Підпишіться на нас в Google
При оренді житла українцям слід бути обачними, аби не нарватися на шахраїв. Варто заздалегідь знати, які документи слід перевірити та на які нюанси звернути увагу, щоб убезпечити себе від зловмисників.
Адвокат, керівник практики нерухомості та будівництва Юридичної компанії "Де-юре" Іван Топор розповів УНІАН, що зайти квартиру, оглянути її та отримати ключі - ще не означає убезпечити себе від шахрайства.
"Людина, яка показує житло, може сама орендувати його на кілька днів, а потім представитися власником і запропонувати іншим довгострокову оренду. Тому перед передачею грошей потрібно з’ясувати головне: кому належить квартира та на якій підставі конкретна особа пропонує її здати", – каже адвокат.
Насамперед фахівець рекомендує попросити документи, що підтверджують право власності: наприклад, договір купівлі-продажу чи дарування, витяг про реєстрацію прав власності. Не зайвим буде отримати технічний паспорт, хоча він не є правовстановлюючим документом.
Відомості з документів потрібно зіставити з актуальною інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. На даний час доступ до такого реєстру мають нотаріуси, державні реєстратори, іноді адвокати, якщо спеціально оформили відповідний доступ. Також потрібно оглянути документ, що посвідчує особу власника, і зіставити його дані з документами на житло.
Право власності і суборенда
Якщо право власності оформлювали давно і відомостей у поточному реєстрі немає, це не означає, що документи недійсні. Проте, щоб убезпечити себе, варто попросити власника зареєструвати право в реєстрі до укладення договору.
"Окремо потрібно звернути увагу на співвласників. Якщо людині належить лише частка квартири, не варто покладатися на її усне запевнення, що "інші не заперечують". Для оренди всієї квартири найбезпечніше, щоб договір підписали всі співвласники. Це зменшує ризик появи іншого власника, який не погоджував заселення", - попереджає Топор.
Особливо уважно слід діяти, якщо квартиру здає її орендар. Піднайм (суборенда), сам по собі є законним, але потребує згоди наймодавця (власника). Строк суборенди не може перевищувати строк основної оренди. Якщо основний договір припиняється достроково, одночасно припиняється й суборенда. Цей ризик також слід мати на увазі.
Тому, за словами адвоката, потенційному суборендарю потрібно побачити основний договір оренди з усіма додатковими угодами, перевірити його строк та умови дострокового припинення. Згоду на суборенду від власника рекомендую отримувати письмово, а разом з нею - посвідчену власником копію договору оренди.
Повноваження представника та письмовий договір
Інша поширена ситуація - власник перебуває за кордоном, а квартиру здає родич, знайомий або рієлтор. Як наголошує Топор, родинні зв’язки чи наявність ключів не підтверджують повноважень діяти від імені власника.
"Потрібно перевірити документальну підставу представництва, передусім довіреність, та її зміст: чи дозволено підписувати договір, передавати квартиру за актом, отримувати гроші, тощо. Довіреність від фізичної особи має бути нотаріально посвідчена, а перед підписанням договору слід звернутися до нотаріуса для перевірки її чинності", - сказав адвокат.
Якщо довіреність оформлена за кордоном, порядок її використання в Україні також варто попередньо перевірити з нотаріусом.
Для звичайного найму житла загалом достатньо письмової форми, проте сторони можуть погодити нотаріальне посвідчення. З однієї сторони нотаріальне посвідчення надає додаткові гарантії для орендаря, проте воно потребує додаткових витрат, які не завжди виправдані.
Передачу квартири слід оформити актом приймання-передачі. У ньому бажано зафіксувати стан ремонту, меблів і техніки, наявні пошкодження, показники лічильників та кількість переданих ключів. Фото варто узгодити як додаток до акта. Після завершення оренди також рекомендую підписати акт повернення: це допоможе уникнути необґрунтованих претензій щодо пошкодження майна або зникнення речей.
Безпечна оплата та аванс
Щодо оплати, то, як зазначив Топор, її найбезпечніше здійснювати на банківський рахунок орендодавця, зазначений у договорі. Переказ на картку стороннього "друга", "родича" чи посередника без документально підтверджених підстав створює зайвий ризик.
"У призначенні платежу рекомендую зазначати номер і дату договору, адресу квартири та період оренди за який проводиться оплата. Якщо вимушені розраховуватись готівкою, то обов’язково отримуйте письмову розписку про отримання коштів від власника з деталізацією призначення платежу, його суми та даних платника", - сказав адвокат.
Він не радить перераховувати аванс лише за фотографіями квартири та обіцянкою її "забронювати". Спочатку житло має оглянути майбутній орендар або його довірений представник, після чого потрібно перевірити документи й повноваження людини, яка отримує кошти.
Якщо бронювання необхідне, слід оформлювати його письмовою угодою з точною адресою, сумою, строком укладення основного договору та умовами повернення платежу. За словами фахівця, трапляються непоодинокі випадки, коли псевдовласники розміщували фото чужих квартир та отримували платежі за начебто бронювання квартири, перед тим як орендарі зможуть приїхати для її перевірки.
"Перед передачею грошей переконайтеся, що особа має право здавати квартиру, а умови проживання та розрахунків зафіксовані письмово. Якщо документи не надають або кваплять з оплатою, краще відкласти угоду. Перевірка до заселення допоможе зменшити ризик втрати коштів і необхідності терміново шукати інше житло", - резюмував Топор.
Іван Топор, керівник практики нерухомості та будівництва, адвокат, кандидат юридичних наук.
Освіта: 2003-2008 – Одеська національна юридична академія, кваліфікація - магістр права, диплом з відзнакою. У 2014 році на підставі рішення Атестаційної колегії присуджено науковий ступінь кандидата юридичних наук.
З 2008 по 2013 рік працював помічником судді Одеського окружного адміністративного суду, а в період з 2013 по 2015 рік юристом у ТОВ «Веста».
З 2015 року по теперішній час – ТОВ “ЮКК “ДЕ-ЮРЕ”. Починав на посаді юриста, далі старшого юриста та на даний час є керівником практики нерухомості та будівництва.
Оренда в Україні – останні новини
За даними DIM.RIA, найдешевше орендувати однокімнатну квартиру можна на Херсонщині – у середньому за 3,8 тис. грн на місяць, тоді як у Києві ціна сягає 31,5 тис. грн. На Закарпатті у серпні вартість оренди залишилася на рівні попереднього місяця – 22,5 тис. грн.
Раніше повідомлялося, що вартість оренди житла у містах, які першокурсники обирають для навчання, суттєво зросла порівняно з попереднім роком. За даними дослідження OLX, найвищі ціни на оренду фіксувалися у великих економічних центрах країни.
