Рейтинг елітної нерухомості курортних зон України

Напередодні літа «Деньги» вирішили скласти рейтинг елітної нерухомості, яку зводять в рекреаційних зонах

Такі об`єкти завжди були цікаві для інвестування і сьогодні, коли ринок потихеньку виходить із стану стагнації, елітне житло є одним з найперспективніших сегментів ринку житлової нерухомості.

Враховуючи те, що земля на курортах завжди була дуже дорогою, а рельєф місцевості не скрізь дозволяє будівництвам розростатися вшир, елітні об`єкти на українських курортах - це найчастіше багатоквартирні комплекси. Квартири у них не можна віднести до "житла першої необхідності" - це місце відпочинку і підтвердження статусу покупця.

Розглянули декілька об`єктів у Криму, Одесі, а також у Трускавці. На жаль, на Західній Україні, у таких курортних місцях як, до прикладу, Яремче і Буковель, багатоповерхової житлової забудови фактично немає. Вибираючи об`єкти для аналізу, ми брали до уваги клас житла, фінансові умови придбання і ступінь готовності. Побудоване житло і зведене більш ніж на 90% вирішили не розглядати, оскільки ціни на них уже не дозволяють думати про таку купівлю як про особливо вигідну інвестицію. Заморожені будівництва також не розглядали, оскільки вкладати гроші у такі об`єкти занадто ризиковано.

Тому ми відібрали для рейтингу об`єкти, на яких ведуть будівельні роботи і які готові хоч би наполовину. Таких об`єктів, з працюючими відділами продажів, виявилося усього дев`ять (!). Ще приблизно стільки ж об`єктів довелося з рейтингу виключити - додзвонитися туди виявилося неможливо. Очевидно, покупці цим забудовникам не потрібні.

Про класифікацію

Офіційно затвердженої класифікації житла, що будується, в Україні немає. Класифікатор, прийнятий Українською будівельною асоціацією у 2006 році, дозволяє тільки умовно визначити клас об`єктів, що зводяться. Щодо елітної нерухомості, то, наприклад, якщо для Києва елітним вважається житло, яке розташоване в центрі міста, то для курортних регіонів важлива близькість до моря, парку/лісу, а також панорамні види, що відкриваються з вікон багатоповерхівки. Для елітної курортної нерухомості важлива наявність обгородженої території і торгово-релаксо-розважальної інфраструктури, що охороняється, в комплексі. Важливою є і наявність паркінгу, причому в ідеалі на одну квартиру повинно бути два паркомісця.

На ціну преміальної нерухомості багато в чому впливає унікальність місцерозташування. Тільки ті об`єкти, які розташовані дійсно в шикарних місцях, мають запаморочливий вигляд, свої пляжі, коштують понад $2000 за 1 м2. Інші ж, розташовані або усередині кварталів житлової забудови, або мають якісь інші недоліки, як, наприклад, відсутність паркінгу, і коштують дешевше. Звичайно, не варто забувати, що найдоступнішу ціну пропонують на ті квартири, які не мають гарного вигляду і розташовані на нижніх поверхах. Різниця у ціні між апартаментами на третьому і п`ятому поверсі може досягати 15-20%.

Умови купівлі

Більшість забудовників вважають за краще продавати свої квартири за інвестиційними або пайовими договорами. Рідше - через облігації. Що стосується фінансових умов купівлі, то по Криму мінімальний первинний внесок складає 30%. Гроші, що залишилися, можна вносити частинами протягом року, але до завершення будівництва об`єкту. Не усі компанії допускають поетапну оплату без нарахування відсотків, які нараховують на залишок заборгованості, або підвищення вартості від початкової у разі розстрочки. Але якщо є уся сума на купівлю житла, то при повній оплаті можна виторгувати знижку на 5-20%.

Ринок оживає

Під час кризи попит на житло скоротився і в курортних містах: за даними ДК "Європа", у Криму було припинено будівництво понад 70% об`єктів. Проте, курортна нерухомість, мабуть, одна з перших почала долати кризу - за словами продавців, зараз можна спостерігати активізацію на ринку. Геннадій Жильцов, співвласник компанії "Південний Берег", яка будує "Нікітський Палац", розповів, що після президентський виборів інтерес у інвесторів до кримської нерухомості значно пожвавився. Передусім, за рахунок російських покупців і жителів східної України.

Головний аргумент продавців сьогодні: ціни у кращих куточках Криму зараз доступні як ніколи раніше, а нових об`єктів понад рік ніхто не починав. Збільшення попиту помічають і у відділі продажів комплексу "Бригантина". Там стверджують, що за незначний проміжок часу - після президентських виборів - було продано 39 квартир. Звичайно, не можна стверджувати, що по квартири на курортах вишиковується черга з покупців. Проте, активізація ринку вплине на ціну нерухомості.

Зокрема, у комплексі "Бригантина" сталося незначне підвищення цін. До кінця першого півріччя приблизно на 20% подорожчають апартаменти і в "Нікітському Палаці". "Звичайно, у найближчі два роки ціни навряд чи повернуться на докризовий рівень. Але точно можна прогнозувати, що ціни підвищуватимуться на якісні об`єкти, які продовжували будувати під час кризи або які мають високий ступінь готовності" - резюмував пан Жильцов.

Як ми рахували

Об`єкти проаналізували за трьома показниками: надійність інвестиції, фінансові умови та елітарність об`єкта. По кожному з цих показників був виставлений бал, а потім підрахований загальний рейтинг об`єкта. На загальний рейтинг показники впливали по-різному. Найбільший вагомий коефіцієнт (0,4) ми присвоїли показнику надійності, другий за величиною (0,35) - показнику елітарності, а найменший (0,25) - фінансовим умовам. Напевно, немає потреби пояснювати, чому такі об`єкти коштують досить дорого, і просто втрачати такі суми абсолютно неприємно. Тому надійність стала найвагомішим показником.

У свою чергу, на надійність об`єкта впливали: ступінь готовності об`єкту, факти перенесення термінів здачі і вірогідність перенесення цих термінів у майбутньому. Останній показник розраховувався виходячи з того, який відсоток виконання робіт на день залишився до завершення будівництва. На бал об`єкта за фінансовими умовами впливали схема купівлі (ФФБ оцінювався у 3 бали, облігації - у 2 бали, пайова участь - в 1 бал, інші схеми - в 0 балів), розмір первинного внеску, терміни оплати, вартість 1 м2 і розміри знижок при 100-процентній оплаті.

Міра елітарності об`єкту розраховувалися виходячи з: близькості житлового комплексу до моря (чи лісу), якості ресторанно-розважальної інфраструктури (по одному балу за наявність поблизу ресторану, нічного клубу SPA - або фітнес-зони, торговельного центру і пам`яток), кількості квартир (чим менше, тим краще) і кількості паркомісць, що можуть приналежати одній квартирі. Важливо було також, хто обслуговує побудований комплекс (приватний ЖЕК давав бал, а міський - ні). Враховувався і ще один показник, що побічно дозволяє судити про елітарність місця, - вартість номера в найближчому готелі. У результаті переможцем рейтингу став комплекс палацових апартаментів "Нікітський Палац", який зводять під Ялтою поруч з Нікітським ботанічним садом.