Думка
У Росії вже давно – з 1991 року – діє податок на майно фізичних осіб.
Ставка складає від 0,1 до 2% залежно від регіону і стягується з інвентаризаційної вартості житла, яка в більшості випадків у декілька разів нижча за ринкову. І це – один з недоліків даного податку.
З урахуванням доволі широкого переліку пільговиків і заниженої вартості житла обсяги зборів від оподаткування нерухомості в РФ вельми невеликі. Крім того, цей податок не сприяє рішенню ще однієї дуже важливої задачі. Податок на нерухомість може і повинен стати гальмом зростання цін на житло - яке через його неймовірну дорожнечу стало просто недоступним для переважної більшості росіян.
До такого висновку прийшли чиновники з адміністрації президента і уряду Росії. Днями стало відомо про їх намір ввести податок на нерухомість, який замінить податок на майно фізичних осіб і земельний податок, і стане способом боротьби із зростанням цін на житло.
Розмір ставки нового податку поки не визначений. Невідомо і те, за якою методикою обчислюватиметься ринкова вартість майна – а до цієї бази оподаткування планується перейти. Зате власті домовилися про коефіцієнти, що знижують податкове навантаження на соціально незахищених громадян.
Очікується введення диференційованої ставки податку залежно від соціального статусу громадян і займаної площі. Підвищений коефіцієнт податку введуть і для власників кількох квартир, що за задумом чиновників зробить невигідним придбання квартир в «інвестиційних» цілях. Зокрема, передбачається стягувати податок за прогресивною шкалою за друге і третє житло, але існуватиме і неоподатковуваний мінімум (розглядається, що на кожного власника не повинні оподатковуватися 27 кв.м. житла плюс 14 кв.м. на кожного члена сім`ї, що проживає разом з ним).
Отже, в Росії де-факто існував і раніше податок на нерухомість, але тепер уряд хоче усунути в нім очевидні недоліки і головне – націлити новий податок на боротьбу із зростанням цін на житло. А що ж відбувається в цьому плані в Україні? Чи, може, у громадян України не настільки гострі проблеми з житлом?
Ні, ситуація з цього питання в Україні майже не відрізняється від російської. Українцям не легше купити собі квартиру, ніжросіянам. Для порівняння приведемо декілька показників.
За даними ріелторів, середня вартість квадратного метра, наприклад, вторинного житла в Києві становила у вересні-жовтні 2007 року $2500-2600. У Москві в ці ж місяці середня ціна квадратного метра вторинного житла дорівнювала $4700-4800, що приблизно в 1,9 раза вище, ніж в українській столиці.
Здавалося б, в Україні квартири і будинки дешевші, а значить, становище громадян краще. Проте це не так. Річ у тому, що доходи українців набагато нижчі, ніж у росіян. Так, за даними Росстата, середня зарплата в Росії в жовтні ц.р. становила 13 540 руб., що відповідає приблизно $550. А згідно з даними Держкомстату середня зарплата в жовтні в Україні дорівнювала лише 1 475 грн. ($292), а це в 1,88 раза менше, ніж в Росії.
Таким чином, співвідношення середньої зарплати і ціни квадратного метра житла в двох країнах можна вважати рівним. Але однаковим є і недоступність житла для громадян України і Росії з середнім рівнем зарплат – і там, і там на покупку скромної квартири в столиці - хай, двокімнатної, площею 50-60 кв.м. – буде потрібна сума, еквівалентна середній зарплаті в країні за 450-500 місяців (38-42 роки).
Зрозуміло, що такий стан речей не може вважатися нормальним. Для виправлення ж ситуації є два очевидні способи: підвищувати доходи населення і знижувати ціни на житло, або хоч би зупинити їх зростання.
Треба сказати, що процеси на ринку нерухомості, що призвели до таких жахливих цін, відбувалися в Росії і в Україні синхронно. Остання хвиля зростання цін на житло почалася в кінці 1999 – початку 2000 року, коли обидві країни трохи очуняли після фінансової кризи 1998 року (у Росії тоді був дефолт). А припинилося зростання цін на нерухомість або значно сповільнилося в Росії і Україні лише в кінці 2006 – початку 2007 року.
З 2000 до кінця 2006 року ціни на житло в Україні виросли більш ніж в 10 разів, що набагато перевищило як інфляцію, так і темпи підвищення зарплат за той же період. Хоча логічним і правильним було б зростання цін на житло якщо і вищими темпами, ніж інфляція взагалі, то не швидше, ніж темпи підвищення зарплат.
Пояснення ж такого різкого подорожчання житла останніми роками – і це, нарешті визнав російський уряд – криється в приході на ринок нерухомості спекулянтів, що купують житло не для використання за прямим призначенням, а з метою подальшого вигідного перепродажу.
Вкладення грошей в будинки і квартири стало останніми роками кращим способом не просто збереження своїх коштів, але і їх істотного приросту. Оскільки рентабельність ринку нерухомості стала вищою за прибутковість альтернативних фінансових інструментів. Наприклад, в Києві ціни на нерухомість в 2006 році злетіли на 60%, а якби людина або організація розміщували свої вільні кошти на банківських депозитах, то мали б приріст не більше 15-16% річних. Тому-то за даними експертів близько 50% покупок житла в столиці минулого року провели не громадяни – для поліпшення своїх житлових умов, а інвестори (спекулянти).
