Уряд нарешті офіційно запустив іпотеку під 7%. Кабмін прийняв відповідну постанову, яку потім доповнив, розширивши список потенційних отримувачів іпотеки. Кредити на житло стануть частиною програми «5-7-9». На першому етапі позики видаватимуть державні банки. З одного боку, вони можуть брати на себе додаткові ризики, адже не мають забезпечувати акціонерам визначеного рівня прибутку. З іншого, державні банки не вмотивовані видати якомога більше кредитів. А тому, принаймні на тестовому етапі, поки програма ще «сира», не відбудеться кейсу Сполучених Штатів перед кризою 2008 року. Там банки видавали іпотеку будь-кому та без гарантій, адже знайшли спосіб заробляти не протягом 20-30 років на відсотках, а отримувати прибуток майже одразу після оформлення кредиту.

Саме різницю між реальним відсотком банку та 7%, які платить особа, планує компенсувати держава

Що ж до української програми, для покупця ставка за кредитом складе 7%. Сам банк зможе заробляти більше — йому дозволено встановлювати максимальний відсоток за рівнем індексу депозитів +4,5% для прийнятого в експлуатацію житла та +7% для індивідуальних житлових будинків та квартир, які перебувають на етапі будівництва. Отже, фактична ставка може складати від 12 до 15%. Саме різницю між реальним відсотком банку та 7%, які платить особа, планує компенсувати держава.

За прогнозами, запропонована Урядом програма іпотеки під 7% дозволить збільшити ринок іпотечного кредитування на 30%, піднявши обсяг щомісячно виданих кредитів на житло з 300 до 400 млн грн.

Однак за таких масштабів програму можна назвати скоріше хорошим тестом, а не інструментом розв'язання житлового питання українців. Наприклад, до кризи 2008 року іпотечний портфель банків перевищував 80 млрд грн. За курсом 8 грн/$, це становило понад $10 млрд. Зараз щороку видають іпотек на 3-4 млрд грн. Навіть якщо середній строк такого кредиту – 15 років, мова йде про, максимум, 60 млрд грн, або менше ніж $2,5 млрд.

Збільшення обсягів щорічної видачі кредитів на житло на 30% точно не перекриє ринкову потребу, адже потенціал попиту є набагато вищим. Мова йде про додаткові 9-11 тис. квартир на рік, при загальних обсягах ринку понад 300 тисяч угод купівлі/продажу щороку. Для того, щоб вийти хоча б на цифри 2008 року, треба підняти обсяги видачі іпотек щонайменше на 400-500%, тримаючись на такому рівні, як мінімум, 10 років.

Важливе питання – це, власне, ставка 7%, якою так задоволені урядовці. Для порівняння, в США іпотеку можна отримати під 3-4%. В європейських країнах ставки можуть бути навіть меншими, трохи перевалюючи за 2% для надійних отримувачів.

Та повернемось до фінансів. Якщо людина візьме іпотеку на 2 млн грн з максимальним строком - на 20 років, сума щомісячних виплат складатиме 15,5 тис. грн за схемою однакових платежів. Загальна переплата по кредиту становите 1,7 млн грн.

Для порівняння, якби ставка була 15%, щомісячний платіж зріс би до 26,3 тис., а переплата досягла б 4,3 млн грн. Фактично, компенсація відсоткової ставки з боку держави може допомогти зекономити щонайменше півтора тіла кредиту за 20 років.

З іншого боку, при ставці 3%, людина платила б лише 11 тис. на місяць, або додаткові 662 тис. за аналогічний 20-ти річний термін.

Як бачимо, навіть зі ставкою 7%, сума щомісячних платежів приблизно дорівнює вартості оренди аналогічного житла. З урахування переплати за кредитом, це означає, що через 20 років виплат людина отримає оселю у власність, замість того, щоб просто віддавати кошти орендодавцю.

Навіть якщо житло коштує менше, ніж 2 млн, банк не зможе видати кредит на всю його ціну.

