Після завершення війни Україна може зіткнутися з масштабним дефіцитом житла. Попит, який роками відкладався через небезпеку та міграцію, повернеться на ринок одночасно - але нові проєкти фізично не встигнуть його задовольнити. Про це на Ліга.Бізнес заявив СЕО інвестиційної групи "Молодість" Антон Мирончук.
Накопичений попит і повільне будівництво
За словами Мирончука, український ринок житла входить у фазу відкладеного вибуху попиту. У 2025 році, попри часткове відновлення будівельної активності, реальний попит на первинне житло залишався на 50–60% нижчим за потенційний.
"Люди роками відкладали рішення купити квартиру - через війну, нестабільні доходи, інфляцію та невизначеність. Але цей попит нікуди не зник. Він просто чекає моменту, коли з’явиться відчуття безпеки", - пояснює експерт.
Проблема в тому, що навіть за оптимістичного сценарію нові житлові проєкти з’являться не раніше ніж за 2–3 роки. Повний цикл девелопменту - від купівлі землі до введення в експлуатацію - занадто довгий, аби швидко реагувати на різке зростання попиту.
Київ: коли 20 квадратів - це вже розкіш
Столиця, на думку Антона Мирончука, є показовим прикладом структурного дефіциту. На одного мешканця Києва припадає лише близько 20,3 кв. м житлової площі - майже вдвічі менше, ніж у країнах ЄС, і втричі менше, ніж у США.
"Це не просто статистика. Це означає тісні квартири, неможливість працювати з дому, конфлікти поколінь, перенаселеність і хронічний дискомфорт", - наголошує він.
Середня ціна квадратного метра на первинному ринку Києва у 2025 році перевищила $2 000. Водночас доступне житло економкласу становить лише невелику частку від загальної пропозиції. Молоді сім’ї та люди без значних заощаджень дедалі частіше змушені обирати між орендою і тривалим відкладенням купівлі.
Навіть гроші не гарантують рішення
Експерт звертає увагу: проблема не лише у вартості квартир, а й у нестачі фінансових інструментів.
"Багато родин теоретично готові купувати, але сучасні іпотечні програми не відповідають їхнім доходам. Щомісячні платежі часто перевищують 50% бюджету сім’ї. Це небезпечно і для людей, і для банківської системи", - зазначає Антон Мирончук.
Державні програми підтримки поки не мають достатнього масштабу, а ринок оренди з правом викупу фактично відсутній.
Регіони ростуть нерівномірно
За даними Держстату, у першому півріччі 2025 року в Україні введено в експлуатацію 51 557 квартир - на 6,7% менше, ніж торік. Загальна площа нового житла скоротилася на 6,4%.
Найбільше зростання показали:
- Одеська область (+56%)
- Черкаська (+51,6%)
- Миколаївська (+35,8%)
- Чернігівська (+24,4%)
- Тернопільська (+23,7%)
- Львівська (+8,9%)
Водночас у прифронтових регіонах ситуація різко погіршилася:
- Харківська область (–40,4%)
- Житомирська (–37,7%)
- Запорізька (–30,6%)
- Сумська (–29,1%)
- Волинська (–27,2%)
Київ і область - у зоні найбільшого ризику
Столичний регіон формує ядро попиту на житло. Але саме тут спад будівництва найбільш відчутний. У Києві обсяги введення в експлуатацію зменшилися на 22% - до 7 380 квартир проти 9 360 роком раніше. У Київській області - падіння майже на 8%.
Разом Київ і область формують 27% усіх житлових комплексів з відкритими продажами в Україні.
"Якщо безпекова ситуація стабілізується, саме цей регіон першим відчує справжній дефіцит. Люди повернуться, попит зросте різко, а пропозиція фізично не встигне", - пояснює СЕО інвестиційної групи "Молодість".
Післявоєнний вибір: хаос чи стратегія
На думку експерта, житлова проблема - це не лише про квадратні метри. Це питання соціальної стабільності, мобільності робочої сили та якості життя.
Щоб уникнути післявоєнної кризи, Україні потрібна системна політика:
- прогнозовані правила для девелоперів;
- масштабні іпотечні програми;
- розвиток оренди з правом викупу;
- стимулювання запуску нових проєктів у регіонах.
"Без цього ринок залишиться фрагментарним і недоступним для широкого кола громадян. А це небезпечний сценарій для країни, яка відновлюється після війни", - підсумовує Антон Мирончук.