Природно, уряди Росії і України зобов`язані були побачити головну причину зростання цін на житло і зробити адекватні контрзаходи. Адже квартири ставали все недоступнішими для пересічних громадян, що підсилювало соціальну напругу в державах. І ось російські урядовці, схоже, «прозріли», зважившись на протидію у вигляді посилення оподаткування нерухомості для «інвесторів».
В Україні ж піти зараз методом збільшення податкового пресингу на власників надмірної житлової площі не можна з тієї простої причини, що в країні взагалі немає податку на нерухоме майно. Тоді як такий податок існує практично у всіх цивілізованих державах світу. Навіть у законодавствах країн СНД такий податок є, за винятком лише Таджикистану. У чому ж справа? Чому Україна і тут пасе задніх?
Сказати, що українські парламентарі і урядовці взагалі нічого не роблять в цьому напрямі - начебто не можна. У Верховній Раді зареєстровано вже чимало відповідних законопроектів. Вносилися вони і депутатами парламенту V скликання – наприклад, соціалістом Мельничуком, «нашоукраїнцями» Бичковим і Стретовичем. Також на початку нинішнього року був зареєстрований проект податку на нерухомість від ДПАУ.
Але все це – лише видимість. Насправді українські парламентарі, принаймні, перших п`яти скликань, очевидно, не бажали вводити такий податок. Інакше, він би вже давно існував. Розгадка такій «нерозторопності» - на поверхні. Всім відомо, що переважна більшість народних обранців – це багаті люди, власники шикарних особняків. Ну який їм, питається, сенс поспішати з податком на нерухомість? Не підганяли їх і уряди, що, як правило, складаються з явних і таємних мільйонерів.
Ось українська влада і відкладала в довгий ящик закон про неприємний для неї податок. І знаходила всякі на те виправдання. Наприклад, перший віце-прем`єр Микола Азаров на початку нинішнього року заявив, що податок на нерухомість з`явиться в Україні не раніше, ніж через два-три роки. Раніше, мовляв, не можна – оскільки потрібно виконати велику роботу за визначенням ринкової ціни всієї нерухомості в країні.
Але це лише відмовки, яку підтверджують відомий постулат, – хто хоче, той робить, а хто не хоче, той шукає причини. Дійсно, справа визначення ринкової вартості всього житла – важка і довга. Але цим і не потрібно займатися на нинішньому етапі. Базою оподаткування може і не бути ринкова вартість житла (або інвентаризаційна вартість – як в Росії). Можна передбачити оподаткування не вартості, а квадратних метрів.
До речі, в згаданому законопроекті податкової адміністрації за основу оподаткування фізичних осіб узятий саме такий принцип (чи не «дивною» у зв`язку з цим заява Азарова?): податок призначається на квадратні метри надмірної площі.
Інша справа, що важко погодитися з конкретними параметрами даного проекту. ДПАУ пропонує, зокрема, встановити неоподатковуваний мінімум у розмірі 200 кв.м. загальної площі для житла, 100 кв.м. загальної площі для садових дачних будиночків і 30 кв.м. загальної площі для індивідуальних гаражів. Правда, ставка оподаткування передбачена за прогресивною шкалою – від 1% до 5%. І спосіб нарахування податку адміністрація вибрала, поза сумнівом, правильний: у відсотках від мінімальної зарплати за кожен метр перевищення неоподатковуваного мінімуму площі. Тим самим автоматично вирішується проблема щорічних перерахунків розмірів ставок податку.
У згаданих українському і російському варіантах податку є два перегини. Проект закону про податок на нерухомість в Росії припускає, що, скажімо, сім`ї з трьох чоловік доведеться платити, якщо площа квартири перевищує 54 кв.м. Законопроектом же від ДПАУ хочуть звільнити від оподаткування навіть тих, у кого площа квартири 180-190 кв.м. Це що – бідні українці мають сьогодні такі квартири або будинки?
Думається, розумно було б узяти якийсь середній параметр неоподатковуваного мінімуму – наприклад, 100 кв.м. для квартири (адже переважна більшість громадян мають менші квартири) і 120 кв. м для будинку (у сільській місцевості є старі будинки з великою площею). А вже завдяки прогресивній шкалі платити доведеться більше тим, у кого просторіші апартаменти. Можна також підсилити прогресію за другу - третю квартиру у володінні однієї сім`ї – за підказкою російського уряду.
Проте зрозуміло, що все це залишатиметься лише розмовами до тих пір, поки у влади не з`явиться справжнє бажання ввести податок на нерухомість. Що не тільки дозволило б збільшити місцеві бюджети, але і зупинило б подорожчання житла (а вторинне житло повинне подешевшати).
Можливо, недавно створена парламентська коаліція і новий український уряд займуться вирішенням цієї проблеми? Але не словах, як їхні попередники, а серйозно?..
Юрій Глухов
