Як діяти, якщо покрівля аварійна і через неї затопило житло, - детально пояснив УНІАН адвокат, керівник практики нерухомості та будівництва у Юридичній консалтинговій компанії "Де-Юре" Іван Топор.
Кому належить дах багатоквартирного будинку?
За законом, зокрема за Цивільним кодексом, дах багатоквартирного будинку є спільною власністю всіх співвласників будинку. Право власності безпосередньо на дах окремо ніхто не може зареєструвати.
Будь-яке питання щодо порядку експлуатації місць загального користування, у тому числі даху, вирішується загальними зборами. Щоб рішення було ухвалено, за нього має проголосувати більшість. Потім оформлюється протокол зборів.
Якщо зміни в порядку експлуатації, наприклад, не стосуються фасаду чи комунікацій, не планується реконструкція чи зміна покрівлі, втручання в несучі конструкції, то окремих погоджень від влади не треба.
Хто повинен ремонтувати дах багатоквартирного будинку?
Відповідальність за утримання будинку несуть усі співвласники, але у більшості випадків фактичне виконання обов’язків забезпечує або компанія-управитель, або створене об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, або житлово-експлуатаційна компанія.
Найчастіше поточний ремонт, тобто утримання даху в належному стані або його відновлення покладається на управителя, ЖЕК або ОСББ. Саме вони мають постійно моніторити стан даху та відновлювати його, якщо виникають якісь проблеми, є пошкодження.
Якщо ж потрібен капітальний ремонт, до прикладу, повна заміна даху, необхідні ще якісь втручання в конструкцію, наприклад, щоб її посилити, тоді найчастіше такі видатки не входять у поточні виплати за житлово-комунальні послуги. У такому разі ініціюється створення фонду, і у платіжках з’являється нова графа, наприклад, на "Фонд капітального ремонту даху". Потім чи ОСББ, чи ЖЕК, чи управитель мають зробити капітальний ремонт за зібрані кошти.
Хто сплачує за ремонт даху багатоквартирного будинку?
Якщо співвласники багатоквартирного будинку залучають до управління будівлею ЖЕК, ОСББ чи управителя, то відповідальність за стан даху та проведення ремонтних робіт лежить саме на цих організаціях та компаніях. Але за ремонт платять співвласники, сплачуючи комунальні платежі. Якщо хтось не платить комунальні платежі, то це вже завдання управителя, ОСББ чи ЖЕКу стягувати кошти з боржників, і несплата "комуналки" не звільняє такі компанії чи організації від обов’язку виконувати поточний ремонт.
Є винятки – якщо, до прикладу, йдеться про гуртожиток, який належить державі чи якомусь підприємству. У цьому разі відповідальність за ремонт лежить на власнику будівлі.
Як написати заяву в ЖЕК на ремонт даху? Що робити, якщо отримали відмову і чи може бути ця відмова?
Заяву можна написати у загальній формі на ім’я директора ЖЕКу. Якщо будинком керує управитель чи ОСББ, то у шапці документа вказується ім’я керівника конкретної організації та її адреса. Тому, хто писатиме заяву, важливо вказати своє прізвище та ім’я, що він є власником такої-то квартири, зазначити адресу і номер телефону.
Після заголовка "Заява" потрібно описати проблему, наприклад, вказати, що унаслідок сильного дощу є протікання, з’явилися плями на стелі. Потім у загальній формі звернутися до керуючої організації чи компанії з проханням, наприклад, провести технічний огляд даху, скласти акт про недоліки, якщо такі є, і надати інформацію про наслідки огляду та усунення недоліків. До заяви можна додати, наприклад, роздруковані кольорові фотографії наслідків протікання даху. У такому разі після тексту заяви треба написати слово "додаток" і уточнити, на скількох аркушах є матеріали фотофіксації. А потім вже йде дата написання заяви та підпис того, хто її подає.
Якщо особа подає заяву особисто, то документ має бути у двох екземплярах, і на другому екземплярі потрібно проставити відмітку про отримання. Заяву також можна відправити поштою. У такому разі лист має бути з повідомленням про вручення. Маючи другий екземпляр заяви чи повідомлення про вручення листа, ви матимете підтвердження того, що зверталися в ЖЕК, до управителя чи ОСББ.
Якщо через місяць ви не отримали відповідь, - це порушення закону "Про звернення громадян". Майже завжди будь-який управитель, ЖЕК чи ОСББ здійснюють обслуговування будинку на підставі договору, в якому обов’язково вказано, що вони мають здійснювати обслуговування споруди, надавати інформацію щодо її стану.
