктів: виробничого призначення – зерносховища, елеватори, автозаправні станції, складські комплекси, підприємства з виробництва бетону, а також цивільного призначення – торгівельні центри, магазини, кафе, стоматологічні клініки, споруди цивільного захисту.
