Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку створюється після загальних зборів власників квартир, на яких проводиться голосування за низку питань, які стосуються створення та діяльності ОСББ.
Нюанси про створення такого об’єднання та контроль його діяльності розповіла УНІАН адвокат, партнер Адвокатського об’єднання LESHCHENKO & PARTNERS Анастасія Блинду.
Скільки квартир потрібно для створення ОСББ? Чи можна створити ОСББ в частині будинку чи під'їзді?
ОСББ – це об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. А багатоквартирний будинок – це як мінімум дві або більше квартири. У класичному розумінні під поняттям "ОСББ" мають на увазі всі квартири, які є у багатоквартирному будинку, залежно, зокрема, від його розмірів та поверховості.
Є такий нюанс щодо новобудов – для створення ОСББ мають бути зареєстровані не менше, ніж половина квартир. У будинках старого житлового фонду ОСББ може бути створене за рішенням співвласників, навіть якщо не всі власники беруть участь у зборах – головне, щоб було дотримано процедуру та набрано необхідну кількість голосів.
У частині будинку не можна створити ОСББ. Об’єднання співвласників створюється на увесь будинок, бо воно відповідає за всю споруду та всі комунікації, які в ній знаходяться (окрім тих, до яких мають доступ лише представники певних компаній, які надають конкретні послуги, наприклад, з електро- чи газопостачання), та прибудинкову територію.
Єдиний виняток можливий за таких умов: якщо це житловий комплекс, який будується посекційно. Якщо на кожну секцію є окремий технічний паспорт, секції мають окремі комунікації, тобто не залежать одна від одної, то у такому разі на кожну з них можна окремо створити ОСББ.
Якщо кілька будинків, наприклад, два чи три об’єднані однією спільною територією чи якимись комунікаціями, інженерною інфраструктурою, то на практиці у таких випадках часто радять створювати для них спільне об’єднане ОСББ. У такому разі буде спрощено управління цими будинками та територією.
До прикладу, якщо два-три будинки стоять на одній ділянці, яка є комунальною власністю та не будуть об’єднані в одне ОСББ, виникатиме проблема з поділом прибудинкової території і з тим, зокрема, хто і в якій частині її має прибирати, ремонтувати лавочки і так далі. Тому краще створювати об’єднане ОСББ на всі будинки.
У такому разі рішення щодо кожного окремого будинку ухвалюватимуть його співвласники, але загалом ОСББ буде управлятися та функціонувати як єдиний механізм.
Скільки коштує створити ОСББ? Які податки сплачує ОСББ? Які витрати є обов'язковими?
Створення ОСББ не є дороговартісним. Дорожче вартуватимуть самі організаційні процеси, які передують створенню об’єднання співвласників – зокрема, інколи для супроводження процесу залучають юристів чи адвокатів, витрачаються кошти на надсилання повідомлень співвласникам про скликання зборів, друк протоколів, листків для письмового опитування тощо.
Якщо реєструвати ОСББ через ЦНАП, то потрібно заплатити лише реєстраційний збір, який становить близько тисячі гривень. Якщо ж проводити реєстрацію через державного чи приватного нотаріуса, то доведеться ще додатково заплатити за нотаріальні послуги. Вартість послуг у нотаріусів різна і така комплексна послуга (з засвідченням справжності підписів на документах, реєстрацією та отриманням витягу про реєстрацію) може коштувати як і 5000 гривень, так і більше.
ОСББ – це неприбуткова організація, тому більшість податків, які повинно сплачувати об’єднання, стосуються заробітної плати його співробітників. Тобто ОСББ мають сплачувати із зарплат податки на доходи, військовий збір та Єдиний соціальний внесок.
ОСББ зазвичай не є платником ПДВ, адже не здійснює господарської діяльності з постачання товарів чи послуг у класичному розумінні. Питання ПДВ може виникати лише у специфічних випадках, якщо ОСББ фактично здійснює оподатковувані операції, до прикладу, займається імпортом якихось товарів чи послуг. Але зазвичай така діяльність об’єднанню не властива.
Інші питання оподаткування можуть виникати, у випадку, якщо ОСББ керує земельною ділянкою, є власником нерухомого майна, видобуває воду зі свердловини тощо.
Як і де реєструється ОСББ і скільки це займає часу?
Найголовніше для створення ОСББ – бажання співвласників організувати та пройти всі процедури, бо насправді це нелегко. Загалом все починається з розмов між співвласниками. Потім має бути створена ініціативна група, яка складається не менш, ніж з трьох співвласників житлової чи нежитлової нерухомості.
