Підпишіться на нас в Google
Прибудинкова територія часто стає причиною сварок між сусідами, зокрема через паркування біля будинку. Дехто вважає місце під своїми вікнами "своїм", однак право користування двором визначається не поверхом чи розташуванням квартири. Хто насправді може паркуватися біля багатоповерхівки, кому належить прибудинкова територія та хто має право нею розпоряджатися, розповіла УНІАН юристка АО "Віннер Партнерс" Анастасія Руденко.
Кому належить двір багатоповерхового будинку і хто головний - мешканці, ОСББ, управитель чи місто? Хто що вправі вирішувати?
Універсальної відповіді на те, кому належить двір будинку, немає. Все залежить від того, чи сформована земельна ділянка під будинком, і на якому праві та кому вона належить.
За загальним правилом, власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками багатоквартирного будинку. До спільного майна належать, зокрема, споруди на прибудинкових територіях та права на земельну ділянку, на якій розташований будинок, і його прибудинкова територія.
Якщо земельна ділянка перебуває у спільній сумісній власності співвласників, то саме співвласники визначають порядок її використання. Це передбачено статтею 42 Земельного кодексу.
ОСББ не є власником квартир чи двору замість мешканців. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – це юридична особа, створена власниками для управління спільним майном. Управитель теж не стає власником будинку чи землі. Він діє у межах повноважень, наданих співвласниками, та тих, які вказані у договорі.
Місто може залишатися власником комунальної земельної ділянки, якщо її не передано співвласникам у власність або користування. Якщо земельна ділянка належить місту, то тоді питання щодо її використання вирішує місцева влада.
Тому правильніше говорити, що головні у використанні спільного майна – співвласники, а ОСББ або управитель лише здійснюють управління ним у межах своїх повноважень.
Чи може місто або управитель робити щось у дворі без згоди мешканців - забудова, платне паркування, кіоск, прибрати дитячий майданчик? І чи можуть мешканці цьому завадити?
Якщо йдеться саме про земельну ділянку як спільне майно співвласників будинку, то управитель не може ним розпоряджатися. Наприклад, він не може на власний розсуд віддати частину двору під кіоск, встановити платне паркування, знести дитячий майданчик, передати частину території третій особі, організувати забудову.
Питання використання земельної ділянки багатоквартирного будинку вирішують співвласники.
З міською владою ситуація складніша: якщо конкретна земельна ділянка залишається комунальною і не передана співвласникам, орган місцевого самоврядування має повноваження щодо неї, як власник, але при цьому має дотримуватися, зокрема, містобудівного та земельного законодавства.
Якщо мешканці будинку використовують землю, як двір, це ще автоматично не означає, що вся прибудинкова територія є їхньою співвласністю. Тому перше, що потрібно перевірити у разі виникнення конфліктної ситуації – кадастрові межі земельної ділянки та її правовий статус.
Якщо місцева влада планує забудову саме на земельній ділянці, яка перебуває у співвласності мешканців будинку, то мешканці можуть оскаржувати відповідне рішення у суді та вимагати припинення порушення своїх прав.
Паркування - хто має право ставити авто, чи можна закріпити місце за собою, поставити стовпчик? Що робити, якщо сусід зайняв місце чи перекрив проїзд?
Сам факт проживання у будинку не створює права власності на конкретне паркомісце. У нових житлових комплексах є можливість викупити конкретне паркомісце або орендувати його. Якщо власник конкретної квартири викупив чи орендував місце для паркування, тоді так – на те місце ніхто інший не матиме права ставити свій транспортний засіб.
Але, якщо ми говоримо про псевдоправило "я живу на першому поверсі, тому місце біля під’їзду моє", то воно не працює. Якщо паркувальний майданчик знаходиться на спільній території, порядок його використання може встановлюватися рішенням співвласників.
Земельний кодекс прямо передбачає, що порядок використання земельної ділянки багатоквартирного будинку визначають співвласники.
Поставити самостійно стовпчик, блокіратор, ланцюжок чи ще якийсь предмет і таким чином "забронювати" місце за собою не можна, якщо для цього немає належної правової підстави та рішення уповноважених співвласників.
