Центральний діловий район (ЦДР) відіграє важливу роль для бізнес-діяльності та економічного розвитку міста. Наявність зручної транспортної інфраструктури, а також забезпечення розважальної, торгової та інших функцій дозволяє їм стати епіцентром життя для всіх городян.
Раніше діловим центром виступали звичні ринки, навколо яких формувалися міста. Сьогодні їх вважають попередниками класичних ЦДР. Найчастіше бізнес-активність акумулюється в історичній частині, як у Києві. Інші поширені моделі - коли діловий район знаходиться за межами урбанізованого центру (Бухарест) або ж їх кілька (Сінгапур та Нью-Йорк).
До слова, часто в містах США квартали хмарочосів спочатку зводили в історичному центрі. Однією з передумов стало отримання максимальної рентабельності об'єкта, чому сприяв активний розвиток будівельних технологій.
Урбанізація призводить до активного розростання міст
А ось в містах з малоповерховою забудовою в історичному центрі ділові райони можуть виносити за його межі. Наприклад, ЦДР Парижа переходить в найближче передмістя, де розмістився один з наймасштабніших бізнес-кварталів Європи — Дефанс. Тут в багатофункціональних будівлях зосередилися офіси понад 3500 компаній. Попри великий потік людей, налагоджена транспортна інфраструктура до пандемії забезпечувала щоденне пересування понад 170 тисяч осіб.
Урбанізація призводить до активного розростання міст. З часом площа ділових кварталів збільшується - офісними об'єктами забудовуються локації, що межують з центральною частиною. Далі, у міру того, як вільні території в центрі закінчуються, під забудову використовують віддалені точки — занедбані промислові зони. Так, у Лондоні, на старій портовій території площею 420 гектарів, звели другий фінансовий центр. Місце розташування, наповнення об'єктами для бізнесу та відпочинку, транспортна інфраструктура Канері-Уорф відповідають параметрам ділового центру. Сьогодні він конкурує з головним районом міста - лондонським Сіті.
Також бізнес-квартали зводять на околицях міста, де є велика площа під забудову і розширене транспортне сполучення. Вони включають в себе комплекс об'єктів, які, крім офісної, поєднують функції складської та промислової нерухомості.
Таким чином, в місті створюється кілька "центрів тяжіння". Це робить навантаження на дороги більш рівномірною, покращує локальну інфраструктуру і створює робочі місця.
Періодично про децентралізацію говорять, як про можливість знизити маятникову міграцію і збалансувати місто
У Києві межі ЦДР були позначені ще в середині 2000-х. Тоді умовно виділили й кілька субринків, найпомітніший з яких - Поділ. Але за останні п'ятнадцять років межі ділового центру встигли значно застаріти: його площа зросла через активний розвиток прилеглих вулиць. Сьогодні ЦДР і прилеглі території характеризуються високою концентрацією комерційних об'єктів і, як наслідок, проблемою заторів.
Періодично про децентралізацію говорять, як про можливість знизити маятникову міграцію і збалансувати місто. Зокрема, в проекті Генплану столиці пропонується створити ділові центри на Лівобережжі, де зараз переважають спальні райони, і житлово-громадський центр в промзоні Теличка. Але при цьому потрібно враховувати, що рентабельність офісних центрів на Лівому березі Києва найближчим часом буде нижче, ніж у центральній частині міста.
Зазначу, що, свого часу, в Києві вже планували будувати діловий центр на Рибальському острові. Проект Kyiv City не реалізували у зв'язку з економічною кризою. Також істотно ускладнив роботу над ним перенесення з території існуючих бізнесів та інших структур.
Крім Рибальського, розглядалися Інші локації, наприклад, Позняки. Однак зі зменшенням попиту на офіси у 2014-му, проект відклали. Сьогодні за цими локаціями закріпився формат житлової забудови.
Сьогодні через пандемію COVID-19 у світі відзначається тренд до децентралізації офісної нерухомості
Розвиток повноцінного ділового центру на Теличці - проект тривалістю від 20 років, успіх якого, по більшій мірі, залежить від політичної складової. Для його реалізації важливо вирішити всі питання, починаючи з переселення бізнесу, що працює на території промзони, залучення інвестицій, і закінчуючи розвитком системи громадського транспорту. У здійсненні схожого проекту зі створення фінансового центру в Лондоні, про який згадується вище, велику роль зіграло партнерство влади та інвесторів.
Сьогодні через пандемію COVID-19 у світі відзначається тренд до децентралізації офісної нерухомості. Йдеться про великі ділові квартали в передмістях — бізнес-парках. За оцінкою експертів, вони можуть стати затребуваними, зокрема, в США через необхідність соціального дистанціювання. В Україні класичних бізнес-парків з розміщенням на периферії поки немає.
Також у світі відзначається тенденція розвитку коворкінгів з розташуванням ближче до житлових районів. Люди все менше хочуть витрачати час на дорогу. Так, за інформацією Statista, 73% учасників глобального опитування, проведеного в січні цього року, виступають за гібридний формат роботи після пандемії.
Такі настрої відзначають і в Україні. На вітчизняному ринку зустрічаються проекти, в яких розвиток коворкінгів заплановано в рамках житлових комплексів.
Децентралізація-тренд, який поряд з орієнтованими на людину діловими районами, став актуальним під час пандемії
За офісом все більше закріплюється роль місця для соціальної взаємодії та об'єднання. Перетворюються і самі ЦДР. Зокрема, в США і Європі відзначається трансформація класичних ЦДР в людиноцентричне середовище з 15-20-хвилинним доступом до основних об'єктів, зелених зон і публічних просторів.
До слова, ще у 2013 році в Штатах відзначали розвиток багатофункціональних ЦДР. В рамках цього кілька десятків офісних будівель перебудовували в нові комплекси, переплітаючи комерційну і житлову функції.
Децентралізація-тренд, який поряд з орієнтованими на людину діловими районами, став актуальним під час пандемії. Його реалізація стає все більш імовірною, зокрема, зі зростанням популярності принципів збалансованого життя. Міста постійно трансформуються, починаючи з центру і закінчуючи освоєнням більш віддалених зон. А ділові квартали за межею ЦДР зі зручною транспортною інфраструктурою можуть дати новий виток для формування комфортних міст, у тому числі й українських.
Назар Бенч, власник інвестиційно-будівельної компанії "Фенікс Груп"