Якщо вам не надали відповідь у встановлений законом термін, перший крок, який варто зробити, - звернутися зі скаргою до органу місцевого самоврядування, який займається питаннями житлово-комунального господарства (наприклад, це може бути департамент чи управління). Також можна звернутися до районної адміністрації – це іноді дієво. Ще можна звернутися до Державної споживчої служби і вказати, що порушуються ваші права як споживача комунальних послуг. Якщо навіть і це не діє, тоді можна йти в суд та домагатися визнання протиправної бездіяльності та вимагати здійснення певних дій. Суд – це вже крайній випадок.
Якщо ж ви отримали від ЖЕКу, ОСББ чи управителя відповідь на заяву, але ваше прохання не задовольнили, то знову ж таки ви можете скаржитися в органи місцевої влади, в Держспоживслужбу або подавати позов до суду.
Чи можна самому ремонтувати дах багатоквартирного будинку?
Якщо є організація чи компанія, якій делеговано повноваження з обслуговування будинку й, зокрема, даху, то варто погоджувати з нею свої дії. До прикладу, якщо особа хоче залатати якісь дірки на даху, то їй бажано звернутися до ЖЕКу, ОСББ чи керуючої компанії, щоб вони надали свого співробітника для виконання робіт або щоб погодили зі свого боку виконання робіт, а вона їх зробить самотужки чи за присутності їхнього представника.
Тобто потрібно зробити всі дії, щоб проінформувати відповідальних осіб про заплановані ремонтні роботи. У такому разі до особи потім не повинно виникнути претензій.
Чи можна розраховувати на компенсацію за затоплення квартири, якщо протікає дах багатоповерхівки, а ви на останньому поверсі?
Людина може розраховувати на компенсацію, але потрібно дотриматися процедури. Якщо особу затопили, вона обов’язково має сповістити про це ЖЕК або управителя чи ОСББ і викликати її представника для складання акту про фіксацію затоплення (в ідеалі треба, щоб застосовували форму акту №4). Акт складається комісією, в яку входить власник затопленого житла, представник керуючої компанії чи організації та бажано залучити ще кількох осіб – співвласників сусідніх квартир. Власнику потрібно зафіксувати наслідки затоплення – зробити фотографії та відео, все детально описати.
У самому акті представник ЖЕКу, управителя чи ОСББ має написати свої висновки щодо причини інциденту. Він може написати, зокрема, що було таке стихійне лихо, що конструкції будинку не витримали, і тому відбулося затоплення. Власник затопленої квартири, своєю чергою, має написати коментар в акті і може, до прикладу, зазначити, що вважає винним в інциденті саме керуючу компанію чи організацію, бо вона несе відповідальність за обслуговування даху та не робила там своєчасно ремонтні роботи і не перевіряла стан покрівлі, і тому вона винна у завданій шкоді. Акт фіксації – це не кінцеве рішення, у ньому просто фіксуються всі обставини інциденту та вписується позиція сторін. Документ підписують всі учасники комісії, і у власника постраждалого житла має лишитися його екземпляр.
Потім на підставі цього акту робиться претензія – вказується орієнтовна сума на відновлення житла й відшкодування іншої шкоди. Претензію направляють до ЖЕКу, ОСББ чи управителя, щоб він покрив витрати.
Якщо представник керуючої компанії чи організації не з’явився для складання акту або керуюча компанія чи організація не визнають свою провину, або не згодні з розміром завданої шкоди, тоді можна залучити приватного ліцензованого експерта, який визначить розмір збитків та вкаже причини затоплення.
На підставі цього експертного висновку можна звертатися в суд, щоб стягувати кошти з керуючої компанії чи організації. Але треба враховувати, що така експертиза може коштувати 10-15 тисяч гривень (вартість залежить від регіону).
Експертну оцінку необов’язково робити, це просто один із доказів у суді. Особа може самостійно зробити ремонт і зберегти всі чеки, а потім звернутися до суду й вказати, що ось таку суму вона сплатила за ремонт житла. Іноді цього достатньо і немає сенсу платити за експертну оцінку. Наприклад, якщо особі завдали шкоди у розмірі 3-5 тисяч гривень, але вона принципова і хоче, щоб їй відшкодували кошти, то тоді може зробити ремонт, зберегти всі чеки і використати їх як ще один доказ у суді.
Закінчив Одеську національну академію, магістр права, кандидат юридичних наук. Керівник практики нерухомості та будівництва у Юридичній консалтинговій компанії "Де-Юре". Має понад 15 років досвіду роботи в юридичній сфері.