З її ініціативи скликаються установчі збори, на яких розв’язуються всі питання, зокрема: створення ОСББ, затвердження Статуту, обрання правління ОСББ, ревізійної комісії, обрання голови об’єднання, визначення тарифу на управління багатоквартирним будинком.
Не пізніше ніж за 10 днів до установчих зборів всім співвласникам надсилається або вручається особисто лист з порядком денним. Під час зборів рішення вважається ухваленим, якщо за нього проголосувати понад 50% власників кварти. Якщо проголосувала менша кількість осіб, тоді законодавством передбачено ще 45 днів для того, щоб провести письмове опитування співвласників, які не голосували.
Якщо на установчих зборах підтримано основні питання, необхідні для створення ОСББ, тоді бланки з результатами голосування та інші необхідні документи (заява про державну реєстрацію; протокол установчих зборів та письмові листки опитування; статут ОСББ у двох примірниках; реєстр співвласників; рішення про обрання керівних органів) подаються до нотаріуса або через ЦНАП для реєстрації ОСББ. Сама реєстрація ОСББ зазвичай займає один робочий день.
Чи може бути головою ОСББ не власник квартири в цьому будинку?
Існує єдина заборона – у ревізійній комісії мають бути лише співвласники будинку. А правління ОСББ може бути створене з числа осіб, які не є власниками квартир у будинку. Зокрема, і голова може не бути співвласником.
Насправді, на практиці є багато моментів, коли ОСББ не можуть створити, тому що власники квартир готові сплачувати за утримання будинку, але головою ніхто не хоче бути. Тому у таких випадках навіть радять брати на роботу людей, які є професіоналами та зможуть ефективно керувати багатоквартирними будинками.
Хто призначає зарплату голові ОСББ і як визначається її розмір?
Зарплата призначається рішенням загальних зборів співвласників. Розмір зарплати голови ОСББ визначають самі співвласники. А виконавцем рішень, ухвалених на загальних зборах, виступає правління ОСББ.
Які обов’язки бухгалтера в ОСББ і чи обов’язково мати його в штаті?
Законом не передбачено, що в штаті ОСББ обов’язково має бути бухгалтер. Але я б радила мати його у штаті, тому що для роботи ОСББ потрібно забезпечити правильне ведення бухгалтерського обліку, зокрема, контролювати своєчасне сплачення податків, подавати звітність.
Якщо виникнуть якісь помилки, можуть бути штрафні санкції, тому я вважаю, що в ОСББ посада бухгалтера не завадить. Але, якщо голова правління здатен впоратися з функціями бухгалтера, то він може ці посади поєднувати.
Хто може перевірити фінансову діяльність ОСББ?
У межах ОСББ перевіряти її фінансову діяльність може ревізійна комісія. Саме ця комісія виконує функції фінансово-господарського контролю. Ще співвласники можуть перевірити фінансовий бік роботи об’єднання, звернувшись у Держпродспоживслужбу. Після звернення ця служба може ініціювати перевірку фінансової діяльності ОСББ.
Співвласники можуть ініціювати перед ревізійною комісією перевірку стосовно того, куди витрачалися кошти, і запросити підтверджувальні документи. Співвласники також можуть написати звернення на ім’я голови ОСББ для отримання інформації, яка її цікавить та копій документів.
У Держпродспоживслужбу можна написати звернення з проханням перевірити діяльність ОСББ, якщо послуги не надаються належним чином. Таке звернення можна відправити поштою, електронною поштою або передати особисто. До нього потрібно додати, зокрема, документи, які підтверджують право власності на квартиру в будинку, в якому створено об’єднання співвласників, та вказати на можливі порушення.
Держпродспоживслужба може ініціювати перевірку, і у разі виявлення порушень виносяться приписи для їхнього усунення.
За що конкретно відповідає ОСББ: ремонти, комунальні послуги, аварійні ситуації?
ОСББ, у першу чергу, відповідає за все те, що знаходиться у нього на балансі (наприклад, сам будинок, комунікації та прибудинкова територія), і діє за тим кошторисом, який затверджений на рік.
Першочергово об’єднання виконує ті послуги, для виконання яких мешканці їх обрали, зокрема: прибирання, поточні, аварійні та капітальні ремонти комунікацій, які знаходяться у будинках. Виняток – газові комунікації. Зазвичай їх обслуговування та ремонтом займаються саме відповідні газові служби.
Спеціалізується на вирішенні цивільних, господарських та адміністративних спорів. Має глибоку експертизу у справах щодо захисту права власності, оскарження рішень та бездіяльності органів влади, спорах, пов’язаних із проходженням публічної служби, а також у дифамаційних процесах.