За умовами програми іпотеки під 7%, гранична сума кредиту складає якраз згадані вище 2 млн грн, а максимально вартість квартири, яку може придбати людина – 2,5 млн. Навіть якщо житло коштує менше, ніж 2 млн, банк не зможе видати кредит на всю його ціну. Покупець усе одно має зробити перший внесок у розмірі не менше ніж 15% вартості предмету іпотеки.

Своєю постановою Уряд також ввів більш серйозні вимоги щодо об'єктів, під які можливо отримати пільгові кредити. Це має бути квартира у будинку з терміном експлуатації не більше 3 років або у багатоповерхівках, що перебувають на стадії будівництва.

На перший погляд, така вимога може здатися дискримінаційною. Чимало покупців готові пожертвувати деякими елементами комфорту сучасного житла, щоб зекономити. І обрати панельну дев'ятиповерхівку або навіть «хрущівку». Насправді ж, така норма захищає позицію банків-кредиторів. Сьогоднішні нові будинки через 20 років будуть все ще у гарному стані, а ціна такого житла зростатиме відповідно до динаміки «якісного» сегменту ринку. Натомість «хрущівка» за 20 років може взагалі бути знесена. Старі дев'ятиповерхівки за термін іпотеки так само ризикують прийти у зовсім не ринковий стан. Банк просто втратить кошти, якщо особа перестане платити за кредитом і квартира перейде у власність фінансової установи.

Також варто пам’ятати про максимально допустимий розмір середньомісячного сукупного чистого доходу позичальника та членів його сім’ї. Він дорівнює 10-кратному розміру місячної середньої заробітної плати у відповідному регіоні України, де розташований предмет іпотеки.

Крім того постанова передбачає обмеження по площі – 50 м2 для родини з однієї або двох осіб, та +20 м2 на кожного наступного члена родини. Наприклад, якщо це молода родина без дітей, вона має обрати оселю менше ніж 50 м2. Сім'я с 3 дітьми може вибрати квартиру до 110 м2 (50 м2 для двох дорослих + 3 * 20м2 за кожну дитину). Однак вартість квартири все одно має складати трохи менше 90 тисяч доларів – за поточним курсом.

Ключове питання – це майбутній розвиток програми шляхом долучення до неї потужних недержавних банків.

Ключове питання – це майбутній розвиток програми шляхом долучення до неї потужних недержавних банків. В 2013 році вже були спроби запустити дешеві іпотеки, але тоді перепоною стали саме недостатні гарантії від держави. Сьогодні ці моменти так само не вирішені. Чи буде програма «5-7-9» працювати ще 20 років, щоб компенсувати банкам ставку за довгостроковими кредитами? Або її фінансування згорнуть за рік-два, і банківські установи залишаться без можливості отримати назад всю суму позики?

Для того, щоб перейти в масовий сегмент, скоріше за все, треба буде приймати вже не постанову, а цілий пакет законів. З одного боку, він має закріпити відповідальність держави перед банками-кредиторам. З іншого, розв’язати проблемні питання, як-то діючі на сьогодні мораторії по стягненню застави у вигляді квартири, що зв’язує руки банкам в дуже широкому переліку випадків.

Нова іпотека під 7% матиме попит серед українців. Проте ряд факторів поки що не зроблять програму масовою. На Заході житло в іпотеку найчастіше беруть люди, які прагнуть придбати оселі для власних родин, в тому числі «на виріст». Однак обмеження по сумі та максимальній площі роблять такі інвестиції неможливими в Україні. З урахуванням терміну іпотеки на 15-20 років, саме цей фактор може відсікти велику кількість потенційного платоспроможного попиту. Разом з тим, якщо програма запрацює вдало у тестовому форматі, ймовірно, Уряд буде мати підстави розширювати ініціативу, щоб зробити іпотеку дійсно доступною та зручною для більшості українців.

Олексій Коваль, експерт ринку нерухомості, керівник проектів PerfectGroup

Читайте всі статті автора

Читайте останні новини України та світу на каналі УНІАН в Telegram