У зв`язку з настанням очевидної кризи на ринку нерухомості - коли будівництво масово заморожується, іпотечні кредити стають все менш доступними, а попит на надмірно дороге житло в Україні вже другий рік знаходиться на мінімальному рівні - лунає все більше коментарів з боку зацікавлених осіб про нібито наближення зростання цін на квадратний метр. Проте ставитися до подібних доводів слід вельми обережно, оскільки зі зрозумілою метою в цих заявах бажане видається за дійсне.
Наприклад, віце-президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Сергій Злидень під час конференції, що відбулася днями, «Ринок житла-2008» озвучив ідею, що, мовляв, відкладений попит унаслідок іпотечної кризи може привести до різкого стрибка цін на житло. «Я говорю і про первинний, і про вторинний ринки житла, як у Москві трирічної давнини. Тоді Москва пережила будівельний бум, і на певному етапі ринок завмер. Проте з`явилося поняття відкладеного попиту, і через рік відбувся різкий стрибок цін, тобто нерухомість стояла-стояла, і відбувся різкий стрибок цін на 20%. Ми практично можемо повторити цей шлях», - пояснив він свою тезу .
Експерт також розповів, що сьогодні на вторинному ринку житла України з`явилося поняття торгу на 3-5%, а ціни зафіксувалися на рівні весни цього року. Проблеми ж на ринку нерухомості взагалі він пояснив нинішньою іпотечною кризою, викликаною тим, що Нацбанк підвищив облікову ставку з 8 до 10%, і комерційні банки вимушені були припинити іпотечні програми (оскільки вони стали невигідними).
Ще одну вельми оригінальну точку зору виклав нещодавно президент будівельної компанії «Міськжитлобуд» Денис Костржевський. Коментуючи ситуацію з впливом різкого зростання курсу долара на будівельний ринок на тлі фінансової і банківської кризи, що насувається, він, зокрема, сказав: «У зв`язку зі зростанням курсу долара і знеціненням гривні логічним буде підвищення забудовниками цін на нерухомість, кількість якої обмежена». Костржевський відзначив, що криза почалася, купівельна спроможність населення впала, банки перестали кредитувати, але в той же час спостерігається тенденція відтоку банківських внесків. І тому, вважає він, зняті з депозитів гроші люди вкладатимуть в готову нерухомість.
Ну що ж, в обох наведених точках зору присутні об`єктивні дані – про зростання долара, про іпотечну кризу, про динаміку цін на московську нерухомість і т.д. І це по ідеї повинно б додати переконливості міркуванням згаданих експертів.
Проте висновки, які вони пропонують на підставі своїх аргументів, бачаться вельми сумнівними. Так, коливання цін на нерухомість в Москві дійсно мали місце, але викликані вони були навряд чи завмиранням будівельного буму. Просто ціни на нерухомість в Росії досягли в 2006 році своєї психологічної стелі, всім стало, нарешті, очевидним, що ринок нерухомості надмірно перегрітий. Підвищення ж цін почалося в другій половині минулого року у зв`язку з новим потужним притоком в країну нафтодоларів, викликаним відновленням сильного зростання світових цін на нафту. І саме внаслідок різкого падіння цін на нафту, що почалося в липні цього року, зростання цін на нерухомість у Росії не тільки зупинилося, але й уже, за даними деяких російських експертів, почалося їх зниження.
Дуже, м`яко кажучи, дивною видається і думка про те, що у зв`язку з девальвацією гривні люди закриватимуть депозити і вкладатимуть гроші в нерухомість. Вірніше, теза про те, що українці з побоювання втратити свої заощадження поспішать найближчим часом забрати з банків свої внески, логічна. Але думка вкладати їх за нинішніх українських реалій (коли двокімнатна «хрущовка» коштує дорожче за пристойний будинок у Швеції) в нерухомість може спасти на думку тільки божевільному.
Ні і ні! В умовах падіння гривні населення переводитиме свої гроші виключно у вільно-конвертовану валюту, що забезпечить їм прибутковість, пропорційну девальвації вітчизняної валюти. Таке відбувалося вже не раз в Україні – в період гіперінфляції 1992-1995 років і під час фінансової кризи 1998-1999 років.
Ну а поведінка цін на нерухомість найближчим часом буде саме такою, як за згаданої кризи. Після падіння гривні, яке почалося в серпні 1998 року, квадратні метри в Україні стали в доларовому вимірюванні дешевшати. Ціни на нерухомість знизилися до кінця 1999 року – початку 2000 року за різними сегментами і в різних регіонах країни на 30-50%. А повільне зростання цін почалося лише в другій половині 2000 року, коли населення і бізнес остаточно переконалися, що долар припинив своє зростання.
У гривневому ж еквіваленті ціни можуть і не падати, або будуть навіть потроху підвищуватися услід за інфляцією – адже продовжать рости зарплати, дорожчатимуть будматеріали і енергоресурси. Якщо пригадати, що гривня девальвувала до долара в 1998-1999 роках приблизно в 2,7 раза ( з 2 грн/дол до 5,3-5,4 грн/дол), а житло в доларовому еквіваленті подешевшало, хай, на 50%, то зрозуміло, що в гривневому обчисленні нерухомість тоді подорожчала.
Подібна картина з цінами на нерухомість буде, поза всяким сумнівом, мати місце в Україні і в найближчому майбутньому. Будинкам, квартирам і нежитловій нерухомості призначено в гривневому еквіваленті, можливо, дорожчати, а в доларовому - лише дешевшати. За умови, зрозуміло, подальшої девальвації національної валюти, в чому зараз уже мало хто сумнівається.
Юрій Глухов