Якщо ж сусід зайняв ваше звичне місце для паркування – це не порушення ваших майнових прав, якщо воно юридично за вами не закріплене.
А от якщо автомобілем перекривають проїзд, виїзд, прохід, доступ спецтехніки або паркуються з порушенням ПДР – це вже інша ситуація. У такому разі питання розв’язується не через право сусіда на місце, а через правила паркування та безпеку руху, тобто у разі порушення можна звертатися, зокрема, до поліції.
Що мешканець може зробити у дворі сам - лавка, квітник, дерево, зарядка для електромобіля, гараж - а що лише за спільним рішенням? І що загрожує за самоуправство?
Навіть дрібні дії, наприклад, висадку кількох рослин на клумбі, варто погоджувати з керівником ОСББ чи управителем, які відповідають за ці роботи. Ставити власну лавку також не варто без погодження, якщо вона стоїть на спільній території. Якщо ви хочете посадити дерево – то також потрібне рішення співвласників або погодження управителя чи ОСББ, особливо, якщо через нього зміниться благоустрій. Встановити паркан навколо клумби самовільно також не можна.
Щоб провести кабель і встановити зарядку для електромобіля, потрібно розв’язувати питання спільного майна та електромереж. Також не можна будувати гараж на спільній території.
Загалом мешканець може робити на території ті дії, які ніяким чином не вплинуть на спільне майно та благоустрій території. Наприклад, особа може поприбирати сміття.
Важливо розуміти, що квартира є приватною власністю, але земля біля неї не стає автоматично власністю власника квартири. Деякі люди думають, що якщо земля знаходиться у них під вікном, то там вони можуть робити що хочуть. Але насправді юридично вони на неї не мають права.
У разі самовільного встановлення конструкцій, захоплення земельної ділянки або проведення робіт без необхідних дозволів можливі наслідки: особу можуть зобовʼязати демонтувати незаконну конструкцію, відшкодувати завдану шкоду, відновити територію до первинного стану. Може бути адміністративна відповідальність.
Зокрема, за самовільне встановлення паркану на спільній або чужій території передбачено штраф - це порушення правил благоустрою, і покарання за це передбачено у статті 152 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Штраф за це правопорушення становить від 340 до 1360 гривень.
Мешканці перших поверхів часто вважають землю під вікнами "своєю" - квітники, лавки, паркани. Чи справді в них більше прав? Як насправді ділиться прибудинкова територія - чи весь двір спільний і неподільний для всіх, від першого до останнього поверху?
Це міф, що власники квартири на першому поверсі мають більше прав. Власник квартири, яка знаходиться на першому поверсі, не отримує автоматично право власності чи виключного користування землею під своїми вікнами. Всі власники квартир мають рівноцінні права.
Немає такого, що власник квартири на першому поверсі є власником і ділянки, яка знаходиться під його вікнами. Землі під вікнами – спільна власність усіх співвласників будинку, це прибудинкова територія. Вона необхідна для обслуговування будинку та задоволення потреб власників квартир і нежитлових приміщень.
Якщо земельна ділянка є спільною для будинку, то права співвласника на неї мають як власники квартир на першому поверсі, так і ті особи, які є власниками житла на п’ятому чи 15 поверсі. Різниця є лише у розмірі частки співвласності у спільному майні, яка загалом визначається пропорційно площі квартири чи нежитлового приміщення.
Отже, клумба під вікном не стає власністю особи, яка має у власності квартиру на першому поверсі лише тому, що вона за нею доглядає. Це не особиста територія. Якщо це спільна прибудинкова територія, то нею мають право розпоряджатися всі співвласники будинку, а ОСББ та управитель реалізують відповідні рішення співвласників у межах своїх повноважень. Варто зазначити, що статус землі кожного конкретного двору потрібно окремо перевіряти.
Закінчила Київський столичний університет імені Бориса Грінченка за спеціальностями: Право та практична психологія. Отримала два дипломи бакалавра.
Закінчила Національний юридичний університет імені Ярослава Мудрого за спеціальністю Приватне право та підприємництво. Диплом магістра.
Працювала в органах місцевого самоврядування, добре орієнтується у сфері публічного права, адміністративних процедур та захисту прав громадян.
